经历了2010年“史上最严厉调控年”之后，今年1月26日，國(guó)務(wù)院又(yòu)出台“新(xīn)國(guó)八条”，要求加大保障性安居工程建设力度；不满五年转让房产将按全额征税；二套房首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍；拥有(yǒu)2套及以上住房的，暂停本行政區(qū)域内向其售房；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
“新(xīn)國(guó)八条”对購(gòu)房者来说，最受关注的是“限購(gòu)”和“限贷”。“限購(gòu)令”要求“在一定时期内”对拥有(yǒu)2套及以上住房的，禁止再买房，不过，限購(gòu)的对象是“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，这些基本上都是一線(xiàn)、二線(xiàn)城市。“限贷令”虽要求“二套房首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍”，但对于有(yǒu)能(néng)力購(gòu)买第二套住房的家庭来说，比之此前“首付不低于50%”的要求，多(duō)出的10%想想办法并不难解决。
综观國(guó)家房地产宏观调控轨迹，调控的目的是為(wèi)了有(yǒu)效遏制部分(fēn)城市投机性購(gòu)房，让投机资本遠(yuǎn)离楼市，促进房地产市场平稳健康发展，并為(wèi)宏观经济调控争取时间。被业内称為(wèi)“加强版”的“新(xīn)國(guó)八条”出台后，一線(xiàn)城市和部分(fēn)二線(xiàn)城市反应迅速，近期成交明显减少，但在三四線(xiàn)城市，楼市新(xīn)政基本没有(yǒu)影响，成交依然火爆，房价也在稳步上涨。对于全國(guó)2000多(duō)个三四線(xiàn)城市，可(kě)以充满信心地说，2011年作為(wèi)“十二五规划”的开局之年，将迎来自1998年“取消福利分(fēn)房”的房改后又(yòu)一个房地产开发的黄金发展期。
三四線(xiàn)城市的说法源自房地产业。所谓三線(xiàn)城市，主要是指地级城市，上饶市即处于三線(xiàn)城市地位。当然，并非所有(yǒu)地级市都是三線(xiàn)城市，比如江苏的苏州、无锡，应是二線(xiàn)城市。四線(xiàn)城市一般指县级城市和县城，如德兴市、鄱阳县。
三四線(xiàn)城市的房地产开发起步不算晚，像上饶市最早一批规模化商(shāng)品房建设始于1999年，主要有(yǒu)世纪花(huā)园、天骄家园等住宅小(xiǎo)區(qū)；婺源县商(shāng)品房开发则始于2002年的玉宇花(huā)园小(xiǎo)區(qū)。在21世纪头十年，三四線(xiàn)城市的房地产得到较快发展，现已初具规模。走到全國(guó)各地，哪怕是西部地區(qū)的一座地级市或县城，到处都能(néng)看到正在开发的住宅项目，看到高高的脚手架和密布的防护网，已建成的住宅小(xiǎo)區(qū)绿树青青，花(huā)团锦簇，人们安居乐业。这样的景象至少还将持续10年。為(wèi)什么这么说呢(ne)？
城市化加速房地产业发展
人口规模庞大的城市化进程，依然是驱动房地产业未来发展的根本动力。根据有(yǒu)关學(xué)者研究发达國(guó)家城市化进程与房地产业之间关系得出的结论，在城市化率达到60%以前，中國(guó)房地产业的发展对应城市化进程的加速期，其发展速度大大超过社会各行业平均发展速度，其市场需求明显扩大，房地产业的产出在整个产业系统中的比重迅速增加。2010年末，中國(guó)的城市化率為(wèi)46.6%；2009年末，江西的城市化率為(wèi)43.18%；2009年末，上饶的城市化率為(wèi)35.5%。一般认為(wèi)，城市化率达到30%即进入加速期，直到城市化率60%以后才会放慢发展速度。目前全國(guó)总體(tǐ)上仍处于房地产业发展加速期，江西及至上饶更处于房地产业追赶期。据江西有(yǒu)关规划，城市化率每年提高1.6个百分(fēn)点，每年城市人口就要增加70万左右；而每增加1万城市人口，可(kě)直接带动基础设施和住房建设投资8亿至10亿元。
解读各地城市化率，更有(yǒu)理(lǐ)由看到三四線(xiàn)城市仍处在房地产业发展黄金期。我國(guó)幅员辽阔，區(qū)域发展严重不均衡，城市化率相差很(hěn)大。北京、上海、广州、深圳等发达城市的城市化率已超过80%，上海更是达到了88.7%，而尚处于城市化加速期的大量中西部三四線(xiàn)城市的城市化率仅為(wèi)30%—40%。这一格局决定了今后至少十年，三四線(xiàn)城市房地产业仍将保持快速增長(cháng)态势。
同时，全國(guó)46.6%的平均城市化率的统计口径并非户籍人口，而是包括上亿在城市務(wù)工经商(shāng)的农民(mín)工在内，所以有(yǒu)學(xué)者认為(wèi)“46.6%”这个数据有(yǒu)水份。这些亿万农民(mín)工最大的梦想是拥有(yǒu)一套自有(yǒu)产权的住房，要解决这一问题，还得靠发展房地产业。
供不应求的状况仍将持续
未来十多(duō)年房地产市场供不应求的状况虽会有(yǒu)所缓解，但仍供不应求，还将呈现典型的卖方市场特征。据住建部政策研究中心副主任秦虹的研究，供需比多(duō)年来一直不平衡， 2005年双方比例為(wèi)1：1.2，2006年為(wèi)1：1.3；2007年為(wèi)1：1.4；2008年即使有(yǒu)金融危机影响，也达到1：1.2；2009年為(wèi)為(wèi)1：2； 2010年為(wèi)1：1.8。对一个严重供不应求的行业而言，实质上主要是产能(néng)决定了房地产行业内企业的竞争地位。
未来十多(duō)年，市场需求依旧强劲，除了城市化进程产生的庞大刚性需求外，通膨压力以及零利率甚至负利率的長(cháng)期压力，将推动越来越多(duō)的普通百姓通过購(gòu)买不动产来作為(wèi)抵抗通胀的最佳选择，所以说，未来投资性購(gòu)房需求将比以前更加旺盛。需求如此强劲，加上又(yòu)受十八亿亩耕地红線(xiàn)的限制，供需矛盾仍将持续存在一定时期。
那么，史上最大规模的保障房建设能(néng)否缓解供需矛盾呢(ne)？有(yǒu)學(xué)者认為(wèi)，即使2011年全國(guó)建成1000万套保障房，这一数量仅相当于近年来全國(guó)市场的年均销量；即使5年内保障房建设能(néng)够按计划落地，充其量也只够解决上一个十年的历史欠账。
城市消费升级改变購(gòu)房观念
产业经济學(xué)中的梯度转移理(lǐ)论告诉我们，一二線(xiàn)城市工商(shāng)业、服務(wù)业发展到一定程度的时候，就必然向三四線(xiàn)城市转移。近年来，随着一些三四線(xiàn)城市工业化进程的加速，以及城市经济、相关产业的迅速发展，居民(mín)的消费异常活跃，并引起了金融、投资团體(tǐ)及一些國(guó)际品牌的关注与垂青。越来越多(duō)的國(guó)际知名餐饮业、零售业品牌进入三四線(xiàn)城市。如今，在一些县城的大型購(gòu)物(wù)中心或繁华街(jiē)道见到肯德基、沃尔玛已不是什么新(xīn)鲜事情，广丰县就有(yǒu)肯德基，丰城市就有(yǒu)沃尔玛。据中國(guó)最大的数字化媒體(tǐ)集团分(fēn)众传媒宣布，2011年将把更多(duō)的网点“下沉”布局到國(guó)内三四線(xiàn)城市。说明三四線(xiàn)城市的消费、发展得到了國(guó)际大品牌、行业巨头的充分(fēn)肯定。在这一背景下，广大的三四線(xiàn)城市对房地产开发商(shāng)而言，就意味着更广阔的市场机会。
因為(wèi)，一个城市的经济实力、消费能(néng)力与房地产开发绝对成正比例关系。三四線(xiàn)城市作為(wèi)中小(xiǎo)城市，房产消费首先要让居民(mín)有(yǒu)購(gòu)买力。工商(shāng)服務(wù)业的发展，扩大了就业，增加了居民(mín)收入，拥有(yǒu)房产就成為(wèi)当地人提升身份的最佳名片。而且，城市美化了，商(shāng)业升级了，消费的观念也变化了，买房作為(wèi)人生最大宗的消费，加上中國(guó)人的传统观念，买房、买品质住房成為(wèi)人人心中的向往。
此外，三四線(xiàn)城市基础设施的日益完善，城市面貌的日新(xīn)月益，城市机会的日益增多(duō)，吸引着大批回乡创业的人購(gòu)房置业。在一二線(xiàn)城市生活成本日渐看涨的情况下，“逃离北上广、回归三四線(xiàn)”已然成為(wèi)未来的一个趋势。除了“回归派”，三四線(xiàn)城市楼市的消费者还有(yǒu)大量“洗脚上岸”或进城務(wù)工经商(shāng)的农民(mín)，当然，三四線(xiàn)城市单位与企业的职工以及老居民(mín)也是当地房产消费的主力军。
调控盲區(qū)引发投资热潮
近年来多(duō)轮调控政策主要是针对房价上涨过快的一線(xiàn)城市和部分(fēn)二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市的楼市并未受调控影响，有(yǒu)學(xué)者指出这部分(fēn)市场是调控的盲區(qū)，成交依然火爆，房价也在稳步上涨。于是，一些知名房地产企业开始转战三線(xiàn)城市，甚至四線(xiàn)城市，比如中航地产挥师上饶，开发“中航城”项目。而在强烈的通胀预期下，三四線(xiàn)城市也正吸引着越来越多(duō)的投资性購(gòu)房者。
在普通消费者看来，三四線(xiàn)城市理(lǐ)性的房价可(kě)以极大满足其对購(gòu)买住房的刚性需求，而对于布局三四線(xiàn)城市的专业开发商(shāng)来说，这些城市房地产市场所存在的价值洼地现象值得关注与研究。目前，三四線(xiàn)城市房地产市场还有(yǒu)很(hěn)大的升值空间，投资三四線(xiàn)城市不仅稳妥，而且在贷款审核等方面都较為(wèi)宽松。
做城镇住宅开发的领跑者
随着國(guó)家系列宏观调控政策的出台，三四線(xiàn)城市房地产开发“逆市上扬”，今年又(yòu)迎来了又(yòu)一个美好的春天，而这个春天将开启的，将是長(cháng)达十年以上的黄金机遇期。
江西建亨房地产开发集团是专注于城镇住宅开发的专业开发商(shāng)，自1998年11月成立以来，12年累计开发住房100余万平方米。建亨集团以“城镇住宅专业开发商(shāng)”為(wèi)定位，以“三四線(xiàn)城市房地产开发”為(wèi)目标，以“做城镇住宅开发的领跑者”為(wèi)方向，12年的历程证明，建亨集团的“领跑者”之路扎实稳健，名实相符。到玉山(shān)、弋阳、余干、上饶、鄱阳、婺源等遍布建亨足迹的县市参观考察，你会发现，建亨所开发的每一处楼盘，都是当时的城市标杆性楼盘，它们不仅提高了当地居民(mín)的居住品质、美化了城市面貌，而且為(wèi)当地创设了一种新(xīn)的生活居住方式。“建一处楼盘、树一处标杆”，建亨说到了，更做到了。了解到这些，对于建亨地产“创建品质生活”的理(lǐ)念才会有(yǒu)更深的理(lǐ)解。
1998年以来的12年，可(kě)以说是三四線(xiàn)城市城市建设与房地产开发的初级阶段。经过十多(duō)年的努力，三四線(xiàn)城市房地产市场日渐成熟，楼盘开发的规模与品质跃上了一个新(xīn)台阶，一些优秀房地产企业的文(wén)化凝聚力与品牌影响力开始显现。基于三四線(xiàn)城市房地产市场的潜力，加上國(guó)家房地产调控组合政策的威力，三四線(xiàn)城市迎来了更高层面上的黄金发展机遇期。江西建亨房地产开发集团在这新(xīn)一轮黄金发展期如何顺势而為(wèi)，在更大更广的舞台上领舞三四線(xiàn)城市的城镇住宅开发？这是业界的期待，也是广大消费者与投资者的希冀。（作者系上饶市经济學(xué)会秘书長(cháng)）
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