3月19日—20日，我有(yǒu)幸参加由住房和城乡建设培训中心在青岛主办的“房地产景观品质提升—深耕设计管理(lǐ)”培训班，认真聆听了原万科(kē)集团总部万创设计管理(lǐ)中心景观总监曹阳老师的精彩讲解。他(tā)从景观全面提升五部曲（客户、成本、效果、特色、设计资源）入讲，结合万科(kē)、绿城等一些地产景观的案例进行分(fēn)析。主要讲解了“地产景观的亮点和卖点策划”、“如何通过设计策划使得成本投入更具价值”、“景观的功能(néng)设计—关注客户需求”、“绿化苗木(mù的操作、管理(lǐ)建议”等方面的内容，向我们讲授了一些设计理(lǐ)念、设计原则、设计规范、标准和一些施工经验，使我深受启发、获益良多(duō)。特别是万科(kē)集团内部标杆中的一些规范、标准和数据，有(yǒu)助于我提高工作水平。下面我根据自己的學(xué)习、思考和经验，结合我地的实际，阐述自己对地产景观品质提升内容的理(lǐ)解和运用(yòng)。
一、地产景观的地位和作用(yòng)
随着社会的发展，人们生活水平的不断提高，人们必然对人居环境的品质要求愈来愈高。人们对居住區(qū)的景观要求再也不满足于栽几棵树就完事那么简单了，它必须是硬质景观和软质景观的有(yǒu)机结合，必须要求开发商(shāng)创造一个功能(néng)齐全、四季有(yǒu)景可(kě)观、人与自然和谐相处的宜居环境。特别是在國(guó)家房地产调控越来越严厉的今天，房地产公司的生存越加艰难。因此，房地产景观工程地位凸现，几乎所有(yǒu)房地产公司无一不打景观牌。他(tā)们深知，能(néng)满足住户使用(yòng)需求，有(yǒu)丰富文(wén)化内涵，有(yǒu)特色、有(yǒu)品质、有(yǒu)层次的绿化景观能(néng)极大提升社區(qū)价值感，能(néng)给居住區(qū)品质加分(fēn)不少，从而有(yǒu)效提高楼盘的销售速度、销售率和单价。那么，如何才能(néng)处理(lǐ)好景观投资和效益的关系，以便达到化最少的钱创造最大的景观效益呢(ne)？要从深耕设计管理(lǐ)入手。
二、景观设计应把握的原则和侧重点
一个成功的楼盘项目，一定有(yǒu)它的特色。景观设计者要根据该楼盘所处地區(qū)的自然状况、经济状况、风土人情和客户的关注度和喜好，多(duō)发掘深藏于人们心中的文(wén)化内涵，加以利用(yòng)和发挥，构成整个景观主题，然后所有(yǒu)的设计布置，围绕主题逐步展开。在设计策划中，要首先确定地产景观的亮点和卖点。人口是景观的竞争点，也是最大的看点和卖点。作為(wèi)项目的展现，入口是最為(wèi)关键和主要的起点，因此，它是景观布置的重点。大门的形象要有(yǒu)特色、有(yǒu)品质。入口的对景设计也要强化特色，整體(tǐ)景观要突出价值感。设计的亮点和特色材料的运用(yòng)可(kě)以起到点睛的作用(yòng)，应该在入口处有(yǒu)所體(tǐ)现。要熟悉車(chē)行線(xiàn)路和人行道。人们常常乐于把大规格乔木(mù栽到車(chē)行道两侧，作為(wèi)行道树（传统手法），实际上，人行道两侧种植更合理(lǐ)，更能(néng)引起行人的目光和注意，體(tǐ)现效果更好。因此，特色景观的布置，一定要布在人常到的地方，效果才会好。在具體(tǐ)的绿化植物(wù)布置上，主乔往往布置在入口、会所、主轴及休闲广场、儿童活动场所等处，这样才能(néng)给人以震撼力。特色内容还包括：一是生态技术的运用(yòng)：如用(yòng)渗水铺装材料、垂直绿化、生态边坡。二是水景和水生植物(wù)的利用(yòng)，以及特色小(xiǎo)品等，都有(yǒu)做出特色的空间。设计一定要有(yǒu)侧重点，决不能(néng)眉毛胡子一把抓，特别是绿化苗木(mù的设计上，如果平均分(fēn)布，没有(yǒu)疏密感，就会显得凌乱。重点景观要做到精雕细琢，做出工艺和品质。展视區(qū)的景观设计，是设计的重中之重，无论是硬质景观还是软质景观都要做出特色和品质。另外，景观配置也是景观竞争点之一，设计一定要加以重视。景观配置内容包括一是活动配置（儿童活动、老人活动、运动场地、泳池），二是架空层设计，三是会所配套内容等。设计时要根据客户关注度的排序设定所需的功能(néng)考虑范围；根据功能(néng)与细节应保证品质，更应重视营销卖点；根据成本要求和客户关注度选定实施内容；根据使用(yòng)者喜好排序选择内容。设计要根据客户关注度，集中精力做焦点；设计要根据营销卖点，增加特色做价值；设计要根据成本要求，控制成本做重点；设计应根据使用(yòng)者喜好，投其所好做关怀。根据万科(kē)集团主流产品活动配套标准：儿童、老人活动场地0.25平方米/户，运动场地1.1平方米/户。我们可(kě)根据我地居民(mín)的实际需求，参照标准执行（可(kě)与当地竞争楼盘比较确定）。
三、如何设计策划使得成本投入更具价值
地产景观的成本投入没有(yǒu)统一的标准，它主要根据楼盘的产品分(fēn)类、景观的地位而定。同时要根据楼盘的预售价格及周边竞争楼盘的景观水平而定。策略是根据客户关注点加大重点投入，根据地區(qū)和产品不同，缩减非关注重点的成本。最有(yǒu)效成本优化是：控制硬景比例。地产成本控制的原则前提是：在保证景观效果的同时降低景观成本。措施是：控制软景硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木(mù。根据万科(kē)的标准，软硬景面积比例7：3比较合理(lǐ)。在硬质景观中，石材的价相差很(hěn)大，原因主要是石材的规格和铺装工艺造成的。如黄锈石，每平米单价可(kě)相差好几百元。主要是因為(wèi)复杂的图案拼接、对缝造成了一些切割费和损耗费。基于此，我认為(wèi)除特殊景点铺装必须有(yǒu)复杂图案拼图外，大部分(fēn)铺装还是以简洁、大气為(wèi)好。根据我地楼盘的售价及铺装技术力量较弱的情况，我建议设计在铺装这块尽量选择材料品种不多(duō)，图案简洁明快，符合切割模数的图案，这样可(kě)节省许多(duō)费用(yòng)。我们知道，大师的作品往往用(yòng)材不多(duō)，但空间丰富，图案简洁明快、大气。要知道做工很(hěn)精细的作品，往往不是图案设计得很(hěn)花(huā)俏的作品。这样可(kě)节约可(kě)观的切割费和人工费，石材浪费少。另外，控制大乔木(mù的数量，也可(kě)有(yǒu)效控制成本。万科(kē)的标准是：总软景面积為(wèi)70%（乔木(mù、灌木(mù25%）；特大乔木(mù数：大乔木(mù数：中小(xiǎo)乔木(mù数=1：2：3；常绿乔木(mù数：落叶乔木(mù数=1；3或1；4；乔木(mù数量少于或等于25种；灌木(mù数量少于或等于35种，按此标准配置，即可(kě)保证绿化景观效果，又(yòu)可(kě)控制绿化苗木(mù成本。
此外，抓好绿化苗木(mù的操作管理(lǐ)环节，也是保证绿化景观效果，，有(yǒu)效降低绿化造价的重要措施。第一：要选择好的绿化专业施工队伍。从万科(kē)苗木(mù施工操作模式比较分(fēn)析看：战略合作模式（利用(yòng)合作方苗木(mù资源，质量有(yǒu)保证，成本可(kě)控制，但需监控机制）从效果、成本控制和可(kě)实施性考虑，是较為(wèi)理(lǐ)想的模式。第二：最好在适宜苗木(mù移植的季节种植，这样苗木(mù成活率高，景观效果好，可(kě)节约30%左右的苗木(mù成本。如果在反季节种植，使用(yòng)传统技术反季节移植為(wèi)保活以提高成本和损失效果為(wèi)代价，保冠技术费率占苗木(mù主材价格的20%以上。
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