一、前言
质量问题是目前地产开发商(shāng)面临的普遍也是最為(wèi)棘手的问题，它不仅仅是增加开发成本问题更主要是影响了公司的品牌和形象。虽然我们近几年所开发工程项目质量通病逐渐在减少，但随着我们开发量的增加，也仍然存在着一部分(fēn)工程质量的问题；这些问题如不及时解决会影响企业信誉。所以不能(néng)等闲视之，必须重视应对。这也是本人主动要求去重庆學(xué)习的初衷！
二、主要质量通病
就工程建设而言每个分(fēn)部分(fēn)项目工程都有(yǒu)可(kě)能(néng)产生，不同程度的质量通病；
①如人工挖孔桩基础工程易产生的质量通病是：未按设计要求扩孔不到位，未采取任何技术措施情况下带水作业浇捣孔桩砼，严重影响砼强度与承载能(néng)力；
②主體(tǐ)结构工程中未按规范要求布扎梁、柱、交接部位箍筋。
③浇筑柱，墙砼中出现柱脚、墙脚烂根；柱中偏移；坍落度偏大产生漏浆；过振或漏振产生蜂窝麻面等；
④框架结构砖砌體(tǐ)工程施工中，砌體(tǐ)砂浆未严格按设计配合比拌制，未按规范要求留搓口；砌體(tǐ)一步到位。梁底未按规定要求留塞口；或者塞口未按规定要求施工；钢筋砼柱与砌體(tǐ)交接处未按要求未留或少留拉接钢筋等等。此类均因施工工艺的不规范，造成开发商(shāng)开发的工程项目产品质量留下种种质量隐患；
——大家称其為(wèi)“质量通病”。这些质量通病大部分(fēn)在竣工验收过程中得到整改与维修；但很(hěn)多(duō)温差裂缝必需在夏冬季温差大时易产生而发现。所以在春季交房时不一定发现；如屋面外墙渗流问题一般遇上大雨，暴雨及雨季时较易产生并发现。秋季交房时较难发现；质差窗户的封条，密封胶当时竣工验收时未发现渗流但过了一个夏冬天就老化变质了，所以工程竣工验收过3至5年都会出现这样那样的质量通病，业主都会找上物(wù)业申诉。
就我公司开发工程项目拾余年来，出现最普遍的产品质量通病有(yǒu)以下几个方面：
1.底层地面下陷。
2.地坪找平层粉刷起砂。
3. 地坪找平层空鼓。
4.现浇钢筋混凝土楼板厚度未达到设计要求。
5.现浇钢筋混凝土及阳台楼板面裂缝。
6.内外墙面粉刷在梁底及混凝土柱边的裂缝。
7.内外墙面粉刷起砂空鼓。
8.屋面、卫生间、外墙面、窗台、凸窗顶底等部位渗漏。
以上这些质量通病中最突出的就是裂缝与渗漏二大通病比较普通。
三、上述质量通病产生原因。
就开发商(shāng)来讲，业主向我们提出种种质量问题，已属于产品质量问题了而产品质量的产生，追根寻源是由于以下原因而产生：
1.因施工单位未严格按國(guó)家颁布的施工规范，操作规定施工。
2.因施工单位未按设计要求施工。
3.因施工单位使用(yòng)不合格材料。
4.因设计不合理(lǐ)，或错误造成质量隐患。
5.施工单位，管理(lǐ)不严，质量措施不力。
6.监理(lǐ)督促不严格；督管不到位。
7.开发商(shāng)工程管理(lǐ)不到位；措施不力。
四、质量通病的防治。
我个人认為(wèi)质量通病产生的原因中去寻找质量通病的防治方法，这就叫对症下药；才能(néng)做到药到病治的效果。
首先要从源头着手抓，从防做起，以防為(wèi)主，使质量通病降低到最低限度，最后再着手治理(lǐ)。这样能(néng)起到事半功倍的效果。
1.首先从加强施工队伍管理(lǐ)入手，加强施工队伍的建设和监管。质量员、安全员、材料员、资料员要各负其责。在施工过程中加强对施工班组的督导。工程质量在某种程度上依靠施工班组素质而变动，由此可(kě)见第一道质量管控防線(xiàn)是个关键！
2.需加强监理(lǐ)职能(néng)对工程质量的监控。
开发商(shāng)在质量监控上主要是通过监理(lǐ)的职能(néng)而贯彻的。為(wèi)此作為(wèi)开发商(shāng)要十分(fēn)重视监理(lǐ)的作用(yòng)；监理(lǐ)合同、监理(lǐ)大纲、监理(lǐ)细则；监理(lǐ)例会；监理(lǐ)月报；监理(lǐ)日记；监理(lǐ)旁站等等落到实处，使监理(lǐ)真正起到质量守护神的作用(yòng)！
坚持聘用(yòng)高素质工程技术人员，开支相对要高，為(wèi)此如上饶“蓝色港湾”工程在选择监理(lǐ)时，签订监理(lǐ)合同时就明确了监理(lǐ)人员素质问题！当然每平方米监理(lǐ)费用(yòng)相对要提高。不然管控好工程质量可(kě)能(néng)变成一句空话！
3.需加强开发商(shāng)自身的工程质量管理(lǐ)职能(néng)。
（1）转变管理(lǐ)观念：
房地产项目管理(lǐ)及传统的施工企业管理(lǐ)角度不同，传统承建单位管理(lǐ)是从：工艺质量；工艺进度；成本控制三方面着手，而房地产企业是从产品质量；经营进度；投资控制三方面着手。作為(wèi)房地产质量管理(lǐ)核心理(lǐ)念——产品质量。也就是根据开发商(shāng)自身能(néng)力兼顾工艺质量，满足客户的需求，确保产品质量。
（2）明确管理(lǐ)方法：
a.做好施工方与监理(lǐ)方协调配合工作，最大限度使以上二方面质量管控形成合力！
b.熟识國(guó)家施工规范及验收规范以内业资料系统去管控施工单位及监理(lǐ)单位。
c.从國(guó)家基本文(wén)件管理(lǐ)流程去达到与发挥监理(lǐ)功能(néng)。
d.从國(guó)家基本文(wén)件管理(lǐ)流程去管控施工单位、监理(lǐ)单位。
e.从施工资料管理(lǐ)流程管控施工企业管理(lǐ)职能(néng)。
f.从工程材料进场复验规定监控材料质量。
g.从建筑工程施工质量实體(tǐ)體(tǐ)验监控工艺质量确保产品质量。
h.从施工单位各个工艺质量环节，制订统一工艺卡确保产品质量。（未完待续）
（作者系建亨集团总工程师）
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