一边是人口外流但土地供应严重过剩的三四線(xiàn)城市，一边是外来人口大量流入但土地供应十分(fēn)紧张的一二線(xiàn)大城市，在过去一段时间，土地市场一直存在着这样的供需错配。
如何解决这个问题？“人地挂钩”是一个重要途径。
國(guó)家发展改革委（下称“发改委”）发展规划司负责同志(zhì)日前介绍城镇化情况时表示，今年我國(guó)将全面落实城镇建设用(yòng)地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，结合上年度农业转移人口落户情况，调整完善2017年度土地利用(yòng)计划指标分(fēn)配办法。
厦门市房地产中介行业协会副会長(cháng)王崎对第一财经记者表示，未来在土地供应方面，一二線(xiàn)热点城市的土地红線(xiàn)应适当放宽，将周围三四線(xiàn)城市的土地指标转移到一二線(xiàn)热点城市。从而在满足一二線(xiàn)城市发展需要的同时，促进三四線(xiàn)城市的集约化发展。
中原地产首席市场分(fēn)析师张大伟说，过去几年对大城市都是提出要严控边界，减少土地供应，但现在则是顺应人口流动变化，增加大城市的土地供应，“这是楼市调控思路的一个重大变化。”
“人地挂钩”政策
过去很(hěn)長(cháng)一段时间，我國(guó)实行“控制大城市规模、积极发展中等城市和小(xiǎo)城市”的中小(xiǎo)城镇化战略，土地供给向三四線(xiàn)城市倾斜，与人口向大都市圈集聚的趋势背离。由于这种供需错配，部分(fēn)一二線(xiàn)城市土地供应不足，房价泡沫化严重，而三四線(xiàn)城市土地供给严重过剩，土地浪费、效率低下十分(fēn)严重。
因此，实施“人地挂钩”，才能(néng)与人口的流动态势和实际需求相吻合。
去年12月召开的中央经济工作会议明确要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分(fēn)配建设用(yòng)地指标。要落实地方政府主體(tǐ)责任，房地产价格上涨压力大的城市要合理(lǐ)增加土地供应，提高住宅用(yòng)地比例，盘活城市闲置和低效用(yòng)地。
住房城乡建设部和國(guó)土资源部今年4月1日发布《关于加强近期住房及用(yòng)地供应管理(lǐ)和调控有(yǒu)关工作通知》（下称《通知》），提出坚持“房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的”的定位。《通知》要求，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理(lǐ)增加住宅用(yòng)地特别是普通商(shāng)品住房用(yòng)地供应规模。
在“人地挂钩”的政策之下，已有(yǒu)一些大城市近期加快了土地供应的步伐。
上海日前发布的《上海市住房发展“十三五”规划》称，“十三五”期间（2016~2020年），上海计划供应5500公顷住宅土地，可(kě)提供住房约170万套，比“十二五”期间增加约60%。
深圳市规土委7月11日发布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用(yòng)实施计划》提出，2017年度，深圳计划供应居住用(yòng)地218公顷，相比去年计划供应的125公顷，同比增加了74.4%。
杭州2017年经营性用(yòng)地计划出让量则高达3089亩，创下新(xīn)高。2016年这一数字為(wèi)2773亩，2015年只有(yǒu)1856亩。
再看福州，该市本级住宅用(yòng)地供应中期（2017~2021年）规划及三年（2017~2019年）滚动计划近日出炉。在去年约160公顷的基础上，市本级今年住宅用(yòng)地供应量為(wèi)316公顷。按照房地产市场运行预期，该市明年计划供应住宅用(yòng)地347公顷，后年计划供应381公顷，2020年计划供应418公顷，2021年的计划供应量更是达到了458公顷。
稍早之前，北京市计划今后五年供应住宅用(yòng)地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。
张大伟对第一财经分(fēn)析，从去库存政策看，预期2017年三四線(xiàn)楼市整體(tǐ)政策将依然平稳宽松。但一二線(xiàn)城市已经基本完成了去库存任務(wù)。这种情况下，很(hěn)多(duō)一二線(xiàn)城市开启了增加土地供应的政策。
土地供应有(yǒu)增有(yǒu)减
在广东省體(tǐ)改研究会副会長(cháng)彭澎看来，土地指标应当顺应人口的变动而变化，在人口流入多(duō)的大城市，应当增加指标，在人口流出地，也要相应减少指标。
上述《通知》也要求，各省级國(guó)土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地區(qū)市县住宅用(yòng)地年度供应计划编制和实施工作的监督指导，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报國(guó)土资源部。
根据《通知》，各地需根据商(shāng)品住房库存消化周期，适时调整住宅用(yòng)地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
从目前情况看，一二線(xiàn)热点城市库存周期大多(duō)在6个月以下，属需要显著、加快供地节奏的范围。
张大伟认為(wèi)，一二線(xiàn)大城市纷纷增加土地供应，除了顺应人口流动趋势，解决实际住房需求外，也是增加有(yǒu)效投资、带动经济平稳健康发展的需要。
这是因為(wèi)，房地产开发投资占固定资产投资的比重较大，而且还能(néng)拉动上下游的钢筋、水泥、建材等行业，因此房地产开发投资对当前我國(guó)经济稳增長(cháng)仍十分(fēn)关键。尤其是只有(yǒu)保持一定的发展增速，才能(néng)為(wèi)经济转型和结构调整赢得空间。
但过去很(hěn)長(cháng)一段时间，土地供应过多(duō)向三四線(xiàn)城市倾斜，而一二線(xiàn)土地供应明显不足，在人口往一二線(xiàn)大城市集聚的趋势下，三四線(xiàn)城市的土地供应已经明显过剩，房地产开发投资提升的空间很(hěn)小(xiǎo)。这些城市要指望开发商(shāng)大规模拿(ná)地增加投资已无可(kě)能(néng)。因此，只有(yǒu)通过增加一二線(xiàn)城市土地供应，才能(néng)让房地产开发投资和固投保持在合理(lǐ)的增速。
数据显示，2017年1~5月份，全國(guó)房地产开发投资37595亿元，同比名义增長(cháng)8.8%，增速比1~4月份回落0.5个百分(fēn)点。2017年上半年，一線(xiàn)城市合计土地供应规划建筑面积2738万平米，同比上涨了57.3%。
张大伟认為(wèi)，这是限購(gòu)、限贷、限价、限售、限商(shāng)住等作用(yòng)于需求端的“减法”同时，所做的加法，这将有(yǒu)利于平稳市场的供需结构。
大城市增加土地供应无疑有(yǒu)利于平抑房价。但这些大城市尤其是上海等超大城市多(duō)土地资源稀缺，供地能(néng)力不足。再加上目前超大城市人口已经严重超载、交通拥挤等大城市病问题，中心城區(qū)新(xīn)增建设用(yòng)地已然较小(xiǎo)。
应对这种情况，加快都市圈的发展成為(wèi)重要方向。6月28日，國(guó)家发改委发布《关于促进市域（郊）铁路发展的指导意见》，至2020年，京津冀、長(cháng)江三角洲、珠江三角洲、長(cháng)江中游、成渝等经济发达地區(qū)的超大、特大城市及具备条件的大城市，市域（郊）铁路骨干線(xiàn)路基本形成，构建核心區(qū)至周边主要區(qū)域的1小(xiǎo)时通勤圈。
（来源：第一财经日报）
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