近期，全國(guó)房地产开发投资同比增速开始回落的同时，商(shāng)业地产开发投资开始提速。业内人士认為(wèi)，在热点城市住宅市场遭遇持续严厉调控的背景下，國(guó)内房地产开发企业正试图增强商(shāng)业地产的投资和运营能(néng)力，國(guó)内房地产市场将以住宅开发為(wèi)主导的增量市场转入以商(shāng)业地产投资开发為(wèi)主导的增量市场。
商(shāng)业地产开发提速
國(guó)家统计局最新(xīn)数据显示，2017年1-6月份，全國(guó)房地产开发投资同比增速开始回落。然而，办公楼开发投资却异军突起，投资金额同比增長(cháng)4.8%，相比一季度负增長(cháng)3.8%，增速大涨近9个百分(fēn)点。
世邦魏理(lǐ)仕（CBRE）近日发布的《迈向2020——后千亿时代投资策略展望》白皮书指出，到2020年，中國(guó)房地产投资交易总额有(yǒu)望达到2600亿元，较2016年增長(cháng)45%，商(shāng)业地产投资市场潜力巨大，预计将有(yǒu)1万亿人民(mín)币资金“排队”入市。
“以國(guó)内17个主要城市的优质写字楼為(wèi)例，國(guó)内机构投资者在总存量中所占面积份额仅接近1%。2017-2020年正是國(guó)内机构资本商(shāng)业地产投资的建仓时期。”世邦魏理(lǐ)仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝(xiè)晨认為(wèi)，北京、上海、广州、深圳等一線(xiàn)城市第三产业基建完善、商(shāng)业地产需求旺盛，投资物(wù)业存量可(kě)观，因此商(shāng)业地产投资市场交投更為(wèi)活跃。
曾宣布以自持租赁為(wèi)主、坚称持有(yǒu)核心商(shāng)业地产资产的SOHO中國(guó)董事長(cháng)潘石屹和CEO张欣夫妇，日前刚在上海宣布SOHO天山(shān)广场项目入市，转手即以35.73亿美元整售虹口SOHO，销售价格高出成本价53%。7月4日，潘石屹夫妇再度宣布启动北京光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。
世邦魏理(lǐ)仕大中华區(qū)投资及资本市场部董事总经理(lǐ)李凌表示，京沪两地的房地产交易规模和活跃度已接近甚至赶超亚太區(qū)主要市场。如在2014-2016年间，上海大宗物(wù)业投资额和活跃度均超越香港和新(xīn)加坡仲量联行认為(wèi)，供应的短缺限制了销售量表现，即有(yǒu)限的优质商(shāng)业地产供应推动了该资产的价格上涨。
以上海為(wèi)例，二季度上海销售型优质办公楼市场没有(yǒu)新(xīn)增供应，导致当季该资产的销售总量為(wèi)131330平方米，环比下降32%。但市场購(gòu)买需求却仍然旺盛。除了以自用(yòng)和投资為(wèi)目的的大型企业买家外，拥有(yǒu)稳定现金流的现有(yǒu)租户也有(yǒu)意向購(gòu)买物(wù)业。强烈的需求和有(yǒu)限的供应将价格推升至44614元每平方米，同比上涨2.3%。预计未来中央商(shāng)務(wù)區(qū)旺盛的需求和有(yǒu)限的供应会对非中央商(shāng)務(wù)區(qū)产生溢出需求。
房企加码运营服務(wù)
今年以来，不少开发商(shāng)将目光投向社區(qū)商(shāng)业运营。力争以差异化策略夯实竞争力“护城河”，在房地产调控期进行创新(xīn)转型的示范性探索。
6月底，國(guó)内首个在交付社區(qū)打造的社群空间——“原·聚场”線(xiàn)下实體(tǐ)在重庆落地。原聚场致力于成為(wèi)社區(qū)业主的生活客厅、學(xué)习课堂和展示交流的舞台。“东原每一个社區(qū)里面都有(yǒu)大量资源，业主的时间和才华在过去的模式里没有(yǒu)得到充分(fēn)的共享。”东原地产集团董事長(cháng)罗韶颖表示，“因此，我们需要设计一个产品，把社區(qū)内所有(yǒu)人的能(néng)量放大出来。”
罗韶颖透露，2017年，东原地产特别强调在地产开发的过程中，更加前瞻地关注社區(qū)关系新(xīn)型构建方式，原聚场是东原社群运营计划——俱乐社區(qū)的实體(tǐ)承载。目前，原聚场三大主要的运营方向是亲子、生活美學(xué)、戏剧。
“今后，通过原聚场平台的连接，东原将定期开展各类線(xiàn)上、線(xiàn)下社群活动，诸如少儿艺术团、冰球俱乐部、儿童教育戏剧等。” 罗韶颖说，社區(qū)运营理(lǐ)念正发生迭代升级，早期的1.0时代是“靠沟通吃饭”，2.0时代则是靠“让连接发生”，实现社區(qū)内人与人之间更有(yǒu)质量的连接。原聚场旨在建立有(yǒu)温度的社區(qū)，通过对实體(tǐ)基地的运营和资源的引入、创新(xīn)，积极探索实现新(xīn)型社區(qū)运营闭环，从而為(wèi)业主带来有(yǒu)价值的社群生活。
“独特的社區(qū)生态系统是东原社區(qū)与其他(tā)社區(qū)的差异化所在。”罗韶颖认為(wèi)，“房地产行业竞争的下半场是客户體(tǐ)验的逻辑，只有(yǒu)通过创新(xīn)客户體(tǐ)验得到业主的认可(kě)与呼应，才能(néng)转化為(wèi)开发商(shāng)的超额盈利。
事实上，近年来开发商(shāng)纷纷提出转型為(wèi)“城市运营商(shāng)”、“城市配套服務(wù)商(shāng)”等。受访开发商(shāng)普遍认為(wèi)，在楼市持续调控的大背景下，传统的拿(ná)地——盖房——销售的高周转模式已难以為(wèi)继，开发商(shāng)的业務(wù)转型势在必行。
值得关注的是，开发商(shāng)的投资标的还逐渐向养老地产和社區(qū)商(shāng)业扩散，通过更细分(fēn)化的专业投资来实现更好的投资回报。如陆家嘴集团近日宣布试水养老地产，在上海东环龙路打造高端养老产品——“金色阳光”颐养院，提供高质量和有(yǒu)针对性的养老服務(wù)。陆家嘴集团相关负责人介绍说，该项目在打造便利安全的休闲娱乐设施的同时，还配套了高端医疗及护理(lǐ)服務(wù)，从而在上海这一快速老龄化的城市探索“银发经济”市场。
商(shāng)務(wù)园區(qū)和产业地产将成“蓝海”
謝(xiè)晨认為(wèi)，“中國(guó)制造2025”将是中國(guó)从“制造大國(guó)”成為(wèi)“制造强國(guó)”的路線(xiàn)图。随着制造业的升级和迁移，以及随之发生的供应链重构将在相关城市催生商(shāng)務(wù)园區(qū)、高标准厂房和物(wù)流设施等各种产业地产的投资机会。
记者调查发现，近年来，随着第三产业的快速发展，市场对商(shāng)務(wù)园區(qū)的办公空间需求愈加旺盛，这在一定程度上推动了商(shāng)務(wù)园區(qū)的持续增長(cháng)。高力國(guó)际的数据显示，上海主要商(shāng)務(wù)园區(qū)的供应量不断上升，空置率却在一路下降，2017年第二季度為(wèi)15.3%，季度净吸纳量25.7万平方米。在此支撑之下，上海商(shāng)務(wù)园區(qū)物(wù)业市场平均租金也不断攀升，2017年第二季度同比增長(cháng)7%至人民(mín)币4.13元每天每平方米。
高力國(guó)际近日发布报告指出，在上海建设具有(yǒu)全球影响力的科(kē)技创新(xīn)中心、实现科(kē)技进步和技术创新(xīn)的过程中，商(shāng)務(wù)园區(qū)将会发挥越来越关键的作用(yòng)。近年来，國(guó)内企业已经成為(wèi)上海商(shāng)務(wù)园區(qū)租赁和大宗投资收購(gòu)的主流，互联网信息科(kē)技企业在租赁中占比超三成。该机构预计，未来五年内上海商(shāng)務(wù)园區(qū)新(xīn)增供应250万平方米，需求亦将继续保持强劲，从而使得空置率保持低位、租金不断上升。
根据高力國(guó)际的统计数据，过去的一年中上海主要商(shāng)務(wù)园區(qū)的租赁成交中，占比最多(duō)的是互联网信息技术企业，占比高达35%；紧随其后的是制造型企业，占比為(wèi)22%。高力國(guó)际华东區(qū)研究部董事陈铁东认為(wèi)，“未来上海商(shāng)務(wù)园區(qū)市场的需求将保持强劲，上海市為(wèi)实现打造全球影响力的科(kē)创中心的战略目标，预计将会继续加大对于科(kē)技研发、金融业发展的投入，这将推动各类科(kē)技型企业对于商(shāng)務(wù)园區(qū)办公空间需求旺盛。此外，制造型企业的研发中心和金融企业的后台办公也将有(yǒu)较大的需求。”
CBRE认為(wèi)，作為(wèi)供给侧改革的重要组成部分(fēn)，消费升级将成為(wèi)中國(guó)经济新(xīn)常态的基石之一。而商(shāng)业地产在承接和释放升级的消费需求过程中，同样孕育着庞大的投资机遇。
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