当下房地产调控政策持续发力，全國(guó)楼市整體(tǐ)趋稳。然而，三四線(xiàn)城市楼市却火爆异常，多(duō)个城市房价上涨预期明显，高地价屡见不鲜。业界人士认為(wèi)，当前要避免三四線(xiàn)城市房价炒作现象，三四線(xiàn)楼市去库存还要避免“翻烧饼”现象，这需要政府调控措施的精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动，在土地供应上要严格避免短期行為(wèi)。
全國(guó)库存创30多(duō)月新(xīn)低 三四線(xiàn)楼市升温明显
國(guó)家统计局近日发布的数据显示，2017年7月末，中國(guó)商(shāng)品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米，同比下降11%，比6月末扩大1.4个百分(fēn)点。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟表示，对比历年的库存数据后发现，这一数据创下2015年以来的近31个月新(xīn)低。他(tā)认為(wèi)，这主要归功于三四線(xiàn)城市成為(wèi)最近4个月的去库存主力。
从当日统计局公布的数据来看，1-7月份，商(shāng)品房销售面积86351万平方米，同比增長(cháng)14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分(fēn)点。不过，尽管1-7月份商(shāng)品房销售面积和销售额同比涨幅均较上半年回落，但三四線(xiàn)城市集中的中部和西部地區(qū)销售额增長(cháng)迅速。中部地區(qū)前7个月销售额同比增長(cháng)28%，西部地區(qū)增長(cháng)36.5%，遠(yuǎn)高于全國(guó)商(shāng)品房销售额18.9%的增速。
易居研究院研究员王梦雯指出，7月底中國(guó)住宅去化周期回落到12.3个月，接近2012年水平，去库存成效显著。从历史数据来看，全國(guó)住宅去化周期的最高点是2015年12月，随后，各地纷纷出台去库存具體(tǐ)措施，尤其是鼓励农民(mín)工进城买房和加大棚改货币化安置力度等措施，大大促进了二三四線(xiàn)城市去库存，至今取得重大成果。
从统计局数据看，三四線(xiàn)城市接近全面上涨，6月份新(xīn)建商(shāng)品房住宅涨幅超过或达到1%的有(yǒu)20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有(yǒu)14个城市，基本全部為(wèi)三四線(xiàn)城市。
据链家研究院披露，大批三四線(xiàn)城市房价已经突破1万元/平方米，其多(duō)聚集在“环京”、“环沪”城市圈中。“一二線(xiàn)城市楼市去杠杆，三四線(xiàn)城市楼市火热的背后，除了一二線(xiàn)城市外溢的購(gòu)房需求外，源于棚改货币化带来的加杠杆購(gòu)房行為(wèi)则是主要原因。”一位业内人士分(fēn)析说。
克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二線(xiàn)城市楼市成交占比明显减少，三四線(xiàn)城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说：“今年上半年，三四線(xiàn)城市是成交主力。一二線(xiàn)城市销售比重下降10个百分(fēn)点，但三四線(xiàn)城市楼市销售在全國(guó)总成交量中比重上升13个百分(fēn)点，高达75%。”
三四線(xiàn)城市土地市场“上火”20多(duō)个城市卖地收入超百亿
在库存大量消化之后，不少房企开始补库存，买地热情高涨。统计局公布的数据显示，1-7月份，中國(guó)房地产开发企业土地購(gòu)置面积12410万平方米，同比增長(cháng)11.1%，增速比1-6月份扩大2.3个百分(fēn)点；土地成交额5428亿元人民(mín)币，增長(cháng)41.1%，增速扩大2.5个百分(fēn)点。
王梦雯指出，预计今年三季度随着去库存效果进一步巩固，土地購(gòu)置面积同比增速将保持正增長(cháng)。从地价占房价的比重趋势看，近几年整體(tǐ)呈现振荡上行的态势。2016年地价占房价比重创历史新(xīn)高。今年7月底，地价房价比绝对值重回2016年四季度高位，主要由于房企土地購(gòu)置均价涨幅高于商(shāng)品房成交均价涨幅。
从全國(guó)市场看，随着楼市调控，一二線(xiàn)核心城市的土地热正转移到三四線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市的土地市场尤為(wèi)火爆。
克而瑞研究中心数据显示，从全國(guó)市场看，随着楼市调控持续，一二線(xiàn)热点城市的土地热正转移到三四線(xiàn)城市。上半年，佛山(shān)、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四線(xiàn)城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有(yǒu)明显上升。随着三四線(xiàn)城市高价地、高溢价项目入市，开发成本加大，拿(ná)地房企会通过后续的经营逐步抬价，引发涨价预期。
“三四線(xiàn)房价快速上涨蕴藏的风险更大。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志(zhì)龙表示，“三四線(xiàn)城市居民(mín)購(gòu)买力对房价的上涨更為(wèi)敏感，多(duō)数三四線(xiàn)城市的人口流入、产业结构、居民(mín)收入水平等影响房价关键因素劣势明显。”
业内专家表示，三四線(xiàn)城市房价快速上涨易引发投机性需求套利。“三四線(xiàn)楼市火爆最大的激励因素是热点楼市辐射和溢出效应，已不单是普通購(gòu)房者支撑的消费市场，很(hěn)大程度上演变為(wèi)一场投资者参与其中的炒房潮。投机需求的进入，让購(gòu)买力本就不足的农民(mín)工等刚需望而却步，購(gòu)房的有(yǒu)效需求进一步减少。”易居房地产研究中心首席分(fēn)析师严跃进认為(wèi)，“一旦投机需求退潮，很(hěn)多(duō)售出去的房子无人居住，一些三四線(xiàn)城市就有(yǒu)变成‘空城’的风险。”
业内人士认為(wèi)，三四線(xiàn)土地市场火爆，刺激开发商(shāng)继续拿(ná)地，也加大了地方政府高价供地冲动。
“相对于一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市土地财政依赖度更高。出于地方收入的考虑，虽然很(hěn)多(duō)地方仍处于去库存的状态中，但房价走高促进了土地市场的活跃。一些地方因此也加大了土地供应，容易造成库存量反弹。”黄志(zhì)龙说。
三四線(xiàn)土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。“一些房企往往借用(yòng)基金、信托等各种资本杠杆拿(ná)地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因為(wèi)未来市场充满不确定性，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战。”福州大學(xué)房地产研究中心主任王阿忠说，“如果拿(ná)地前没有(yǒu)对市场的准确判断，高地价将為(wèi)房企的发展埋下巨大隐患。”
去库存不能(néng)寅吃卯粮须避免“翻烧饼”现象
“三四線(xiàn)城市的房子消化速度明显加快，很(hěn)大程度上是将原本缓慢释放的改善性需求一股脑全释放出来了。三四線(xiàn)城市的人均住房面积已经足够高，相比一二線(xiàn)城市，房子投资的价值较低。而在多(duō)是中小(xiǎo)城市人口净流出的大前提下，改善性需求集中入市显然是不可(kě)能(néng)持续多(duō)久的。”严跃进分(fēn)析称，“加上现在又(yòu)迅速出让了一大批土地，土地价格更加高企，未来会有(yǒu)一大批成本更高的房子待售。”
一些专家建议，目前对三四線(xiàn)城市的房地产调控需更精准地分(fēn)类调控、因地施策，对一些强三四線(xiàn)城市进行适度控制，防止价格过度上涨，严厉遏制投机炒作，对多(duō)数库存高企的三四線(xiàn)城市仍需强化扶持，比如加大县级政府的财政支持，鼓励地方政府收購(gòu)商(shāng)品房转用(yòng)于保障性用(yòng)房等。
南京林业大學(xué)城市与房地产研究中心主任孟祥遠(yuǎn)认為(wèi)，对于三四線(xiàn)城市，房地产市场主管部门要在市场景气时审慎调控，从而规避风险：一是房价上涨时，进行引导，防止过热；二是供地上不能(néng)因為(wèi)市场好，就大量供应，而应该長(cháng)遠(yuǎn)考虑市场承受力。
三四線(xiàn)城市可(kě)建立住宅用(yòng)地供应分(fēn)类管理(lǐ)制度，适时调整住宅用(yòng)地供应规模、结构和时序。“地方政府一方面应严格执行两部委的土地供给与库存去化周期挂钩机制。”严跃进说，同时对三四線(xiàn)土地市场也应建立开发商(shāng)購(gòu)地资金审查制度，确保房地产开发企业使用(yòng)合规自有(yǒu)资金購(gòu)地。此外，结合本地土地出让情况，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。
多(duō)名专家同时建议，三四線(xiàn)楼市去库存要避免“翻烧饼”现象，即“价低卖不动、害怕库存严重；价高卖得好，又(yòu)怕库存增了”怪圈，需要政府调控措施的精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动。在土地供应上要严格避免短期行為(wèi)：在我任期内，有(yǒu)土地能(néng)变现抓紧变现，忽视了供地节奏和長(cháng)遠(yuǎn)发展。
“三四線(xiàn)城市要扎扎实实去库存，根据各地的产业优势，在新(xīn)型城镇化进程中逐步化解房地产高库存，科(kē)學(xué)布局产业与楼市的关系，不断增加居民(mín)收入，支持居民(mín)自住和进城人员購(gòu)房等刚性需求。”黄志(zhì)龙说。
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