观察近期全國(guó)各地的楼市调控政策，可(kě)以看出部分(fēn)三四線(xiàn)城市也加入了政策收紧的大军中。这些三四線(xiàn)城市主要是地级市，其出台的包括限購(gòu)限售在内的收紧性政策，目的很(hěn)明确，即积极化解当前持续膨胀的房价上涨压力。以桂林市9月26日发布的《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》為(wèi)例，政策中的核心内容是，購(gòu)房人(以家庭為(wèi)单位)在桂林市區(qū)(不含雁山(shān)區(qū)和临桂區(qū))購(gòu)买第三套及以上新(xīn)建商(shāng)品住房的，须取得不动产权属证书满两年后方可(kě)转让。我认為(wèi)，这项政策出台与桂林房地产市场高库存、投资投机需求强于本地自住需求等特征是密切相关的。三四線(xiàn)城市限售等政策的逐步出台，正反映了此类城市基本面正发生的变化。
三四線(xiàn)城市楼市缘何走强？
三四線(xiàn)楼市基本面发生的变化，也體(tǐ)现在近期全國(guó)重点三四線(xiàn)城市去库存周期或存销比等数据上。观察2010年以来的数据，除个别月份波动外，三四線(xiàn)城市的存销比总體(tǐ)上是高于一二線(xiàn)城市的，但经过近8年的市场调整，当前三四線(xiàn)城市该指标和一二線(xiàn)城市相趋近，总體(tǐ)上都為(wèi)10个月左右的水平。各类城市之间的去化周期差异在减少，市场分(fēn)化的特征不断减弱，从侧面也體(tǐ)现了去库存的战略是积极有(yǒu)效的；相比过去偏高的水平，当前三四線(xiàn)城市的去库存周期数据已经降低至历史最低点；此外，从國(guó)家统计局的全國(guó)70城房价指数也可(kě)以看出，有(yǒu)的三四線(xiàn)城市的价格增幅甚至赶超了一二線(xiàn)城市。
三四線(xiàn)城市楼市以上种种变化，我们可(kě)以通过需求因素、政策措施、城市发展情况三方面进行分(fēn)析。
第一是需求因素影响。三四線(xiàn)城市的房地产项目从过去的烫手山(shān)芋变為(wèi)香饽饽，自然有(yǒu)需求增長(cháng)的刺激。此类需求包括：城镇化概念下的新(xīn)市民(mín)購(gòu)房需求、棚改和旧改下的刚性購(gòu)房需求、本地较為(wèi)合理(lǐ)的改善型購(gòu)房需求、外溢的夹带投资投机属性的購(gòu)房需求等。此类需求释放，容易带来房源的加快去库存。
第二是政策措施作用(yòng)。以上海周边的典型城市浙江海宁為(wèi)例，此类城市过去是非热点購(gòu)房區(qū)域，但现在在周边城市包括上海、杭州、嘉兴、嘉善等城市購(gòu)房政策相对紧的情况下，海宁的購(gòu)房政策反而显得宽松了，这个时候再凭借一些城际铁路等概念，楼市容易火爆。这种作用(yòng)在一些经济发达的三四線(xiàn)城市中表现尤為(wèi)明显。第三是城市发展情况变化。三四線(xiàn)城市现在的基础设施在不断改善，最典型的就是高铁和地铁在不断建设，所以有(yǒu)类似概念的城市，其实城市的居住价值和投资价值都在快速上升，这也会带来市场交易的活跃。
过去的十年，我们一直把三四線(xiàn)城市的楼市定义為(wèi)“丑小(xiǎo)鸭”，而现在通过部分(fēn)城市的发展情况可(kě)以看出，“丑小(xiǎo)鸭”已经“脱胎换骨”展示出了“白天鹅”的动人一面。当然有(yǒu)些“白天鹅”过于招摇，自然要出台政策管一管，不能(néng)让其透支过多(duō)的概念，因為(wèi)城市成長(cháng)一步到位反而是有(yǒu)害的。
“丑小(xiǎo)鸭”欲变“白天鹅”也要警惕风险
从大周期角度来看，目前可(kě)以将三四線(xiàn)楼市分(fēn)為(wèi)两类：
第一类是周期性调整特征明显的城市，尤其是一些中部的三四線(xiàn)城市，这类城市当前楼市活跃的特征，更多(duō)的是周期性调整的结果，后续依然存在会有(yǒu)价格回调或周期性下跌的可(kě)能(néng)。第二种是持续改善型的城市，此类城市冲破了周期性调整的限制，价值低估的特征被发现，楼市成長(cháng)具有(yǒu)稳健性和持续性，类似城市主要分(fēn)布在三大城市群中。从具體(tǐ)城市来看，深圳边上的惠阳、广州边上的清遠(yuǎn)和肇庆、杭州下辖的桐庐和临安、嘉兴下辖的嘉善和平湖(hú)、湖(hú)州下辖的南浔、郑州边上的平原新(xīn)區(qū)、贵阳下辖的清镇等，都属于值得观察和关注的三四線(xiàn)城市。当然，从入市的谨慎角度看，类似城市往往也是后续政策容易管控的城市，最典型的就是限售政策容易出台。
当然，无论是丑小(xiǎo)鸭还是白天鹅，不同的阶段自然都有(yǒu)其不同的可(kě)爱之处。相对应地，不同的市场参与者要分(fēn)析此类城市的发展阶段，既不盲目看空，也不盲目追捧。对待当前诸多(duō)三四線(xiàn)城市，要充分(fēn)意识到此类城市的楼市情况甚至比一二線(xiàn)城市更显得复杂。
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