从2014年至2016年，3年间，祥生地产做了两件事：1，将总部从诸暨县城迁到杭州。2，深耕三四線(xiàn)城市大力拿(ná)地。90亿、109亿、325亿是它这三年最具代表的成長(cháng)轨迹。今年以来，祥生又(yòu)给自己的3年后定了一个新(xīn)目标：1，实现3000亿目标，跻身杭州房企第一集团。2，逐渐向一二線(xiàn)城市靠拢。
01
唯快不破，快周转模式的拥趸者
事实上，自1994年起，祥生便已涉足房地产领域。行业沉浮30余年间，祥生此前的成绩并不显眼，但在2016年，祥生突然发力，全年销售额325亿，同比大涨100%以上。
对于祥生而言，“唯快不破”是实现规模增長(cháng)最重要的打法。2016年，祥生首次提出了“36781”的快周转模式1.0版——即3个月内动工，6个月开盘，1年内现金流归正，以提高整體(tǐ)资产收益率。
今年以来，祥生又(yòu)再一次提高了对于快周转的要求，将周转模式升级為(wèi)“25710”模式——即2个月内动工，5个月内开盘，开盘销售去化70%，10个月内现金流归正。这个速度与以快周转闻名的大玩家碧桂园不相上下。据碧桂园官微统计，截至2016年底，碧桂园的平均开盘时间為(wèi)6.2个月，现金流回正周期8.4个月。
在快周转模式的马达之下，祥生开始在土地市场大肆揽货，仅１０个月的时间其拿(ná)地面积已超２０１６年底前所持有(yǒu)的全部面积。据中指院研究数据显示，2017年1-10月，祥生地产在全國(guó)拿(ná)地金额共计281亿元，新(xīn)增拿(ná)地规划面积529万平米，居全國(guó)房企拿(ná)地排行22名。而截至到2016年年底，祥生地产土地储备面积也仅為(wèi)516万平米。
在大举拿(ná)地和高周转的加持下，2017年，祥生又(yòu)迎来新(xīn)一轮的爆发。据克而瑞研究机构数据显示，2017年1-10月，祥生地产实现销售额405.7亿元，房企销售额排名34位。
02
立足杭州，钟情苏浙皖三四線(xiàn)
事实上，起家于诸暨县的祥生一直都是三四線(xiàn)城市的拥趸者，更是温州、嘉兴、湖(hú)州等地的座上宾。
２０１７年上半年，祥生加大了三四線(xiàn)城市拿(ná)地范围，其所拿(ná)地块分(fēn)布于奉化、温岭、诸暨、如东、广德、海盐、临海、邹城等的四五線(xiàn)城市县城，而对于京广沪深四大一線(xiàn)城市及南京、厦门等强二線(xiàn)城市却毫不染指。同时，在拿(ná)地力度上也绝不手软。据统计，祥生上半年所拿(ná)１９宗地块中有(yǒu)１３块地溢价均超１００％以上。
业内人士认為(wèi)，这种在竞争不激烈的中小(xiǎo)城市迅速大量布局的战略，与“碧桂园式战略”如出一辙。不过伴随着三四線(xiàn)城市的接连拓展，２０１４年，祥生将自己的大本营从四線(xiàn)小(xiǎo)县城诸暨搬到了杭州，这也是祥生战略调整的最直观體(tǐ)现。
随着总部的迁移，祥生将发展战略由 “立足上海、深耕苏浙皖”调整為(wèi) “立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖”。杭州被提高到了最先级。
“杭州迟早也会跻身一線(xiàn)城市，虽然没办法和上海、北京相比。但是至少可(kě)以有(yǒu)机会和深圳抗衡。这也是祥生不遗余力在杭州拿(ná)地的原因。虽然主战场仍然在三四線(xiàn)城市，但只要有(yǒu)合适土地，我们就会继续拓展。”祥生地产副总裁俞國(guó)勤曾说道。
作為(wèi)一家2014年才把总部搬到杭州的后来者，祥生自然面临着巨大的挑战。对于如何破局杭州市场，祥生的打法秘诀靠一个字：快。
俞國(guó)勤表示，“杭州本土房企惯常的操盘模式，一个特点是速度慢，从拿(ná)地到开盘，花(huā)一年时间不算慢的。另一个特点是喜欢拿(ná)大盘，做个十年八年很(hěn)正常。但祥生不一样，祥生项目的运作思路非常清楚，就是要快。不仅落地快，销售也很(hěn)快。”
入杭两年时间内，祥生在杭州已连落４个精装修项目，对于初入杭州的小(xiǎo)房企而言，这个速度不可(kě)谓不快。而在今年前十月，祥生在浙江土地市场已砸下229亿元重金，新(xīn)增建筑面积323万平米，其在浙江的拿(ná)地金额位居浙江省拿(ná)地排行榜第一名。
开足马力大力买地的模式，对于祥生的融资提出了更高的挑战，祥生沿袭万科(kē)的模式，开放合作平台，分(fēn)别与地方國(guó)企、省级國(guó)企及有(yǒu)土地、有(yǒu)资金，有(yǒu)资源的合作方合作，走小(xiǎo)股操盘模式。
据了解，祥生目前已经成立５家合作平台，同时，祥生也开设了地产基金的融资渠道。今年３月，祥生地产与杭州工商(shāng)信托签约共同出资设立50亿元地产基金。
03
祥生的目标：３年实现３０００亿
2017年，祥生将自己的销售目标定到了600亿，同比接近200%的增長(cháng)。祥生集团总裁赵红卫曾公开表示，“冲刺600亿的决心是根据三四線(xiàn)楼市行情，和自身沉淀货值以及祥生未来发展考虑的。”
“祥生过去2年逆周期拿(ná)地，在2015年、2016年时，祥生在同行都不看好的三四線(xiàn)城市逆势低位获得大量优质土地储备。2017年，一二線(xiàn)城市限購(gòu)限贷限价后，三四線(xiàn)城市房价迎来周期性高位。考虑到如今三四線(xiàn)难得时代机遇，祥生将原本打算细水長(cháng)流开发、在3年内陆续去化的巨量货值储备，策略性地在一年之内全部去化。”赵红卫说道。
据了解，祥生内部已制定了2018年冲刺千亿，2019年完成3000亿销售额的发展目标。
对于如何实现千亿目标，祥生地产副总裁俞國(guó)勤表示，“祥生以后肯定会向一二線(xiàn)城市靠拢，虽然目前公司的项目80%布局在三四線(xiàn)，只有(yǒu)20%位于一二線(xiàn)城市，但如果未来的销售额超过千亿，祥生地产的项目布局就有(yǒu)可(kě)能(néng)从二八比例变成三七，甚至四六。”
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