2017年即将过去，2018年楼市的调控政策成為(wèi)大众关注话题。23日，住建部部長(cháng)王蒙徽在全國(guó)住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，去库存任務(wù)再深入，步入县域去库存的新(xīn)阶段。
调控力度不放松：保持政策的连续性
2017年，据中原地产研究中心统计，截至目前，全國(guó)已有(yǒu)110个城市累计发布了250多(duō)次调控政策。
通过限購(gòu)、限贷、限涨、限售、限商(shāng)等措施，今年全國(guó)楼市降温并持续保持平稳。國(guó)家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增長(cháng)”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新(xīn)房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。
贯彻中央经济工作会议的最新(xīn)部署。谈及明年的楼市调控，王蒙徽强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的長(cháng)效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分(fēn)类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
“楼市平衡发展的调控目标不会变。”北京大學(xué)房地产法研究中心主任楼建波对中新(xīn)网记者表示，只有(yǒu)落实“因城施策”的差别化调控才能(néng)实现调控政策的连续性和稳定性，而具體(tǐ)举措则会随着市场走向进行适度调整。
全國(guó)住房城乡建设工作会议就提出，加大房地产市场秩序规范整顿力度，加强市场监测分(fēn)析，提高精准调控的能(néng)力和水平，进一步强化地方政府主體(tǐ)责任。
差别化调控政策：支持改善需求 遏制炒房
强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”时，王蒙徽表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，满足首套刚需导向不变，支持改善性需求方面政策或略有(yǒu)放宽，不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分(fēn)等方面进行政策微调的可(kě)能(néng)。
严厉的限購(gòu)和限贷举措在2017年成為(wèi)众多(duō)城市收紧楼市的标配手段。据中原地产统计，今年超过50多(duō)个城市加入了限購(gòu)限贷阵营，部分(fēn)城市政策甚至经历了多(duō)轮升级。
以北京為(wèi)例，当前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“认房又(yòu)认贷”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；贷款最長(cháng)期限25年。同时，首套房主流商(shāng)贷利率执行基准利率的1.1倍，二套房则為(wèi)1.2倍，限購(gòu)限贷政策可(kě)谓全國(guó)最严。
中國(guó)城市房地产研究院院長(cháng)謝(xiè)逸枫认為(wèi)，高库存、供应过剩的二三四線(xiàn)城市政策或进行微调。“如，取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定，允许非本地户籍人口購(gòu)买第二套改善性住房；下调首套房和二套房的首付比例；下调住房信贷利率；加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。”
大力发展長(cháng)期租赁：加快推进立法保各方利益
针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是長(cháng)期租赁。”全國(guó)住房城乡建设工作会议提出，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进國(guó)有(yǒu)租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理(lǐ)服務(wù)平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。
其实，2017年下半年，住房租赁制度改革已成重头戏。首批12个城市开展了住房租赁试点，全國(guó)超50城出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市纷纷增加了房企自持、集體(tǐ)租赁住房等租赁房源的供应，多(duō)地上線(xiàn)官办住房租赁服務(wù)平台。
“保护租赁利益相关方权益不仅是租購(gòu)同权，更要保护租赁双方的利益。”中國(guó)社科(kē)院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对记者表示，发展長(cháng)期租赁市场，要采取机制激励市场主體(tǐ)愿意去从事長(cháng)期租赁业務(wù)，如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。
“同时，制度上要对租期等进行规定，建议是3年為(wèi)一个租期，除非承租人提出解约，出租人不能(néng)提前结束租约。”倪鹏飞补充说，当前國(guó)内对承租人利益保护的法律法规还不够明确，导致出租人可(kě)以随意涨租金、解约、限制承租人行為(wèi)，需要进行约束。
去库存工作下沉：首提县城楼市去库存
与此同时，去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。王蒙徽指出，库存仍然较多(duō)的部分(fēn)三四線(xiàn)城市和县城要继续做好去库存工作。
“县城去库存概念是一个重要内容。”严跃进将楼市去库存分(fēn)為(wèi)三个阶段：2015年前基本是一二線(xiàn)重点城市郊區(qū)市场去库存；2016年-2017年是地级市(三線(xiàn)城市)去库存；2018年，则迎来县域去库存的阶段。
國(guó)家统计局新(xīn)闻发言人毛盛勇12月14日在发布会上表示，三四線(xiàn)城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显。1-11月全國(guó)商(shāng)品房销售面积增長(cháng)了7.9%，尽管速度有(yǒu)所放缓，但是在去年20%以上的高基数基础上增長(cháng)的，也是一个不错的数字。
考虑到县城经济在全國(guó)城市经济中的比重仍较大，严跃进称，县城去库存对全國(guó)房地产市场交易有(yǒu)积极的托底作用(yòng)，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。
謝(xiè)逸枫亦强调了针对性去库存政策的重要性，并直言商(shāng)业地产去库存比住宅去库存更為(wèi)紧迫。“商(shāng)业地产的库存积压风险比住宅库存更高，2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存，关键更是商(shāng)业地产的去库存。”
关注我们
