中新(xīn)网上海12月26日電(diàn) (记者 于俊)刚刚在沪落幕的易居论坛以“2018年中國(guó)房地产形势与住房租赁市场”為(wèi)主题,与会的研究机构、开发企业及地产界人士围绕楼市发展趋势、租赁市场演变、房企战略调整等话题展开深入研讨,认為(wèi)中國(guó)楼市即将开启租赁市场万亿掘金时代。
华东师范大學(xué)终身教授、上海易居房地产研究院院長(cháng)张永岳在主旨发言中指出,当前房地产市场存在着民(mín)众对美好居住生活的需要与不平衡不充分(fēn)供给之间的矛盾。未来在总量发展的基础上,应积极关注此类不平衡、不充分(fēn)的现象,在供给侧结构性改革、房地产市场差别化调控等大背景下积极做好策略调整。
租赁市场开启万亿掘金时代
论坛期间,上海易居房地产研究院发布了《中國(guó)住房租赁市场发展研究报告》、《中國(guó)住房租赁企业发展研究报告》,回顾中國(guó)住房制度改革先后经历了由低租金的实物(wù)分(fēn)配到货币化購(gòu)买商(shāng)品化、再到租購(gòu)并举的发展过程,租赁市场也逐渐向充分(fēn)、平衡的方向演变。基于不同阶段的租赁市场发展,政府的租赁政策呈现出有(yǒu)针对性的不同特征。
报告预测未来十年中國(guó)租赁市场发展空间巨大:到2027年,全國(guó)城镇租房面积达53.7亿平方米,相较2017年增長(cháng)了59%。这得益于两个因素的变动:有(yǒu)租房需求人口的规模增長(cháng)、人均租房面积的不断提高。
类似的增長(cháng)特征也将體(tǐ)现在供应端和租金端上,预计2027年全國(guó)城镇租赁房源总面积為(wèi)66.2亿平方米,比2017年增長(cháng)60%;届时的租赁市场租金收入高达人民(mín)币(下同)3.9万亿元,比2017年增長(cháng)了138%。
该系列报告对住房租赁市场给予了“黄金十年,万亿掘金”的判断。预计“自持物(wù)业+资产管理(lǐ)”行业将产生高估值企业。该类企业2027年市场占有(yǒu)率有(yǒu)望达到2.5%,持有(yǒu)租赁住房超100万间,年租金收入约300亿元。若按“自持+运营”模式PS為(wèi)10估值,未来该估值将达近3000亿元,相当于再造一个碧桂园、恒大或万科(kē)。
明年楼市回归理(lǐ)性防止大落
据上海易居房地产研究院发布的《2017-2018年全國(guó)房地产市场研究报告》,2017年楼市的三大特征為(wèi):再创新(xīn)高,库存出清;市场轮动,冷热不均;政策升级,房企难受。2018年楼市总體(tǐ)基调是:回归理(lǐ)性,防止大落。
上海易居房地产研究院副院長(cháng)杨红旭认為(wèi),明年中國(guó)房地产政策将在供给端,结合住房體(tǐ)制改革思路,会在住房租赁、公租房、共有(yǒu)产权房、棚改等方面继续发力。在需求端,購(gòu)房需求政策将继续偏紧;若是市场交易继续下滑,尤其是很(hěn)多(duō)新(xīn)增供应项目去库存的压力增大,也不排除部分(fēn)城市会有(yǒu)購(gòu)房政策松动的可(kě)能(néng)。在价格端,政府稳定房价的决心坚定,仍有(yǒu)各种管控的做法;若是部分(fēn)城市房价上涨过快,会有(yǒu)管控政策出现。
报告对明年中國(guó)楼市的相关指标作出了预测:供应指标方面,全國(guó)开发企业土地購(gòu)置面积增幅在3%左右;房屋新(xīn)开工面积全年同比下降约2%;房地产开发投资保持4%小(xiǎo)幅增長(cháng);80个城市库存缓慢上升,去化周期拉長(cháng)。需求指标方面,商(shāng)品房销售面积呈现小(xiǎo)幅回落,同比将下跌7%,在持续3年增長(cháng)后再次下滑。价格指标方面,房企土地平均購(gòu)置价格增幅有(yǒu)所回落,全年增長(cháng)约10%;商(shāng)品房成交均价继续上涨,全年涨幅3%上下;5月前后,房价指数环比增幅将由正转负,出现短周期性质的下跌拐点。
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