三四線(xiàn)城市还能(néng)不能(néng)深耕?
不少房企拓展重心由一二線(xiàn)城市转向三四線(xiàn)城市,业界认為(wèi)部分(fēn)區(qū)域存在泡沫,进哪里、怎样进是关键
2017年楼市形成“冰与火”两极分(fēn)化,一二線(xiàn)市场在史上最严调控影响下,已出现全面降温,而三四線(xiàn)城市却较為(wèi)火热。但对于三四線(xiàn)城市,不同企业有(yǒu)不同的看法。有(yǒu)房企认為(wèi),三四線(xiàn)不能(néng)进,但也有(yǒu)房企在三四線(xiàn)获利颇多(duō),碧桂园就是一个典型。那么,三四線(xiàn)楼市,到底是蜜罐,还是砒霜?房企选择三四線(xiàn)城市有(yǒu)何标准?进入的方式跟此前相比,又(yòu)有(yǒu)何不同?
房企拿(ná)地重心转向三四線(xiàn)
“疯了!咱们这城市,房价才过万元,刚开年,地价就又(yòu)拍出过万元。”中學(xué)教师王萍(化名)在同學(xué)群里说。1月2日,汕头东海岸新(xīn)城迎来新(xīn)年首宗土拍。本次出让的住宅用(yòng)地宗地面积1.3万平方米,临一線(xiàn)河景,起拍价3.55亿元,吸引了龙光、雅居乐、中交、中海等多(duō)家实力房企参与,经过数十轮激烈竞价,最终由龙光地产以5.53亿元摘得,成交楼面价10641元/平方米,溢价率55.77%。而再往前几天,龙光地产刚以14.01亿元拿(ná)下同一區(qū)域的一宗居住用(yòng)地,楼面价突破1.1万元/平方米。
在调控政策不会放松的大背景下,在一二線(xiàn)城市加大布局难以获得业绩增長(cháng),还会沉淀资金、拖累发展速度的情况下,不少房企拿(ná)地重心由一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市下沉。
在2017年度销售额破千亿的品牌房企,在三四線(xiàn)城市拿(ná)地面积占比也在逐步扩大。其中,一直以来深耕三四線(xiàn)城市的碧桂园,去年销售5508亿元,由2016年的第三位跃居第一位。截至2017年12月底,碧桂园累计进驻中國(guó)超600个城镇,拥有(yǒu)超过1000个项目。在王萍所在的广东汕头,碧桂园仅去年底就陆续拿(ná)下两宗居住用(yòng)地。
不仅是大房企,部分(fēn)中小(xiǎo)房企也抓住了这轮由一二線(xiàn)逐渐蔓延至三四線(xiàn)城市需求释放的机遇,实现销售额的突飞猛进,如中梁、祥生、美的等企业。其中,祥生地产就是聚焦三四線(xiàn)城市的典型。据悉,祥生地产主要布局上海、杭州、南京等一二線(xiàn)大城市周边高铁30分(fēn)钟可(kě)到卫星城市群,享受大城市外溢的客群。2017年1-11月,祥生在诸暨、泰兴、南陵的城市销售市场份额占比分(fēn)别达到45%、25%、26%,截至11月三四線(xiàn)城市销售占到了祥生业绩总额的90%。
新(xīn)城控股集团高级副总裁欧阳捷指出,下沉合适的三四線(xiàn)城市,才有(yǒu)可(kě)能(néng)获得高周转的市场机会,房企需要结合自身实际,进行精准化的战略布局。
政策相对宽松去库存明显
回顾2017年,在一線(xiàn)及重点二線(xiàn)城市受严控之时,弱二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市继续轮动式上涨,支撑着全國(guó)楼市总體(tǐ)“余温”尚存,致全國(guó)房屋销量、均价、購(gòu)地、新(xīn)开工等诸多(duō)指标保持正增長(cháng)。
上海易居研究院报告显示,按城市层级来看,2017年1-11月,一、二、三線(xiàn)典型城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积分(fēn)别為(wèi)2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米,同比跌幅分(fēn)别為(wèi)42%、22%和11%。其中,一線(xiàn)城跌幅最大,主因是严格的预售审批制度导致新(xīn)盘供应量较小(xiǎo),次因是严厉的调控政策抑制了部分(fēn)購(gòu)房需求。此外,二線(xiàn)城市的成交也出现明显下降,也是受到严厉的楼市调控政策影响。而三線(xiàn)城市的成交跌幅最小(xiǎo),这和此类城市購(gòu)房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有(yǒu)关。
在此背景下,很(hěn)多(duō)三四線(xiàn)城市的去库存周期已明显收窄。上海易居研究院报告显示,截至2017年10月,包括滁州、柳州、清遠(yuǎn)、茂名、常德、九江、宜昌、金华、莆田、温州、马鞍山(shān)、景德镇、岳阳、嘉兴、日照和惠州等16个三線(xiàn)城市存销比明显偏低,即低于8个月的水平,类似城市也是2017年房价上涨相对较快的城市。
不过,值得注意的是,三四線(xiàn)城市内部也出现分(fēn)化。其中,一線(xiàn)及重点二線(xiàn)城市楼市调控使需求外溢到部分(fēn)有(yǒu)區(qū)位优势的三四線(xiàn)城市,这些城市2017年的房地产市场表现亮眼,比如:无锡、泉州、汕头、佛山(shān)等。而仍有(yǒu)部分(fēn)三四線(xiàn)城市面临去库存问题,如威海、呼和浩特、运城等。
今年或将迎来量价回调
由于限購(gòu)的实施以及大城市房价高企,很(hěn)多(duō)購(gòu)房者无法在一二線(xiàn)城市买房,只能(néng)退而求其次,到大城市周边的三四線(xiàn)城市买房。还有(yǒu)一部分(fēn)購(gòu)房者,已获得一二線(xiàn)城市的購(gòu)房资格,但苦于资金不足,也开始考虑在三四線(xiàn)城市买房。
不过,不少購(gòu)房者表示担忧,三四線(xiàn)这轮楼市上涨,是否具有(yǒu)可(kě)持续性?中原地产创始人、中原集团主席施永青在公开场合表示,当前三四線(xiàn)城市,跟人口比、跟未来的经济发展比,已经建设过度。
实际上,自去年6月后,重点三四線(xiàn)城市新(xīn)房成交步入下行阶段,从价格来看,三四線(xiàn)城市近几个月开始也趋于平稳,热度下降。外地去三四線(xiàn)投资的投资客并不多(duō),主要靠本地人口消化為(wèi)主,但当地人購(gòu)房只有(yǒu)三个去处,婚房、學(xué)區(qū)房、改善型住房。
上海易居房地产研究院副院長(cháng)杨红旭指出,三四線(xiàn)楼市大部分(fēn)是自住需求占主导,2011-2015年期间房价没怎么涨,积蓄了部分(fēn)購(gòu)房需求,这次是随着全國(guó)楼市政策相对宽松后的一次释放。但东部少数大都市圈,比如环京、环沪,环深,因為(wèi)投资投机者较多(duō),价格涨幅较大,存在一定的泡沫,未来调整时间会较長(cháng)。
值得关注的是,当前房地产市场调控政策已逐步向三四線(xiàn)城市深入。在此基础上,房企布局三四線(xiàn),有(yǒu)何判断标准?需要注意哪些问题?对此,中國(guó)房地产经理(lǐ)人联盟秘书長(cháng)陈 云峰表示,三四線(xiàn)城市不是进不进的问题,而是怎么进,进哪里的问题。房企优先进入经济比较发达、销售比较强的城市,是明确的方向。房企进入三四線(xiàn)的方式,可(kě)以更多(duō)地采取收購(gòu)的方式,即与当地房企合作,各自发挥优势。
“不管是不是三四線(xiàn)城市,每家房企都有(yǒu)自己的一套拿(ná)地模型,只要符合指标就可(kě)以选择性进入。”在当代置业执行董事、总裁张鹏看来,三四線(xiàn)城市在拿(ná)地方式上,会有(yǒu)一些收并購(gòu)的可(kě)能(néng)性。
本版采写/新(xīn)京报记者 张晓兰
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