今年，由于棚改货币化比例（2017年高达60%）明显下降，國(guó)家严格限制居民(mín)加杠杆、严格限制资金流向房地产，加上需求部分(fēn)透支、租赁分(fēn)流等等，业内普遍不看好三四線(xiàn)城市的楼市。在热点城市楼市调控“不放松”的大环境下，若三四線(xiàn)城市的楼市全面下滑，2018年全國(guó)楼市将明显回调。但据筆(bǐ)者观察，由于带着一年积蓄的人口大规模返乡，三四線(xiàn)城市的返乡置业潮并未急速褪去。
过往，筆(bǐ)者在春节期间返乡，问起村里的大变化，亲朋经常谈起的是谁家的小(xiǎo)孩考上大學(xué)，谁家在外做生意赚了钱等等。而今年春节期间谈话主题变了，大家谈得最多(duō)的，是谁家在县城或市里买了房子。往年，农村人赚了钱，就在村里盖起三层楼的住宅，購(gòu)置耐用(yòng)消费品，甚至皮卡汽車(chē)等，这是彰显生活水平的配置，很(hěn)少人到城里买房。近些年来，城乡间最庞大的网络完成了铺设，道路、有(yǒu)線(xiàn)、通讯和物(wù)流等网络将城乡高效地连在一起，农村居民(mín)进城看病也有(yǒu)“新(xīn)农合”、“新(xīn)农保”的支持。因此，县城居民(mín)、镇乡村村民(mín)的眼界拓宽、观念更新(xīn)。而且，有(yǒu)社会保障和土地承包收入支持，农村消费倾向和观念也在更新(xīn)。
再看数据。2017年，城市居民(mín)社会消费品零售总额同比增速下降，而农村该指标由2016年的10.9%上升至11.8%。作為(wèi)升级消费的进城購(gòu)房，必然会迅速崛起。于是，基于农村居民(mín)对子女到城里接受良好教育分(fēn)外重视，新(xīn)生代农民(mín)对城市丰富而美好的生活无比向往，不管大城市就业返乡人群，或三四線(xiàn)城市下辖居民(mín)或村民(mín)，进城購(gòu)房趋势仍旺盛。由于2016年至2017年大城市房价普遍翻了一番，很(hěn)多(duō)就业人口在置业无望，而交通条件大為(wèi)改善的情况下，到大城市周边三四線(xiàn)城市購(gòu)房，或到老家三四線(xiàn)城市購(gòu)房，就成了现实选择。
春节前，安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》显示，59%的大城市受访人群有(yǒu)返乡置业的意愿。其中，有(yǒu)34%的受访人群是因在就业的城市买不起房或限購(gòu)而作出返乡置业选择，有(yǒu)33%的受访人群希望改善長(cháng)辈和孩子的居住条件，23%的受访人群希望日后回乡发展有(yǒu)个落脚点，只有(yǒu)10%的受访人群是在為(wèi)手中的闲钱找出路，也就是投资。这表明，返乡置业的主流并非是投资需求，而是以首套房購(gòu)置為(wèi)主的刚需或自住需求。2017年，艾普大数据与移动运营商(shāng)合作，在筛选購(gòu)房人群后发现，三四線(xiàn)城市买房人群中，54.1%来自本地人口，15.7%和28.3%来自一線(xiàn)和二線(xiàn)城市；購(gòu)房年龄主要在36至45岁、46至55岁两个阶段，占比為(wèi)31.2%和38.5%。显然，县乡镇村居民(mín)进城購(gòu)房，大城市就业人群返乡是主流，而成家生育、父母為(wèi)城里就业子女購(gòu)房是主要驱动。
安居客的报告还显示，返乡置业人群中，一半以上年龄超过30岁，单身人群的比例仅為(wèi)19%。在打工一族中，80%来自三四線(xiàn)城市及周边城镇，但近七成都在一二線(xiàn)城市工作。这也说明，外来務(wù)工人群也好，大城市就业人群也好，一旦步入结婚生育期，就有(yǒu)了买房并在城市“扎根”的强烈诉求。目前，全國(guó)1.7亿外出农民(mín)工，70%集中在排名前30位的大城市，60%举家迁徙，70%在就业地城市工作2至3年；大城市就业人群多(duō)為(wèi)年轻群體(tǐ)的大學(xué)生。近年来，由于大城市房价上涨造成置业困境，在國(guó)家鼓励回乡创业、乡村振兴，传统产业从沿海转向内地的大背景下，借助返乡置业在城市站稳，或為(wèi)下一步工作或退休做准备，已成普遍趋势。
另外，國(guó)家统计局发布的《2016年农民(mín)工监测调查报告》显示，由于城乡均衡发展，传统产业内迁，國(guó)家加大扶贫开发、转移支付、基础设施建设，而大城市日渐成為(wèi)主导产业的服務(wù)业对大龄农民(mín)工就业吸纳弹性低，农民(mín)工越来越倾向在本地就业。2010年至2016年，外出农民(mín)工规模增速分(fēn)别為(wèi)5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出农民(mín)工占农民(mín)工总数的比例已从2011年的62.8%降至2016年的60.1%。从农民(mín)工流入地看，2016年东部地區(qū)務(wù)工的农民(mín)工（15960万）比上年减少48万，而中部、西部、东北则分(fēn)别增長(cháng)147万、275万和45万。
因此，考虑到农民(mín)工回流趋势，加上其長(cháng)期适应城市生活，并有(yǒu)一定积蓄，这将成為(wèi)三四線(xiàn)楼市维持热度的重要力量。在防风险、防楼市大起大落的宏观主题下，大城市高房价仍将维持一段时间。由此，大城市就业人群选择在三四線(xiàn)城市購(gòu)房，也将保持一定规模。今年1月，尽管调控政策偏紧、房贷收紧，但三四線(xiàn)楼市继续保持在高位，三四線(xiàn)项目占比大的龙头房企业绩更火爆，或显示新(xīn)一轮返乡置业已开启，预计2月的数据也比较乐观。
综合以上分(fēn)析，筆(bǐ)者认為(wèi)，即便2018年三四線(xiàn)楼市不再像2017年那般火热，但仍有(yǒu)望维持在高位。更重要的是，三四線(xiàn)城市房价上涨固然对返乡置业有(yǒu)推动，但更大的力量来自农民(mín)工、下辖县乡镇村居民(mín)或村民(mín)、大城市就业人群等等，他(tā)们对通过購(gòu)房分(fēn)享城市化红利、结束漂浮而站稳城市的诉求，已经崛起的这种趋势不可(kě)阻挡，这样的需求与房价涨跌关系不大。另外，國(guó)家强调“租購(gòu)并举”，意在让新(xīn)市民(mín)（務(wù)工人员、大學(xué)毕业生）體(tǐ)面地租赁，在城市稳定下来，但并不排斥他(tā)们买房的诉求，而这批新(xīn)市民(mín)量力而行的“先租后买”、梯度消费，正是三四線(xiàn)楼市健康发展的保障。
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