一線(xiàn)城市房价时隔31个月首现负增長(cháng) 或影响二三線(xiàn)城市 楼市调控将向三四線(xiàn)城市深入
近日，國(guó)家统计局发布2018年1月70个大中城市商(shāng)品住宅销售价格统计数据。数据显示，在分(fēn)类调控、因城施策的房地产市场调控政策持续作用(yòng)下，1月70个大中城市中，15个热点城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。
业内人士表示，70城市房价明显分(fēn)化，今年北京等一線(xiàn)城市房价将继续同比下调。同时，楼市调控政策将向三四線(xiàn)城市深入，抑制市场过热。
一線(xiàn)城市房价同比由涨转降
國(guó)家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，2018年1月商(shāng)品住宅销售价格稳中有(yǒu)降。从环比看，有(yǒu)七个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分(fēn)点之间；深圳、杭州和福州三个城市持平。从同比看，北京、天津、上海、南京、无锡等11个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格低于上年同期水平，降幅在0.1至3.4个百分(fēn)点之间。
具體(tǐ)来看，在强调控下，深圳同比下调幅度最大，高达3.4%，无锡、福州分(fēn)别同比下调2.7%、2.3%，南京同比下调2%，北京、成都分(fēn)别同比下调1.2%和1.3%，杭州、郑州同比下调1%，合肥同比下调0.3%，上海同比下调0.2%，天津同比下调0.1%。
值得一提的是，这是时隔31个月后，70个大中城市中一線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格同比转為(wèi)下降，二手住宅销售价格降幅比上月扩大0.2个百分(fēn)点。
此外，易居研究院数据显示，1月一二三線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅价格指数同比增幅分(fēn)别為(wèi)-0.3%、4.9%和6.5%。相比2017年12月的0.6%、5.1%和6.9%，一線(xiàn)城市表现由正转负，二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市均表现為(wèi)收窄。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全國(guó)70个大中城市新(xīn)建商(shāng)品住宅价格指数同比增幅為(wèi)-0.3%，结束長(cháng)达31个月的持续性上涨。
“一線(xiàn)城市的数据不光有(yǒu)惯性，也有(yǒu)影响力。”严跃进认為(wèi)，一線(xiàn)城市作為(wèi)领头羊，具有(yǒu)很(hěn)强的信号意义。历史数据显示，往往是一線(xiàn)城市先跌，二線(xiàn)和三線(xiàn)跟着下跌。反弹亦然，一線(xiàn)城市终结下跌态势，然后二三線(xiàn)城市止跌反弹。
三四線(xiàn)去库存和抑过热并行
从环比来看，1月仍有(yǒu)52个城市环比上涨。其中，大连、贵阳等六地环比涨幅超1%。具體(tǐ)来看，大连环比上涨1.6%，昆明环比上涨1.4%，襄阳环比上涨1.2%，遵义环比上涨1.1%，贵阳、烟台环比上涨1%。中原地产首席分(fēn)析师张大伟认為(wèi)，楼市表现与城市调控政策力度同向。调控力度大的城市房价涨幅缓，调控力度最大的城市出现同比下调。
张大伟表示，部分(fēn)二三線(xiàn)城市房价依然上涨的主要原因是调控政策分(fēn)化。从全國(guó)看，除了15个核心热点城市外，其他(tā)城市虽然也密集发布调控政策，但整體(tǐ)相对较宽松，对市场抑制作用(yòng)弱，大部分(fēn)城市依然以去库存為(wèi)主。
从不同城市看，2017年10月之前，二三線(xiàn)城市限价政策严格，去年11月至12月，部分(fēn)项目冲刺年末销售任務(wù)，入市供应量有(yǒu)所上涨。特别是前期部分(fēn)二三線(xiàn)城市供应少，入市增加提升市场活跃度，这也是二三線(xiàn)城市房价出现微涨的主要原因之一。不过从整體(tǐ)看，涨幅明显收窄。
张大伟表示，春节前全國(guó)房地产市场调控政策密集发布。截至目前，2018年全國(guó)房地产调控政策发布超过40个城市与部门，发布政策内容超过50次。2018年楼市调控政策继续向三四線(xiàn)城市蔓延，去库存和抑过热将并行。
日前，山(shān)东省淄博市建立了房地产市场调控联席会议制度，并发文(wén)要求，淄博新(xīn)區(qū)部分(fēn)區(qū)域实施限房价、限转让措施，且淄博新(xīn)區(qū)范围内房地产用(yòng)地出让，要对購(gòu)地资金实施审查。经國(guó)土资源部门和有(yǒu)关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。
辽宁近日发布《2018年住房制度改革和房地产工作要点》指出，2018年，各市要将县城商(shāng)品住宅库存去化周期调整到22个月以下；继续推行实物(wù)保障与租赁补贴并举的保障模式；坚持增加实物(wù)房源与房地产去库存相结合，发放租赁补贴与发展住房租赁市场相结合。
山(shān)西省大同市发布《大同市房地产去库存实施细则》，要求加强房地产用(yòng)地供应管控。新(xīn)规要求，各县要结合“十三五”城镇住房发展规划，科(kē)學(xué)确定商(shāng)品住房及其他(tā)房地产用(yòng)地的供应总量和结构，合理(lǐ)控制用(yòng)地供应规模、布局和节奏。商(shāng)品房库存消化周期过長(cháng)或在建房地产开发项目规模过大的县，应在每年年初制定土地供应计划时减少或暂停向房地产项目供地。
今年房价料稳中有(yǒu)降局部上涨
交通银行金融研究中心夏丹指出，2018年1月70个大中城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格同环比涨幅均有(yǒu)所缩窄，主要缘于季节性因素和融资环境的收紧。接下来房价可(kě)能(néng)呈现总體(tǐ)稳中有(yǒu)降、重点區(qū)域局部上涨的格局，去通道力度加大对房地产行业的影响将持续发酵。
夏丹认為(wèi)，今年春节较晚，该影响将在2月持续。住房按揭贷款环境继续收紧。尽管新(xīn)年伊始银行新(xīn)的信贷额度释放，去年末排队等候的房贷需求和新(xīn)的申请相对能(néng)得到一定满足，但在控制信贷规模和业務(wù)结构的严监管要求下，住房按揭贷款投放额度仍然受限。房贷利率方面则略有(yǒu)上浮，预计后续还将继续上涨。
数据显示，1月全國(guó)首套房贷款平均利率為(wèi)5.43%，即基准利率1.11倍，较上月上升了0.05个百分(fēn)点，一年来累计增長(cháng)近1个百分(fēn)点。2月工农中建上调了广州首套房贷利率至1.1倍，后续其他(tā)地區(qū)银行房贷定价也有(yǒu)上调的可(kě)能(néng)。
“违规资金涌入楼市通道被堵，从源头遏制住了楼市炒作之风。”夏丹说。
2018年以来，多(duō)个监管部门共同推进房地产领域去杠杆、去通道，严控银行信贷和信托资金违规进入楼市。近期银行对居民(mín)和房企违规加杠杆的产品正被集中清理(lǐ)，一些信托机构的房地产非标业務(wù)也已暂停。清理(lǐ)非标业務(wù)才刚开始，其范围或将继续扩大。
夏丹认為(wèi)，房价总體(tǐ)稳中有(yǒu)降的格局可(kě)能(néng)持续，但部分(fēn)重点二三線(xiàn)城市商(shāng)品房价格后续有(yǒu)局部上涨的可(kě)能(néng)。近期不少地方通过放宽落户条件和提供安置补贴的方式吸引人才，定向放松了住房限購(gòu)政策，其中大多(duō)数城市如武汉、南京等二線(xiàn)省会城市，更多(duō)着眼于在長(cháng)期内储备高學(xué)历、高技能(néng)人才，增强城市核心竞争力和人口吸附能(néng)力，完成城市化目标。
“2018年将是房地产長(cháng)效机制建立的关键年份，在2017年调控基础上，2018年建立房地产平稳健康发展的長(cháng)效机制，关键要处理(lǐ)好住房消费和投资、房地产和经济增長(cháng)的协调关系。同时，必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。”张大伟说。
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