过去一年，三四線(xiàn)的城市人尝到资产上涨的喜悦，原本属于一線(xiàn)城市的靠房产增值的财富故事扩围，成為(wèi)更广泛的话题和行动。
以三線(xiàn)城市為(wèi)例，华创证券给出的百城住宅数据显示，三線(xiàn)平均房价从2015年底的6740元/平方米上涨到2017年底的8335元/平方米。市场的变幻莫测依然值得敬畏。
一些在三四線(xiàn)城市有(yǒu)广泛布局的房企成為(wèi)时代的幸运儿，他(tā)们抓住了一波效能(néng)爆发的机会。超过一半业绩来自三四線(xiàn)城市的碧桂园力压万科(kē)、恒大，拿(ná)下规模第一的宝座，迫不及待地在年报中称——“感謝(xiè)这个伟大时代，城镇化趋势恰似浩荡春风，势不可(kě)挡。能(néng)在这个大时代奋力拼搏、力争上游，实乃碧桂园之幸。”
更多(duō)房企希望也能(néng)搭上顺风快車(chē)，2017年，50家代表房企在三四線(xiàn)城市拿(ná)地面积同比增長(cháng)145%，同时在一、二線(xiàn)城市拿(ná)地面积同比增速回落。
此时，“房住不炒”依然被强调，昔日以开发销售為(wèi)主的一二線(xiàn)城市已变成住房租赁事业实践的主场，即使只重仓深圳的开发商(shāng)都去一些四線(xiàn)甚至五線(xiàn)小(xiǎo)县城拿(ná)地，“包围”粤港澳大湾區(qū)，區(qū)域布局的整體(tǐ)下沉既成事实。
从这个角度来看，万科(kē)董事会主席郁亮说的那句“没有(yǒu)成功的企业只有(yǒu)时代的企业”，是肺腑之言。
也不必嘘叹，房企下沉到三四線(xiàn)不算新(xīn)事，另一边万科(kē)要把业務(wù)铺到乡村了，从“城市配套服務(wù)商(shāng)”转型為(wèi)“城乡建设与生活服務(wù)商(shāng)”。
回到这两年房企销售的新(xīn)战场三四線(xiàn)城市上，无论是调控还是库存、棚改，成就三四線(xiàn)城市这一波行情的因素全是变量，而对房价支撑起重要作用(yòng)的人口和经济基本面，三四線(xiàn)城市遠(yuǎn)不如一二線(xiàn)城市，种种因素综合作用(yòng)，三四線(xiàn)房地产市场的未来颇具不确定性。但目前看来，依然是热闹非凡。
三四線(xiàn)去化加速
故园东望路漫漫，2018年春节返乡，不少游子发现家乡所在的县或是地级市商(shāng)品房价格向上爬升了一个台阶。
以华中城市湖(hú)北荆州城區(qū)為(wèi)例，2012年高铁站开通后，多(duō)个开发商(shāng)进驻，投资加码，地方库存在2015年到达顶峰近1000万平方米之巨。据浙商(shāng)证券研究所数据，其销售周期接近5年，但到了2017年下半年，城區(qū)商(shāng)品房库存已经下降至150万平方米，库存去化周期仅5个月。同时，此前卖6000元／平方米的项目均价悄然到达万元水平。
2017年，全國(guó)商(shāng)品房销售面积169408万平方米，比上年增長(cháng)7.7%，商(shāng)品房销售额133701亿元，增長(cháng)13.7%。销售面积和销售金额增速最高的區(qū)域出现在中部和西部，这是三四線(xiàn)城市密集的區(qū)域。
关于过去一年，一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的销售增速对比以及库存，华创证券发表了一份较為(wèi)翔实的报告。数据显示，2017年全年一二線(xiàn)房地产销售同比增速平均值只有(yǒu)-36.9%和-20.2%，但剔除41个样本城市后剩余612城市(涵盖绝大多(duō)数三四五線(xiàn)城市)房地产销售同比增速平均值却达到了18.8%。
此外，华创证券用(yòng)可(kě)售面积除以近三个月销售面积均值来衡量各線(xiàn)城市库存去化月数，结果是近几年一二線(xiàn)城市库存月数变化不大，基本维持在9～10个月水平；但三線(xiàn)城市房地产库存去化月数从2014年下半年的37个月下滑到2017年底的14.7个月，下滑幅度达到了22.3个月。
值得注意的是，此轮去化的多(duō)数是地方数年前的库存。
三四線(xiàn)楼市有(yǒu)过沉郁的时候。2014年，多(duō)个三四線(xiàn)城市房地产市场表现低迷，不理(lǐ)性投资过后导致库存高企、去化困难，导致开发商(shāng)资金紧张，降价甩货，彼时此类新(xīn)闻常见诸报端。华南一家著名房企光耀地产便是倒在此轮危机中。
时移势易，过去一年，三四線(xiàn)市场一扫阴霾，拉动全國(guó)销售面积上扬，整體(tǐ)而言，中國(guó)房地产市场表现出鲜明的板块轮动特征。
不仅是销售端，土地端也出现同样的情况。
中國(guó)指数研究院的监测数据显示，2017年，50家代表房企招拍挂拿(ná)地金额高达22420.3亿元，同比增長(cháng)74.4%；拿(ná)地面积37546.7万平方米，同比增長(cháng)81.4%；受结构调整影响，拿(ná)地楼面价均值為(wèi)7778.4元/平方米，同比减少19.1%。
这50家代表房企在三四線(xiàn)城市拿(ná)地面积同比增長(cháng)145%，楼面价同比增長(cháng)53.9%；而在一二線(xiàn)城市拿(ná)地面积同比增長(cháng)63.0%、46.7%，占比则分(fēn)别降低0.7个、11.3个百分(fēn)点。
布局下沉
拿(ná)地是果，调控是因。
根据中原地产研究中心数据，2017年，全國(guó)房地产调控政策发布超过100个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数超过250次，北京、深圳等热门城市更是一年多(duō)次出台不同类型的配套政策。
為(wèi)了缓解差异化调控政策的影响，越来越多(duō)的房企注重全國(guó)化布局，向更低能(néng)级的城市下沉。世联行董事長(cháng)陈劲松便认為(wèi)，从一二線(xiàn)到三四線(xiàn)，均衡布局是穿越房地产周期和大小(xiǎo)年的有(yǒu)效方法。
多(duō)年来坚持布局三四線(xiàn)城市，在城乡接合部拿(ná)地、走城郊大盘战略的碧桂园应是最典型的例子。
纵观碧桂园年报，来自三四線(xiàn)城市的销售金额一直占据公司总业绩的半壁江山(shān)。2015年，碧桂园销售业绩為(wèi)1401.6亿元，其中46%来自三四線(xiàn)城市；2016年，碧桂园销售业绩為(wèi)3088.4亿元，来自三四線(xiàn)城市的比例是41%；2017年，碧桂园销售业绩為(wèi)5508亿元，来自三四線(xiàn)城市的比例是58%。
2016年、2017年，碧桂园业绩狂飙突进的两年，正是三四線(xiàn)城市去库存的关键两年，碧桂园的成功当然有(yǒu)企业自身的经营作為(wèi)支撑，但也有(yǒu)运气的促成。其于2017年年报中称“是时代成就了碧桂园”，确实如此。
对于未来，碧桂园表示，将继续深耕各级城市乡镇，以发展和加强不同的地區(qū)市场的渗透，从而减少对特定市场的依赖，争取更广阔的市场。
碧桂园均衡布局的经验已经得到市场验证，自然有(yǒu)值得借鉴处，2017年，已有(yǒu)房企调整自身的拿(ná)地策略和區(qū)域布局。
譬如重仓深圳和粤港澳大湾區(qū)的龙光地产，2017年开始走到外围城市布局，在河源、阳江等城市拿(ná)地，也有(yǒu)意进入上海和北京一个小(xiǎo)时生活圈。
新(xīn)城控股中，来自三四線(xiàn)城市的货量也有(yǒu)所增加。
2017年，新(xīn)城控股销售金额突破千亿元至1264.72亿元，目标完成率149%，行业排名从第15位上升至第13位。1264.72亿元的销售额中，三四線(xiàn)城市占比达到35%，同比上升9个百分(fēn)点；土地储备方面，2017年公司新(xīn)增122块土地，总建筑面积达到3392.8万平方米，新(xīn)增布局41个城市，其中三四線(xiàn)城市土地储备占比达到40%，同比上升9个百分(fēn)点。
总的来说，加快下沉三四線(xiàn)楼市是多(duō)数仍在冲规模的房企的选择。行业中，一些看重利润率的房企并不认同这种做法，反而作反向选择。
深圳控股在2017年以公开挂牌的方式出让5个项目公司，获得了33.3亿港元的税后利润。深圳控股董事会主席吕华告诉第一财经，“深圳控股早些年就制定了聚焦一二線(xiàn)城市，退出三四線(xiàn)的战略性安排，目前三四線(xiàn)城市土地的退出计划已基本完成。”
值得一提的是，接盘深圳控股数个三四線(xiàn)项目的是恒大和碧桂园。
棚改的进退
除了受一二線(xiàn)城市调控影响的被动因素外，房企下沉到三四線(xiàn)还有(yǒu)棚改和货币化安置而带来的新(xīn)增購(gòu)房需求这一吸引因素。
从2015年开始，我國(guó)实施了棚改三年计划，在2015~2017年完成棚户區(qū)改造1800万套。2015年，國(guó)家棚改货币化安置的比例為(wèi)29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。
棚改货币化安置是指央行给國(guó)开行发放抵押补充贷款，支持國(guó)开行向地方政府的棚改工程提供资金，然后由地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁者，被拆迁者再用(yòng)此款購(gòu)买本地的新(xīn)建住房，随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还國(guó)开行贷款。
在此过程中，资金定向投往三四線(xiàn)城市，地方房地产领域货币宽松，本地需求增加。官方数据显示，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。目前，2017年棚改货币化安置的比例尚未公布，但多(duō)家券商(shāng)均做过预测认為(wèi)比例超过50%。
官方宣布2018年棚改开工580万套，高于市场预期的500万套，成為(wèi)市场看好三四線(xiàn)城市今年前景的主要因素。
世联行董事長(cháng)陈劲松对第一财经表示，行业的主力正逐渐转移到环一線(xiàn)城市的都市圈范围和三四線(xiàn)城市上，棚改等政策还将成為(wèi)三四線(xiàn)城市房地产市场增長(cháng)的力量。
然而，在讨论棚改和货币化安置时，业界往往认同其对于三四線(xiàn)城市楼市去库存的正向作用(yòng)，并不认為(wèi)棚改是三四線(xiàn)城市房价上涨的核心原因，因為(wèi)在2016年“9·30新(xīn)政”之前，三四線(xiàn)城市房价基本处于下行态势。
并且，尽管2018年棚改数量高于预期，但政策也要求结合当地库存情况进行安置，如果库存较低，实物(wù)化安置将取代货币化安置。
目前，三四線(xiàn)楼市的增量需求主要為(wèi)本地的改善性需求以及周边地區(qū)的刚需，但经过了2016年下半年至今的去库存，当地購(gòu)买力和需求已被大大消耗，后续是否能(néng)维持支撑局面值得怀疑。此外，在一二線(xiàn)城市限購(gòu)的情况下，不排除有(yǒu)少量的返乡置业需求，但三四線(xiàn)城市人口流出的态势并未能(néng)得到改变。
也有(yǒu)观点认為(wèi)，高铁经济、基建发展等為(wèi)三四線(xiàn)房价上涨提供了较好的外部支撑。原保利地产高管、现任职宝能(néng)集团高级副总裁的余英预测，“2018年是中國(guó)高铁城市年，高铁带来的區(qū)域经济重构和部分(fēn)城市异军突起将是全年的大亮点。”
供应层面，需要注意的是，短期内，棚改货币化安置会带来新(xīn)增購(gòu)房需求，但棚户區(qū)原地块拆迁改造后，相当一部分(fēn)依然会新(xīn)建房屋，且容积率必定高于未拆迁前，因而由此带来的新(xīn)增供应面积高于未拆迁前的存量住房面积，推高后续库存。
此外，品牌房企下沉进入三四線(xiàn)城市，带来更高的周转速度，将会加快新(xīn)房的供应效率。
繁荣迷局
对于三四線(xiàn)城市目前的繁荣，吕华指出，“三四線(xiàn)城市的风险还在累积，越来越高。”
吕华对第一财经表示：“城市房价長(cháng)期看人口，三四線(xiàn)城市人口長(cháng)期呈现流出趋势，地方并不具备房价長(cháng)期上涨的基础。从刚需角度来看，三四線(xiàn)城市是供过于求的，只是这两年因為(wèi)多(duō)方面的原因，导致房产的资产属性增强。”
三四線(xiàn)城市居民(mín)普遍缺乏有(yǒu)效的投资渠道,这轮上涨行情中，不少当地居民(mín)选择房产作為(wèi)投资标的。
华创证券研究所分(fēn)析师李俊江对此表示担忧，三四線(xiàn)房地产投资颇具风险。“一方面是三四線(xiàn)房价下跌压力大，尤其是區(qū)位优势不佳、人口持续大量流出的城市。另一方面，因為(wèi)库存水平高和历史原因，三四線(xiàn)刚需客户没有(yǒu)購(gòu)买二手房的习惯，地方并未形成有(yǒu)效的二手房交易市场，退出机制的缺失意味着三四線(xiàn)城市的房产投资者或将面临难以脱手的困境。”
吕华认為(wèi)，三四線(xiàn)的回暖是短暂性的。从企业端来看，“深圳控股聚焦一二線(xiàn)城市的战略不会改变，由于看好粤港澳大湾區(qū)的发展，我们把公司战略调整為(wèi)一二線(xiàn)+大湾區(qū)。”
对于在三四線(xiàn)城市拿(ná)地，另一家有(yǒu)國(guó)资背景的房企对土地团队提出更高的要求，收益率必须高于一二線(xiàn)城市项目，因认為(wèi)三四線(xiàn)城市项目风险更高所以必须匹配更高的收益率。但众所周知，一二線(xiàn)城市项目的毛利率和收益率普遍高于三四線(xiàn)城市项目。此要求造成该企业的土地团队不愿到三四線(xiàn)城市拿(ná)地。
三四線(xiàn)房地产市场正出现明显分(fēn)化，选择进入城市或投资标的，房企和个人投资者面临的周期性风险是相似的，下沉到三四線(xiàn)城市也非一概而论。
李俊江认為(wèi)，部分(fēn)环一二線(xiàn)的三四線(xiàn)城市因為(wèi)區(qū)位优势犹在,需求面仍然可(kě)以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全，但部分(fēn)區(qū)位优势不明显、在本轮行情中上涨较多(duō)的三四線(xiàn)城市可(kě)能(néng)存在下跌风险。
从大逻辑来看，國(guó)家强调“房住不炒”，因城施策，加快建立多(duō)主體(tǐ)供应、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并举的住房制度，支持居民(mín)自住購(gòu)房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房企做出的战略和布局选择均围绕此逻辑。
2017年起，作為(wèi)長(cháng)效机制的关键，住房租赁业務(wù)已经在一線(xiàn)城市广泛开展，在深圳，已有(yǒu)多(duō)个销售新(xīn)项目转成長(cháng)租公寓，以租代售。今年，住房租赁业務(wù)将深入到二線(xiàn)城市，2月，南京也完成首次出让纯租赁住房用(yòng)地工作；武汉市2018年住房保障和房屋管理(lǐ)工作会提出，今年将进一步推动租赁住房项目落地，推动集體(tǐ)土地建设租赁住房试点。
行业生态正发生颠覆性的改变，未来在广泛推广住房租赁业務(wù)的一二線(xiàn)城市如何销售卖房、下沉到三四線(xiàn)城市过程中如何避开高风险的區(qū)域将成為(wèi)房企的共同命题。或可(kě)合理(lǐ)想象，“一二線(xiàn)租售并举＋三四線(xiàn)城市进行传统地产开发”模式的到来。
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