中國(guó)证券报记者“五一”期间走访北京地區(qū)多(duō)个楼盘发现，假期前来看房的客户可(kě)谓络绎不绝。商(shāng)家签约砸金蛋、首付可(kě)分(fēn)期等优惠活动也是层出不穷。
业内人士认為(wèi)，去年下半年以来，市场调控政策不断加码，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。一線(xiàn)城市“五一”期间看房量明显上涨，但2018年调控政策仍在继续，不存在回暖的政策基础，市场成交量谷底回升主要源于刚需購(gòu)房者入市积极性提高。
北京地區(qū)看客多(duō)成交少
4月30日，房山(shān)區(qū)某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸，挤满了看房的客户。而在样板房内，看房的客户更是络绎不绝。
据介绍，该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精装房，均价每平方米52000元。售楼经理(lǐ)介绍，该楼盘目前推出促销活动，30万可(kě)以抵扣房价的10%，但需在首付时付清。也就是说，该楼盘的首付达50%以上。目前在售的三栋楼是该楼盘的最后一期，其中一栋為(wèi)该楼盘的“楼王”，4月底刚开始出售。
与此同时，在门头沟區(qū)的一个楼盘，看房现场冷清了许多(duō)，只有(yǒu)三五户看房者与售楼人员交谈。不过，售楼人员表示：“楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新(xīn)房已经全部售罄，现在只剩170平方米以上的了，而且是之前購(gòu)房者资质没有(yǒu)批下来不得已清退的。我们现在已经不做推广了，来客基本都是自行搜索或者路过看到楼盘才进来咨询的。”
中原地产首席分(fēn)析师张大伟表示，北京、上海楼市小(xiǎo)長(cháng)假期间看房量有(yǒu)明显上涨。以上海為(wèi)例，4月入市项目明显增加，小(xiǎo)長(cháng)假前八盘齐开，近3000套房源入市。北京因為(wèi)限价房的销售政策还不明确，但在小(xiǎo)長(cháng)假期间也有(yǒu)多(duō)个项目开放售楼处，关注数量明显增加。
楼盘看客虽多(duō)，但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示，4月29日、30日北京新(xīn)建住宅网签量分(fēn)别是8套、3套，二手房市场住宅签约分(fēn)别是145套、85套。一線(xiàn)城市小(xiǎo)長(cháng)假前两天合计网签商(shāng)品房住宅為(wèi)360套，同比跌幅超过50%。
刚需上位炒房遇冷
据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍，此处房产的顾客主要是四五十岁、有(yǒu)一定经济实力的購(gòu)房者，主要是“买一卖一”的改善型需求，很(hěn)多(duō)顾客是将老房卖出获得新(xīn)房的首付款。
首套房刚需購(gòu)买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多(duō)个新(xīn)楼盘，二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房，周先生也颇為(wèi)满意，或许近两天就可(kě)以定下来。
与此相对应，炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房，把房子出租给了公司，很(hěn)影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有(yǒu)些担忧新(xīn)住房周围再次发生这类情况。但是售楼人员表示，现在購(gòu)房者都是刚需，而且由于限購(gòu)政策，没有(yǒu)人能(néng)够像过去那样买房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来看，过去压抑的市场需求开始释放，带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同，这次成交量回升以价格比较低為(wèi)背景，有(yǒu)些購(gòu)房者也是因為(wèi)价格处于低位所以才积极认購(gòu)。
“现在的楼市还谈不上回暖，主要是一些限价项目入市，的确有(yǒu)些購(gòu)房者关注。”张大伟认為(wèi)，相比调控前，当下市场成交量依然处于低迷状态。
市场活跃度料提高
“虽然小(xiǎo)長(cháng)假网签数据并不代表整體(tǐ)市场走势，但从趋势看，5-6月，全國(guó)热点城市的市场活跃度会有(yǒu)所提高，特别是限价政策严格的區(qū)域，很(hěn)可(kě)能(néng)会继续出台摇号销售政策。”张大伟认為(wèi)。
在供给方面，克而瑞地产研究认為(wèi)，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可(kě)能(néng)性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。
从政策看，张大伟表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需購(gòu)房者最近入市的积极性有(yǒu)所提高，市场成交量已经相比谷底有(yǒu)所恢复。
严跃进则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可(kě)能(néng)性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可(kě)能(néng)性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有(yǒu)一些新(xīn)思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。
克而瑞研究中心研究员杨科(kē)伟表示，未来所有(yǒu)调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨；另一方面，支持居民(mín)自住購(gòu)房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四線(xiàn)城市，去库存新(xīn)政将持续发力，着力支持刚需以及改善性購(gòu)房需求。
杨科(kē)伟认為(wèi)，限价、限签政策导致多(duō)数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多(duō)数城市平均中签率约30%。購(gòu)房者“买到即赚到”心理(lǐ)预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海為(wèi)代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖(hú)”渐有(yǒu)松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖(hú)’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，為(wèi)了切实解决刚需群體(tǐ)居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。”
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