2018年过去三分(fēn)之一，楼市情况复杂依旧。
5月2日，易居房地产研究院发布《4月全國(guó)40城住宅成交报告》称，受其检测的40城中，4个一線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积约147万平方米，环比减少11%，同比减少35%；18个二線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积约1570万平方米，环比增加5%，同比减少15%；18个三四線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积约762万平方米，环比增9%，同比增加15%。
一線(xiàn)城市依然承受高压调控的背景下，二三線(xiàn)城市成為(wèi)楼市主角，去库存加速，楼市回暖迹象明显。而多(duō)个城市推出了人才引进战略，放宽落户限制，也被认為(wèi)将会进一步刺激市场预期。
新(xīn)城控股高级副总裁欧阳捷表示，城市之间的竞争已经全面展开，抢夺人才，既是抢夺创新(xīn)创造力，赢得更多(duō)创业投资和产业布局，也是抢夺以年轻人才為(wèi)主的消费力，促进城市消费升级换档。但是，防范系统性金融风险依然是当前最大的任務(wù)，因此调控政策不会退出，在一些房价上涨过快的城市还会继续加码调控。
一線(xiàn)“风向标”未变
一線(xiàn)城市的楼市持续清淡。
中國(guó)指数研究院的数据显示，4月，一線(xiàn)城市楼市成交面积环比下降9.8%，其中上海、广州降幅均超过10%。同比来看，一線(xiàn)城市整體(tǐ)下滑20.7%，四个城市均出现不同程度下滑，北京降幅超过40%。
“五一”小(xiǎo)長(cháng)假期间，一線(xiàn)城市楼市依然冷清。中原地产数据显示，从小(xiǎo)長(cháng)假前两天来看，一線(xiàn)城市合计网签商(shāng)品房住宅360套，与清明小(xiǎo)長(cháng)假前两天基本持平，同比跌幅超过50%。
这与调控未开始的2016年情形截然不同。中原地产数据显示，2016年“五一”小(xiǎo)長(cháng)假期间，仅北京市就成交商(shāng)品住宅共807套，成交面积达到8.88万平方米。
易居研究院副院長(cháng)杨红旭指出，目前，一線(xiàn)城市的调控效果较為(wèi)分(fēn)化。北京、上海调控效果明显，深圳和广州则还处在高位盘整的阶段。
这被认為(wèi)与一線(xiàn)城市调控政策的严格程度有(yǒu)关。以一線(xiàn)城市中调控最為(wèi)严格的北京為(wèi)例，中原地产首席分(fēn)析师张大伟表示，2016年9月30日至今，北京合计发布了各种房地产调控政策78条细则。调控政策由限購(gòu)、限商(shāng)、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有(yǒu)产权房、供应限价商(shāng)品房等政策，内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面。
在张大伟看来，这一轮北京调控的效果已经显现。一方面，在存量房交易為(wèi)主的北京市场，二手房价格的官方统计已经下调了13%，而市场观测已经有(yǒu)大部分(fēn)下跌了接近20%。另一方面，2018年之前北京历史上总共出现过31宗住宅地块流标，而2018年至今已经有(yǒu)6宗住宅地块流标。随着土地流标开始频繁出现，代表房企资金压力越来越大，在房地产调控应该持续的前提下，“部分(fēn)过于严厉的政策应该有(yǒu)所调整”。
杨红旭认為(wèi)，在作為(wèi)楼市“风向标”的一線(xiàn)城市，短时间内不会出现调控放松的迹象。防范金融风险的背景下，控制房价过快上涨是现阶段楼市政策的主要目的之一，而作為(wèi)楼市龙头的一線(xiàn)城市，一旦出现松动迹象，将对其他(tā)城市形成显著的示范效应。
二三線(xiàn)楼市“拉锯战”
二三線(xiàn)城市情况则更复杂，保护刚需与抑制投机需求之间的政策拉锯更加胶着。
从成交量来看，二、三線(xiàn)城市楼市均在4月出现了同比下降、环比上涨的“回暖”迹象。中國(guó)指数研究院数据显示，受其检测的二線(xiàn)代表城市，4月成交面积环比上升25.9%，同比下降6.0%；而三線(xiàn)代表城市成交面积则环比上升1.7%，同比下降14.6%。
价格方面，根据國(guó)家统计局数据，3月份，二線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分(fēn)点。
这使得调控加码一直未有(yǒu)间断。沈阳、大连等2018年的热点城市先后宣布限購(gòu)。而4月18日，在统计局发布数据的当天，作為(wèi)新(xīn)建商(shāng)品住宅价格上涨的城市之一，青岛宣布房地产限購(gòu)政策加码，将取得《不动产权证书》后“限售”的时间由2年延長(cháng)至5年。
在通过“限購(gòu)”和“限售”抑制外来需求和投资需求的同时，热点二線(xiàn)城市对刚需的保护也在加强。4月初，南京将住房公积金贷款最高额度，由原先的每户60万上调到100万。而5月1日起，武汉、东莞分(fēn)别将住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元和120万元。
然而，随着城市间的人才竞争加剧，成都、武汉、西安等二線(xiàn)城市近期出台大量人才引进政策，落户政策作為(wèi)其中重点。
以青岛為(wèi)例，4月27日，青岛发布人才引进办事指南，大幅度放宽人才引进条件。在落户资格上，对于全日制普通专科(kē)學(xué)历人员，取消了社保年限限制；城區(qū)高级工落户社保年限由两年降為(wèi)一年，在新(xīn)區(qū)（西海岸新(xīn)區(qū)、红岛经济區(qū)、即墨區(qū)），所有(yǒu)人才落户均取消了社保年限要求。
这被认為(wèi)在一定程度上刺激了这些城市的市场预期。但同策咨询研究部总监张宏伟指出，有(yǒu)人，城市才有(yǒu)发展机会。2018年以来各个城市针对人才出台众多(duō)鼓励和刺激性措施，短期来讲，放宽落户等人才引进政策，确实可(kě)能(néng)会对调控政策的效果造成一定影响，但長(cháng)遠(yuǎn)来看，这是提升城市综合实力的必然选择。
不过，多(duō)位受访人士均认為(wèi)，各个城市通过政策新(xīn)引进的人才，在城市的整體(tǐ)需求占比较小(xiǎo)，并不会对这些城市的楼市基本面造成更大的影响。
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