中國(guó)社科(kē)院副研究员王业强今日表示，2017年土地購(gòu)置面积扭转了2014年到2016年三年的负增長(cháng)，土地成交价款比2016年上涨了49.4%，同时2017年平均成交价格继续大幅上涨，同比涨幅29%。这使得土地成本占房价的比重进一步提高，2017年土地平均成交价格与商(shāng)品房平均销售价格的比值达到0.68，意味着未来房地产市场很(hěn)有(yǒu)可(kě)能(néng)出现成本推动型的房价上涨。
中國(guó)社会科(kē)學(xué)院于5月14日上午举行2018年中國(guó)房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。该书执行主编王业强副研究员介绍了有(yǒu)关情况。
对于2017年中國(guó)房地产市场存在的一些突出问题，王业强表示，有(yǒu)以下几个方面：
（一）房地产市场受到强力的政策调控，長(cháng)效机制亟待建立。自从2016年中央经济工作会议提出房子是用(yòng)来住的，不是用(yòng)来炒的这样一个基本理(lǐ)念之后，全國(guó)房地产市场，有(yǒu)100多(duō)个城市实行了限制的政策，包括限价、限購(gòu)等等五限政策，刹車(chē)式的短期调控效果虽然比较明显，但是不能(néng)够長(cháng)久為(wèi)之。
同时，2017年十九大、中央经济工作会议都提出了要加快建立主體(tǐ)供给、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并举的住房制度，也说明房地产调控政策由短期调控政策向建立長(cháng)效机制转变这样一个大的趋势，房地产長(cháng)效机制亟待建立。
（二）去库存的效果明显，人口流出地的房屋空置须警惕。房地产去库存的效果2017年比2016年降低了1亿个平方米，去库存的效果非常明显，但是同时可(kě)以看到2017年房地产分(fēn)城施策的政策影响下，待售面积下降幅度是15.3%，近年来增幅较大。
但是从不同的物(wù)业类型来看，可(kě)以看到住宅的待售面积降幅较大，同比降幅达到25.1%，3月营业用(yòng)是4.0，办公楼的待售面积基本持平。但同时从不同城市规模来看，40个大中城市的商(shāng)品房销售面积减少了2.0，而其他(tā)的一些城市商(shāng)品房待售面积增加了13.9个亿。同时2017年商(shāng)品房销售面积7.7%的增加主要是由于中小(xiǎo)城市商(shāng)品住房的销售所贡献的。
对2017年60个主要城市的新(xīn)流入人口进行了统计，约占全國(guó)总人口的50%，一方面是大中城市销售面积减少，其他(tā)的城市是销售面积增加，同时中小(xiǎo)城市人口还是向大中城市进行流动，所以这是一个矛盾，同时由于拆迁所带来的补偿性住房需求的集中释放，不同于人口流入所带来的住房需求的增加，部分(fēn)中小(xiǎo)城市新(xīn)建住房的空置情况值得警惕。
（三）土地价格的持续大幅上涨，成本推动房价上涨的风险增加。可(kě)以看到2017年土地購(gòu)置面积扭转了2014年到2016年三年的负增長(cháng)，土地成交价款也比2016年上涨了49.4%，同时2017年平均成交价格继续大幅上涨，保持着自2013年以来第五年两位数的增長(cháng)，同比涨幅29%。
商(shāng)品房销售价格涨幅的大幅回落，但是土地成交价格涨幅不断地扩大，也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商(shāng)品房平均销售价格的比值达到0.68，意味着未来房地产市场很(hěn)有(yǒu)可(kě)能(néng)出现成本推动型的房价上涨。
（四）个人按揭贷款的负增長(cháng)导致开发商(shāng)融资成本上涨的压力增大。在资金来源来看，可(kě)以看到國(guó)内贷款和利用(yòng)外资的增幅较大，自筹资金小(xiǎo)幅增加，但是定金和定金预售款以及个人按揭贷款的增速是下降的。个人按揭贷款的增速从2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。对于房地产企业来说，融资成本的上涨加上土地成本的上升，有(yǒu)可(kě)能(néng)使未来房地产市场出现成本推动型的房价上涨。
（五）房屋租售价格失衡，住房租赁市场的发展方向需明确。统计了國(guó)际上的租金收入比的合理(lǐ)标准是不超过30%，从國(guó)际经验来看，房屋租售比合理(lǐ)區(qū)间应该是在1：200到1：300之间。2017年住房租赁价格涨幅是2.9%，明显低于住房销售价格的涨幅。房价的比重相对较低，大幅增加租赁市场供给，有(yǒu)可(kě)能(néng)进一步导致租售价格进一步失衡。
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