经历了3·17调控、处于持续金融去杠杆的中國(guó)房地产市场，仍未平静。
4月以来，成都、昆明、大连、西安，这些以前房价平稳的二線(xiàn)城市，甚至丹东、惠州这样長(cháng)年库存高企的三線(xiàn)城市，都出现了成交及价格的上涨。
二三線(xiàn)城市限購(gòu)宽松、限价严厉，以及地方新(xīn)一轮“抢人”政策的作用(yòng)，让一部分(fēn)城市的楼市充满了躁动。新(xīn)房被抢、库存降低，“不买就赶不上了”的焦虑充斥着这些原本平静的城市。
据國(guó)家统计局70城房价数据，近期住建部约谈的12个城市中，除佛山(shān)外，其余11城的新(xīn)房价格3、4月份均出现环比上涨；另据易居研究院数据，多(duō)个热点城市的库存降至低位，被约谈的惠州去化周期已降至3.6个月，大连降至4.3个月，成都、徐州降至5.1个月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超过了警戒線(xiàn)。
5月19日，住建部发文(wén)重申加强调控，提出了6项具體(tǐ)措施。中原地产指出，调控正从过去的一城一策，开始升级到预警——约谈——问责三步走。
不过，多(duō)位业内人士指出，调控只是调节市场的快慢节奏，而要解决的根本问题，仍然是供求关系。对此，住建部再提多(duō)元化供地，并要求16个城市在6月底前上报方案。
库存降至低位
“五一”前后，住建部就房地产调控问题密集约谈了12个城市。目前，已有(yǒu)6个城市作出回应；9个城市发布了各种类型的加码调控。
被约谈的城市基本位于3-4月房价上涨迅速的城市行列，其中海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳等城市均位列4月房价环比涨幅前十位；哈尔滨房价同比涨幅全國(guó)最高，达12%。
西安、成都、杭州等地不同程度地出现了销售火爆的场面，甚至是“万人抢房”。
火爆的市场让供求失衡，库存急剧降低。5月17日，易居研究院报告显示，截至4月，百城住宅库存已连续33个月同比下跌。4月，共有(yǒu)72个城市的库存同比下滑。
就在4月，100个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅供应量為(wèi)4182万平方米，而成交量為(wèi)4508万平方米，连续5个月供小(xiǎo)于求。“限价环境下部分(fēn)新(xīn)推盘项目的价格相对较低，性价比较高，部分(fēn)城市出现‘抢房’的现象。”报告的执筆(bǐ)人严跃进说。
从去化周期来看，有(yǒu)55个城市的存销比小(xiǎo)于12个月；热点二線(xiàn)城市如重庆、杭州、武汉、海口等去化周期不足5个月，杭州更低至2.8个月，几至“无房可(kě)卖”，供不应求状况显著。
另外有(yǒu)部分(fēn)三四線(xiàn)城市也在迅猛去库存。以最近比较热门的丹东為(wèi)例，其已连续9个月去库存周期变小(xiǎo)。历史上丹东的去库存周期最高达到63个月，而目前已降至13个月，逼近警戒線(xiàn)。
另外一个粤港澳大湾區(qū)内的热门城市、不限購(gòu)的惠州，去化周期降至3.6个月，近期去惠州看房、买房，成為(wèi)不少深圳人尤其是投资客的热议话题。
美联物(wù)业全國(guó)研究中心何倩茹分(fēn)析，今年以来，一線(xiàn)城市受调控政策影响，价格平稳发展，房价的上升蔓延至二線(xiàn)城市，呈现出自住投资两旺的态势，当地或省内居民(mín)的自住需求旺盛，部分(fēn)投资者也会将目光转移至二三線(xiàn)城市，特别是不限購(gòu)不限贷的城市。
另一方面，随着开发商(shāng)经营决策的谨慎，房地产投资有(yǒu)所减慢，库存便出现下降。
中國(guó)（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，当市场处在调控高压时，许多(duō)人选择持币观望，便囤积了相当多(duō)的需求，而这些需求随时有(yǒu)入场的可(kě)能(néng)性。一旦有(yǒu)人入场，从众行為(wèi)便表现得特别明显，由观望到沸腾的过程非常快。其背后是供需的不平衡以及庞大需求的支付能(néng)力。
新(xīn)城控股高级副总裁欧阳捷认為(wèi)，抢人才的城市并没有(yǒu)做好增加住房供应的准备，而摇号購(gòu)房更加剧了供求失衡的市场预期，住房短缺已成為(wèi)人口净流入城市房地产市场的長(cháng)期矛盾。
探索供地多(duō)元化
5月19日，在重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的同时，住建部最新(xīn)提出了六大措施。
其中，措施的重点是进一步落实地方调控主體(tǐ)责任；首次提出北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主體(tǐ)多(duō)元化，6月底前提出并上报具體(tǐ)实施方案。
早在2017年末，住建部就发布政策，建立住建部房价政策预警机制，同时要建立房地产的约谈和问责机制。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟表示，本轮约谈原则，是预期管理(lǐ)、事中管理(lǐ)，而不是过去的结果管理(lǐ)，应该是住建部的房价预警系统起到了作用(yòng)。
“如果没有(yǒu)问责机制，前五条落地难度都很(hěn)大。”张大伟认為(wèi)，调控的关键是问责机制的建立。
宋丁认為(wèi)，住建部的表态是政府对市场最新(xīn)迹象，即调控边际收益递减的应对。“供应量和库存下降，可(kě)能(néng)导致市场成交量和价格的上升。这时如果不约谈，不排除在下半年出现失控状况。”
欧阳捷则指出，要解决供求问题，只有(yǒu)增加供地。可(kě)通过产业用(yòng)地转换，或农村集體(tǐ)建设用(yòng)地进入可(kě)售住宅市场等，来增加居住用(yòng)地。
事实上，去年至今，深圳、北京等地已在探索多(duō)元化供地。集體(tǐ)建设土地入市、企业自有(yǒu)用(yòng)地做租赁、城中村改造整租、发展共有(yǒu)产权房等都将出现。
其中，集體(tǐ)建设用(yòng)地做租赁成為(wèi)一大风向。这在北京已经变成现实。目前已开工朝阳區(qū)平房乡、海淀區(qū)唐家岭、昌平區(qū)北七家镇等5个集體(tǐ)用(yòng)地租赁项目，共计房源1.28万套。
按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京将有(yǒu)1000公顷集體(tǐ)土地用(yòng)于建设租赁住房。
据悉，碧桂园的長(cháng)租公寓业務(wù)，也将推动集體(tǐ)用(yòng)地入市，建设“長(cháng)租城市”。
此外，共有(yǒu)产权房在上海、北京大量推出后，也有(yǒu)望在广东推行。近日，广州南沙區(qū)推出1000套共有(yǒu)产权房备受关注。广东省住建厅厅長(cháng)张少康表示，除了广州，珠海、深圳也在试点共有(yǒu)产权房，“未来会加大试点的力度。”
张少康表示，2018年，将继续探索建立多(duō)渠道住房供应體(tǐ)系，实施以公租房、共有(yǒu)产权住房等為(wèi)主，租售补结合的住房保障政策，把更多(duō)符合条件的新(xīn)就业无房职工、异地務(wù)工人员、青年医生、青年教师等纳入保障范围。
深圳市房地产研究中心主任王峰提出，未来深圳的住房，将形成包括購(gòu)买型商(shāng)品房、租赁型商(shāng)品房、共用(yòng)产权房、公共租赁住房在内的多(duō)元供应體(tǐ)系。
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