尽管2018年房地产调控持续收紧，地产商(shāng)的投资热情却并没有(yǒu)减弱，截至5月23日，全國(guó)50个主流城市的土地出让金仍然超过了1.3万亿，同比大增47%。
50城之间的分(fēn)化也已发生。杭州成為(wèi)热点，卖地收入超过千亿，大约15个一二線(xiàn)城市维持在数百亿，大部分(fēn)城市则在百亿左右。随着销售放缓，三四線(xiàn)土地市场热度在递减。
值得注意的是，在限地价房价、竞配建的土地出让制度下，土地溢价率普遍走低；招标和挂牌的产业用(yòng)地、工业用(yòng)地出让更多(duō)。
5月19日，针对热点城市居住用(yòng)地供应偏低的问题，住建部提出了新(xīn)的要求，新(xīn)增居住用(yòng)地要达到建设用(yòng)地的25%。
土地投资高度集中
受益于前两年飘红的销售，“不差钱”的地产开发商(shāng)在今年仍然积极买地，给地方贡献了不少土地出让金收入。
他(tā)们的投资轨迹，更加集中于一二線(xiàn)以及城市群辐射城市。根据中原数据，截至5月23日，50城卖地收入达1.34万亿，遠(yuǎn)超去年同期。其中46个城市卖地收入过了百亿，包括上饶、阜阳、金华、泉州等三四線(xiàn)城市，增幅普遍高于一二線(xiàn)城市，增幅最高為(wèi)岳阳市，土地出让金约127亿，同比上涨1973.37%。
土地出让金最高的杭州成為(wèi)“香饽饽”，卖地收入高达1193亿，同比上涨227%；另有(yǒu)苏州、北京、重庆、济南、宁波、佛山(shān)、成都等15城均超300亿，占50城总卖地金额的57%，投资越发集中。
截至5月24日，房企拿(ná)地依然积极，仅统计招拍挂市场的权益拿(ná)地金额，22家房企拿(ná)地超过了百亿，合计拿(ná)地金额高达5139.6亿，其中拿(ná)地超过200亿的房企就多(duō)达10家。
不过也需要注意三四線(xiàn)城市的降温趋势。据克而瑞地产研究中心统计数据，4月300城经营性土地成交共1091幅，同比、环比大幅下跌，其中就有(yǒu)多(duō)个三四線(xiàn)城市。
一个较好的消息是，从中原地产数据可(kě)看出，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率，大部分(fēn)城市溢价率均保持低位。以北京為(wèi)例，2017年北京土地平均溢价率是24%，2018年截至日前是13%，已明显降低。
2018年以来，限房价地价、竞配建的土地出让方式在北京以外的更多(duō)城市推广，是土地溢价率走低的重要原因。
另一方面，招标和挂牌的产业用(yòng)地、工业用(yòng)地出让增多(duō)，底价出让土地频繁，也拉低了溢价率。今年1月份，富士康子公司鹏鼎控股（深圳）股份有(yǒu)限公司以1.23亿底价摘得深圳宝安一工业用(yòng)地。
“我们现在倾向于通过产城融合，与地方政府合作的方式去获取项目。”招商(shāng)蛇口内部人士向21世纪经济报道记者表示；阳光城执行副总裁吴建斌认為(wèi)，产城开发能(néng)力将成為(wèi)开发商(shāng)的核心竞争力之一。
2018年随着工业用(yòng)地供给方式的不断优化，参与工业用(yòng)地弹性年期出让的城市也将越来越多(duō)。
热点城市居住难题
在巨大的土地出让金增長(cháng)背后，中指院指出，从市场上不同业态产品的不同去化周期可(kě)以看出，目前大城市住宅用(yòng)地占建设用(yòng)地的比重偏低，提高一線(xiàn)和大的二線(xiàn)城市住房用(yòng)地比例非常迫切。
尤其在过去两年房价明显上涨、库存消化极大的城市如南京，杭州，厦门等地，居住用(yòng)地供应偏低。
以杭州為(wèi)例，截至4月份该市新(xīn)房库存去化周期仅為(wèi)2.8个月，但在杭州2018年的供地计划中，住宅用(yòng)地供应计划為(wèi)5041亩，仅占总量的17.07%。
广州的情况好些。根据4月广州公布的2018年建设用(yòng)地供应计划，全市供地总量约為(wèi)19.39平方公里，计划住宅用(yòng)地供应6.25平方公里，占比32%。
5月19日，住建部发布最新(xīn)通知，再提多(duō)元化供地，并首次提出，要求北京、上海、广州、深圳等16个城市探索推动供地主體(tǐ)多(duō)元化，6月底前提出并上报具體(tǐ)实施方案。
根据该通知，各地要增加住房和用(yòng)地有(yǒu)效供给，包括提高住房用(yòng)地比例，热点城市住房用(yòng)地占城市建设用(yòng)地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有(yǒu)产权住房用(yòng)地供应，在新(xīn)增住房用(yòng)地供应中的比例达到50%以上。
研究院认為(wèi)，以后土地和住房的供应要按照住房发展规划来，土地供应的规模将根据人口存量和增量的变化调节，人地挂钩是未来的趋势。
在热点一二線(xiàn)城市，增加供应主要是有(yǒu)效盘活城市内部闲置的土地资源，除了城市更新(xīn)外，还可(kě)集中在两方面，即农村集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地，以及非房企业手里的土地，这两部分(fēn)的存量其实是非常大的。
研究院认為(wèi)，企业应该看到制度变迁带来结构性的机遇，有(yǒu)关农村集體(tǐ)用(yòng)地的改革将是未来几年最大的制度红利之一。目前，集體(tǐ)建设用(yòng)地在获取、融资、证券化方面都逐步打破，执行层面已有(yǒu)成熟的模式借鉴。
租赁市场也成為(wèi)重点。“大家现在已经不再讨论租赁能(néng)不能(néng)做，而是必须要做，这是战略安排，”一家深圳的大型房企人士表示，对房企来说，住房发展规划引发的土地供应结构和时序的巨大变化，将直接影响企业整體(tǐ)的投资决策，房企应充分(fēn)研究各个城市的住房发展规划，调整土地拓展策略。
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