经过居民(mín)的疯狂排队验资，杭州两大“红盘”融信澜天和华夏四季登记摇号名额定格在了11927组和6687组，杭州首次出现“万人摇号”楼盘。然而，不少业内人士担忧，在二手房与新(xīn)房价格倒挂明显的情况下，摇号未必能(néng)解决杭州楼市供需关系矛盾等关键问题。
浙报传媒地产研究院院長(cháng)丁建刚对《每日经济新(xīn)闻》记者表示，只要限价政策导致的价格“双轨制”存在，面对巨大的经济利益，摇号就可(kě)能(néng)变相成為(wèi)“抽奖”机会，相当于楼市中的“打新(xīn)股”。
二手房价格存虚高风险
“去年至今，不论是限价或者摇号政策，主要目标都是希望改变市场预期，实现市场公平。”丁建刚对《每日经济新(xīn)闻》记者表示，但由于限价只能(néng)限新(xīn)房的价格，而不能(néng)限二手房的价格，这样就形成了价格“双轨制”。使得买房存在套利空间，摇号便相当于“打新(xīn)股”，在新(xīn)房和二手房价格倒挂较严重的區(qū)域和楼盘，必然会出现居民(mín)排队摇号的现象。
记者近日调查发现，此次万人参与摇号的融信澜天最新(xīn)备案均价為(wèi)18460元/平方米，而周边最近的万科(kē)未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米。华夏四季楼盘精装修均价為(wèi)26105元/平方米，而它旁边的北大资源未名府在2016年时毛坯房单价已冲上3万元/平方米。
此外，临平山(shān)北、良渚以及三墩等新(xīn)兴區(qū)域，都是新(xīn)房和二手房价格倒挂比较严重的板块。比如，热门摇号盘汇高栢悦中心，新(xīn)房均价17504元/平方米，而周边區(qū)域二手房目前均价普遍在2万元/平方米以上。相比之下，成熟度较高的杭州市中心、钱江新(xīn)城以及申花(huā)板块，房价倒挂现象较少，居民(mín)摇号买房的积极性也不高。
“市區(qū)房价上涨空间有(yǒu)限，现在二手房价格看涨的主要是新(xīn)兴的周边板块，尤其是相对偏遠(yuǎn)但交通及产业条件近年来大幅改善的區(qū)域。”杭州某房地产中介人士对《每日经济新(xīn)闻》记者表示，近期二手房市场开始出现惜售情绪，新(xīn)房市场越热，二手房市场预期价位就越高。
该人士同时表示，从其经手的二手房購(gòu)房人群组成来看，市场价格或有(yǒu)“虚高”嫌疑。其指出，“限購(gòu)以后，刚需購(gòu)房者和投资客能(néng)够購(gòu)房的数量明显受抑，購(gòu)买力更强的是拆迁户。”据其介绍，去年杭州市區(qū)拆迁力度空前，可(kě)能(néng)有(yǒu)5万多(duō)户。拆迁的基本都是城中村，居民(mín)大多(duō)两代人甚至三代人居住在一起，每户获得的拆迁补偿费用(yòng)基本為(wèi)800万～1000万元。（对于上述拆迁户数量及拆迁补偿费用(yòng)问题，记者尚未获得相关部门证实）
“相比普通購(gòu)房者，拆迁户手中有(yǒu)大量现金，在購(gòu)房过程中也有(yǒu)特别的优势，比如一户可(kě)以購(gòu)买三套房，房款和契税也有(yǒu)相应补贴。”前述房产中介人士表示，“比如去年城东融创某楼盘，有(yǒu)传言周边拆迁户購(gòu)买量就占了将近一半。近期我们手中成交的大户型房源全部都是拆迁户（买走的），很(hěn)多(duō)甚至是全款付清。不过，这批人購(gòu)房完毕之后，未来几年市场購(gòu)房预期可(kě)能(néng)会明显下降。”
高价拿(ná)地房企承压
对于如何解决新(xīn)房与二手房房价倒挂问题，同策研究院首席分(fēn)析师张宏伟对记者表示，从需求上讲，需要解决的主要问题是控制投资预期。从供应上来说，供地和楼盘入市的节奏需要进一步加快。
《每日经济新(xīn)闻》记者注意到，去年以来杭州土地供应量明显增長(cháng)。据第三方平台住在杭州网数据，杭州市區(qū)2017年全年成功出让土地153宗（主城區(qū)81宗，萧山(shān)區(qū)35宗，余杭區(qū)37宗），总面积522.4万平方米，总可(kě)建面积1226.8万平方米；总成交金额1942.98亿元，同比上涨21.6%，创历史纪录。其中，杭州市區(qū)涉宅用(yòng)地（宅地、商(shāng)住用(yòng)地）共成交86宗，总出让面积402.6万平方米，总可(kě)建面积912.2万平方米；总成交金额1685.6亿元，平均楼面价18478元/平方米，双双刷新(xīn)历史纪录。另据中原地产研究中心统计数据，截至2018年5月28日，杭州市土地出让金达1244亿元，同比上涨210%。
尽管杭州市在大量供应土地，但丁建刚指出，商(shāng)品房上市的节奏并不快，房子供应量没有(yǒu)与土地供应量同步增長(cháng)。
对于去年抢地大战中高价拿(ná)地的房企来说，减缓新(xīn)房上市节奏无疑将带来财務(wù)成本的上升。据悉，2018年杭州市區(qū)有(yǒu)36个板块地价创纪录。《每日经济新(xīn)闻》记者注意到，近期杭州市场已传出转让高价地消息。比如，有(yǒu)媒體(tǐ)报道称，去年8月以18205元/平方米的楼面价拿(ná)下转塘地块的某房企已准备转让土地。
“现在来看，一些高价拿(ná)地房企的风险明显增加。”张宏伟指出，“据我们了解到的情况，房企定价一般通过成本叠加法（计算），以楼面价為(wèi)基准，叠加各类成本最终定价，而一些政府限价政策中的定价是以利润叠加為(wèi)准，双方不同的定价准则导致开发企业出现两难。加上近期资本市场融资环境严峻，对房企的融资和资金周转能(néng)力等都提出了考验。”
“政府调控初衷在于既保证市场活跃度又(yòu)能(néng)将楼市热度调节在可(kě)控范围内，但从相应的市场行情看，限价导致了二手房与新(xīn)房房价的倒挂。接下来如何进一步调控是眼下许多(duō)地方政府面临的问题。”双赢机构总经理(lǐ)章惠芳对记者表示，其实可(kě)以采用(yòng)的调控手段还有(yǒu)不少，比如限售、增收交易环节税费等，但在目前的市场预期下，这些措施能(néng)否奏效有(yǒu)待进一步观察。
丁建刚表示，相比限价政策带来的系列“后遗症”，利用(yòng)税收、金融等手段调控市场过热可(kě)能(néng)更為(wèi)長(cháng)效。比如，可(kě)考虑按每户持有(yǒu)住宅的套数梯级征收契税，打个比方，第一套征收契税3%，第二套6%，第三套15%，第四套30%……或者使用(yòng)金融货币政策调控市场，比如首套房贷按揭基准利率，二套房贷按基准利率上浮20%等。
据悉，由于新(xīn)房与二手房价格倒挂，截至目前在全國(guó)范围内有(yǒu)8个城市发布了摇号买房政策，即上海、南京、長(cháng)沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳，全部或者部分(fēn)房源需要摇号出让。
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