万人登记摇号抢購(gòu)数百套房源、银行门口排队验资的队伍長(cháng)达1公里……用(yòng)火热来形容当下的杭州楼市并不為(wèi)过。尽管3月29日杭州出台摇号購(gòu)房新(xīn)政，但似乎并没有(yǒu)浇灭購(gòu)房者的热情，也未平息他(tā)们的焦虑。
后G20时代，即将到来的亚运会，无疑成為(wèi)杭州身上的重要标签，市场也愿意将“亚运概念”作為(wèi)杭州楼市火热的注解。作為(wèi)亚运会各类设施中与地产关系最近的亚运村，无疑成為(wèi)业内关注的焦点。今年2月初，杭州亚运村确定选址钱江世纪城北；5月初，绿城、万科(kē)、华润入围亚运村建设。
在杭州楼市版图中，于今年开工、占地近1700亩的亚运村份量极重。而在广州亚运城高开低走的“阴影”下，杭州亚运村能(néng)否避免重蹈覆辙？“后亚运时代”，杭州楼市又(yòu)将走向何处？
亚运村區(qū)域房价一年涨六成
2015年9月16日，杭州获得2022年第19届亚运会主办权，杭州也成為(wèi)继北京、广州之后，第三座举办亚运会的中國(guó)城市。
亚运会举办地确定后，亚运村的选址成為(wèi)广泛关注的焦点。今年2月初，杭州官方公布亚运村选址等规划指标。信息显示，杭州亚运村位于钱塘江南岸的萧山(shān)區(qū)，由钱塘江、钱江世纪城、杭甬客专围合而成。总占地面积1695亩，由运动员村、媒體(tǐ)村、技术官员村，以及绿化景观等组成，其中含金量最高的运动员村、媒體(tǐ)村和技术官员村占地面积达到996亩，住宅规划建筑面积238万平方米。
5月23日下午，《每日经济新(xīn)闻》记者实地探访了萧山(shān)區(qū)钱江世纪公园东北侧的亚运村地块。从地铁2号線(xiàn)钱江世纪城站出来，沿平澜路向北步行约1公里，空旷的亚运村地块尽收眼底。记者在现场看到，目前地块内杂草(cǎo)丛生，已有(yǒu)少量工厂机械进场施工。按照计划，亚运村将于2018年6月开工。4年后的亚运会，这里将是赛事运动员等的生活區(qū)域。而会后，数百万平方米的亚运村，将成為(wèi)商(shāng)品房，由承建的开发商(shāng)出售给購(gòu)房者。
亚运村地块虽较“荒芜”，但因其所处钱江世纪城板块，商(shāng)務(wù)氛围并不弱，该板块自2003年起就已进行开发建设。记者粗略统计，仅亚运村周边已建成和在建的商(shāng)務(wù)楼宇就不下20座，从各写字楼进出的年轻白领比肩叠迹。第三方平台数据显示，目前钱江世纪城写字楼的租金在1.5元~3.5元/平方米/天不等，物(wù)业费约在10元/平方米/月左右。
此外，钱江世纪城區(qū)域居住氛围也很(hěn)浓厚。除融信保利创世纪、利二花(huā)苑等住宅外，还有(yǒu)丽景國(guó)际等多(duō)个商(shāng)住楼。
“2015年我买的时候单价还不到2万元，现在二手挂牌价应该上4万元了吧。”在亚运村旁的丽晶國(guó)际，一位业主向记者表示，“钱塘江、钱江世纪公园、奥體(tǐ)中心就在眼前，旁边还有(yǒu)亚运村，未来这边只会越来越好”。
记者查询发现，丽晶國(guó)际在2013年开盘时均价仅在1.2万元/平方米左右。而从丽晶國(guó)际楼上望去，西侧的奥體(tǐ)中心，北侧的钱塘江、钱江新(xīn)城、钱江世纪公园尽收眼底，亚运村地块也一览无余。
在记者的随机走访中，不管是在附近商(shāng)務(wù)楼宇工作的年轻白领、周边居住的居民(mín)，还是来钱江世纪公园游玩的游客，除了对杭州亚运会的期待外，大多(duō)也认為(wèi)近期杭州楼市火热，与亚运会的临近不无关系。
“為(wèi)了迎接亚运会，又(yòu)是修地铁、修路，还要修文(wén)體(tǐ)场馆，配套越来越好，房价没有(yǒu)不涨的道理(lǐ)！”上述丽晶國(guó)际业主告诉记者。
根据克而瑞的数据，自2015年9月获得亚运会主办城市后，至2018年4月底，规划面积22.27平方公里的钱江世纪城板块，商(shāng)品住宅成交量达到153万平方米，共1.5万套。
价格方面，今年4月份，钱江世纪城商(shāng)品住宅成交均价35336元/平方米，同比涨幅56.5%，较2015年9月涨幅155%，约為(wèi)同期杭州全市平均房价涨幅的2倍。
从房价来看，亚运村所在的钱江世纪城板块无疑是亚运会最大的受益者之一。
“后亚运时代”楼市有(yǒu)透支隐忧
克而瑞数据显示，涵盖北上广深，以及各省區(qū)市省会（首府）等36个城市的房价数据中，2018年4月份，杭州商(shāng)品住宅成交均价26255元/平方米，以31%的同比涨幅位居上述36个城市第二位，仅次于青岛37%的同比涨幅。
亚运会概念，无疑是杭州楼市火热的重要原因。多(duō)位市场分(fēn)析人士认為(wèi)，举办亚运会，除提升杭州國(guó)际影响力外，包括道路、地铁、公交、文(wén)體(tǐ)设施等配套都将逐步完善，亚运会将成為(wèi)提升杭州软硬实力的重要催化剂。
作為(wèi)亚运会的重要设施之一的亚运村，因其體(tǐ)量巨大、自带光环，而格外受关注。
“从过往经验来看，亚运村的住宅价格一般会经历这样几个阶段：会前，基础设施大量投入，房价快速上涨；会后一段时间内达到顶峰；随着亚运赛事结束和亚运热的退却，房价一般会出现下跌或跑输大势。”地产分(fēn)析人士、优淘城总裁薛建雄告诉《每日经济新(xīn)闻》记者。
以总规划建筑面积约500万平方米的广州亚运村為(wèi)例，从2004年到2010年亚运会前，亚运村所在區(qū)域的房价从4000元/平方米一路突破10000元/平方米。但亚运会后，上市销售的广州亚运村经历了“高开低走”的行情。
开盘当天，亚运村均价约12000元/平方米左右，当年成交3878套、45亿元，登顶广州楼市“双料冠军”。但一直到2016年年中，其房价还在13000元/平方米左右徘徊。目前，广州亚运村在售二手房、新(xīn)房（装修交付）均价约在25000元/平方米左右。
8年时间亚运村房价仅上涨约108%，且前6年房价基本“涨不动”。
对比广州全市的行情，网易房产数据中心的数据显示，广州一手住宅均价在2010年首次突破万元，同比涨幅近4成，达到13060元/平方米左右。2016年年中，广州新(xīn)房均价约20000元/平方米。目前，广州二手住宅成交均价约30900元/平方米左右。
粗略计算，8年间广州楼市价格上涨137%。
如此看来，广州亚运村经历了先高开低走、后跟随大势补涨的行情，但房价走势依然跑输广州楼市整體(tǐ)行情。而其2016年后出现的补涨行情，也主要得益于当年楼市去库存政策带来的全國(guó)性房价上涨趋势，以及亚运村自身配套设施的完善。
“与广州亚运村选址遠(yuǎn)离市中心、配套设施全靠自建不同，此次杭州亚运村离市中心更近、周边配套设施也更加完善。”薛建雄分(fēn)析认為(wèi)。
从區(qū)位上看，杭州亚运村北依钱塘江，与钱江新(xīn)城CBD、杭州市政府隔江相望，西临钱江世纪城、钱江世纪公园、奥體(tǐ)中心。交通方面，目前已有(yǒu)地铁2号線(xiàn)，未来还将新(xīn)增地铁6号線(xiàn)。
此外，与广州亚运村此前由5家房企组成联合體(tǐ)联合竞标建设不同，此次杭州亚运村的运动员村、媒體(tǐ)村、技术官员村交由3家房企单独建设。这一模式在不少业内人士看来，可(kě)减少巨大的协调成本，提高决策效率，降低市场风险。
“当前杭州楼市确实很(hěn)热，亚运会带来的利好集中释放，房价涨幅非常明显。”易居研究院研究总监严跃进表示，“未来亚运会结束后，城市建设基本成型，利好将逐渐消退，而亚运村200多(duō)万平方米住宅的相继上市，要防范楼市的潜在透支风险”。
数据显示，2016年、2017年，杭州土地出让面积分(fēn)别為(wèi)532万平方米、691万平方米，总规划建筑面积分(fēn)别為(wèi)1252万平方米、1585万平方米，其中住宅可(kě)建面积分(fēn)别為(wèi)983万平方米、985万平方米。
“但未来随着利好的逐一兑现，以及城市建设投入的下降，或者楼市再现大的调控政策的话，‘后亚运时代’的房价很(hěn)有(yǒu)可(kě)能(néng)会往下走。”薛建雄告诉《每日经济新(xīn)闻》记者，“但如果杭州能(néng)成功实现向以互联网企业、金融企业為(wèi)代表的高端服務(wù)业转型，杭州楼市也许会得到支撑并再次爆发”。
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