尽管投资华夏幸福受挫，但中國(guó)平安仍然在加仓房地产。
6月28日，凯德集团与中國(guó)平安旗下的平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中國(guó)六个来福士资产组合的部分(fēn)股权。交易预计于2021年三季度完成，平安人寿总投资金额不超过330亿元，凯德则藉此实现资本回收。
这是今年迄今為(wèi)止，房地产界发生的最大一筆(bǐ)收購(gòu)，超过了之前SOHO中國(guó)出售股权予黑石的30亿美元。
作為(wèi)凯德在中國(guó)境内的核心资产之一，来福士资产包股权的出售引人注目。
这筆(bǐ)交易背后，是凯德过去几年大幅度资产调整动作的延续。从传统的住宅、購(gòu)物(wù)中心、住宿等领域，凯德运营的资产类别已进一步扩展至物(wù)流/商(shāng)務(wù)园、工业地产等领域，并将重心转向“新(xīn)经济”资产。
凯德方面表示，本次交易回收的部分(fēn)资金将重点投产业、物(wù)流、数据中心等新(xīn)经济资产。未来几年，凯德计划在中國(guó)将旗下新(xīn)经济资产的规模从2020年底的15亿新(xīn)元扩大到50亿新(xīn)元。
新(xīn)经济资产的持有(yǒu)和运营，也是國(guó)内外各路资本尤其是大型地产商(shāng)近年来不断重仓的领域，凯德此次换仓，将会是个值得关注的样本。
平安的房地产心思
这是自2019年入股金茂以来，平安再次大手筆(bǐ)投资房地产资产。
据了解，本次交易涉及凯德集团旗下6个商(shāng)业不动产项目，总资产价值為(wèi)467亿元人民(mín)币。分(fēn)别為(wèi)上海来福士广场、北京来福士中國(guó)、宁波来福士广场、成都来福士广场、長(cháng)宁来福士广场以及杭州来福士中國(guó)。
这6个来福士资产包，是凯德集团在中國(guó)最為(wèi)核心的优质资产。自2004年进入中國(guó)以来，凯德在中國(guó)共有(yǒu)9个来福士。
凯德集团（中國(guó)）投资与投资组合管理(lǐ)首席执行官潘子翔表示，来福士投资组合是凯德综合體(tǐ)项目中的精华。2008至2020年间，上述六个来福士投资组合所取得的基金管理(lǐ)费率平均约為(wèi)62个基点。
平安人寿将收購(gòu)这个资产组合的部分(fēn)股权，总出资额不超过330亿元。交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有(yǒu)的30.7%至55%，变更為(wèi)12.6%至30%，并且，凯德也将继续负责项目的运营及资产管理(lǐ)。
看起来平安只是作為(wèi)一个财務(wù)投资者入局的。从交易标的和细节也可(kě)以看出，平安对房地产投资的兴趣不减，但对资产的要求有(yǒu)了变化。
此前，中國(guó)平安就曾投资过碧桂园、金茂、旭辉等上市房企股权。但此次收購(gòu)来福士资产包，表明平安从房地产公司股权，转向了購(gòu)物(wù)中心等持有(yǒu)物(wù)业，且是发展成熟、收益稳定的资产。
潘子翔称，作為(wèi)能(néng)够提供稳定经常性收益的成熟资产，该资产组合对凯德新(xīn)的國(guó)内资本合作伙伴来说，是极具吸引力的投资机会。
对于本次交易，平安人寿方面回应称，本次投资的项目主要為(wèi)商(shāng)业、办公不动产，标的资产中，上海来福士广场等六个项目是凯德集团最為(wèi)核心的优质资产，租户品质优异，租约稳定。
资料显示，2019年全年，六个来福士出租率均稳定在90%以上，部分(fēn)项目达到95%以上，2020年受疫情影响出租率略有(yǒu)下滑，但绝大部分(fēn)项目出租率仍未定在90%以上。
除了平安，近期险资等長(cháng)期资金参与到不动产大宗交易的情况也多(duō)了起来。
6月初，保险公司和谐健康方以90.6亿元交易对价，将位于北京朝阳區(qū)建國(guó)门外大街(jiē)紧邻長(cháng)安街(jiē)的5A甲级办公楼——SK大厦的全部股权纳入囊中。
此外，在去年年底，中國(guó)人寿也分(fēn)别通过出资140亿元、与多(duō)家企业成立合伙企业，设立规模90.01亿元的启航夹层策略型基金等路径，合计投入230亿“加注”不动产。
在业内人士看来，险资配置不动产是國(guó)际通行的行為(wèi)，而经历去年的疫情之后，交易双方对于资产价格都心中有(yǒu)数，即便是一線(xiàn)城市的优质资产，交易价格也不会过于离谱。
有(yǒu)房地产咨询机构分(fēn)析师指出，大宗交易的谈判周期都比较長(cháng)，但受到疫情影响，不少去年年初或者年中开始推进的交易都延迟进行，所以包括最近黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)股权的交易，直到近期才敲定下来。
另一方面，险资的配置需求也在不断增强。安联集团5月份发布的《2021年安联全球保险业发展报告》显示，中國(guó)成為(wèi)全球少数实现保费正增長(cháng)的市场。保费的增長(cháng)也促使保险资金需要加大对不动产的投入比例。
本次交易完成后，平安人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约為(wèi)1.0%。此前，中國(guó)平安方面曾表示，不动产的投资规模在其整體(tǐ)险资投资比例不到3%。
与國(guó)际同行通常不动产配置比例占总资产10%相比，中國(guó)险资机构在不动产配置方面仍存较大空间。
凯德高调换仓
本次交易的另一方凯德是新(xīn)加坡外资企业，長(cháng)期投资中國(guó)房地产，交易信息刚透露时，有(yǒu)人认為(wèi)凯德是不是要撤资了？事实并非如此。凯德不是撤资，而是换仓、加仓中國(guó)。
凯德集团首席执行官李志(zhì)勤称，凯德进入中國(guó)27年来，已构建的投资物(wù)业储备超过244亿新(xīn)元，并且拥有(yǒu)良好的资本再循环表现。期待与中國(guó)國(guó)内机构投资者建立更广泛的资本合作，使投资者更加多(duō)元化。
此次牵手平安人寿保险，便是凯德深入推行本地化运作的关键一步。
资本来源更多(duō)元之外，凯德在中國(guó)的资产组合也升级了。将来福士资产包的股权出售给平安人寿后，来福士资产包的其他(tā)股东实现了退出，套现约233亿元左右，凯德也将实现资本回收超过20亿新(xīn)元（合计人民(mín)币约96.59亿元）。
凯德方面表示，这些回笼的资金，将被用(yòng)于凯德新(xīn)扩展的业務(wù)版图当中去，重点涵盖产业园區(qū)、物(wù)流和数据中心。
潘子翔表示，新(xīn)经济资产领域的租户通常来自新(xīn)经济领域，享有(yǒu)强劲的基本面和有(yǒu)利的监管环境。
从收購(gòu)星桥腾飞将产业园區(qū)纳入产业链起，凯德就开始发力新(xīn)经济领域。在2019年1月，凯德与淡马锡达成交易，以110亿新(xīn)元收購(gòu)其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有(yǒu)股份。这筆(bǐ)交易也是亚太地區(qū)商(shāng)业地产领域金额位居前列的大型并購(gòu)。
通过该交易，凯德既获得了可(kě)观的开发类项目储备，基金管理(lǐ)业務(wù)也大大扩容。凯德方面则计划在未来几年中，在物(wù)流/商(shāng)務(wù)园和数据中心领域，新(xīn)增100多(duō)个项目。
从目前的数据看，凯德在这些领域的中國(guó)业務(wù)才刚刚起步。在今年4月底，凯德宣布以36.6亿元人民(mín)币收購(gòu)一个位于上海市闵行區(qū)的超大规模数据中心园區(qū)，这是凯德在中國(guó)的首个数据中心项目。
在去年11月，凯德商(shāng)用(yòng)中國(guó)信托(“CRCT”)亦曾宣布其首次进军中國(guó)产业园區(qū)的项目，通过以49.45亿向凯德集团关联公司收購(gòu)位于中國(guó)苏州、西安和杭州的五个产业园區(qū)，以及位于广州的乐峰广场剩余49％股权。CRCT完成了其迄今為(wèi)止最大的一筆(bǐ)收購(gòu)。
事实上，新(xīn)经济资产，也早已成為(wèi)各路资本云集的新(xīn)阵地。比如说物(wù)流地产，万科(kē)在2017年时就曾连同多(duō)路财团，以160亿新(xīn)元（约790亿元人民(mín)币）的代价收購(gòu)亚洲最大的物(wù)流地产普洛斯（GLP），融创中國(guó)、碧桂园等也通过并購(gòu)或与合作伙伴一道，介入该领域。
PERE(Private Equity Real Estate) 全球基金募集报告显示，2020年全球单一资产类别基金募集中，有(yǒu)48%的资金都集中在物(wù)流地产上。投资人对物(wù)流地产的投资热情可(kě)见一斑。
而在产业地产方面，不少开发商(shāng)通过产业“勾地”，主要打出的就是“新(xīn)经济牌”。碧桂园在做智能(néng)机器人和科(kē)技小(xiǎo)镇，恒大则借新(xīn)能(néng)源汽車(chē)大建厂區(qū)，这些都可(kě)以得到地方政府的青睐。
华润置地也在5月份时，宣布与原万科(kē)老将刘爱明所创立的中城新(xīn)产业合作，合资子公司润城新(xīn)产业则是华润置地今后布局产业地产的主要平台，主要囊诺的业務(wù)领域就是智能(néng)制造、生命健康、智慧城市、北斗产业四大产业方向。
近期國(guó)内首批九只公募不动产投资信托基金（REITs）产品中，就囊括多(duō)个工业园區(qū)项目及仓储物(wù)流项目，随后6月21日 “上海REITs 20条”公布，从上海项目储备库来看，目前以产业园區(qū)、仓储物(wù)流项目為(wèi)主，也包括数据中心等新(xīn)基建项目。
中信产业基金认為(wèi)，相比住宅开发、商(shāng)业零售等赛道，在地产的几大主要赛道中，数据中心、物(wù)流园和产业园行业处在上升阶段，未来发展趋势更具备确定性。
这些赛道的投资收益率也高于其他(tā)门类。戴德梁行数据显示，2020年第四季度，一線(xiàn)城市及周边物(wù)流地产的资本化率约為(wèi)4.9%-5.6%，一線(xiàn)城市及周边的数据中心的资本化率约為(wèi)8.0%-8.3%，高于一線(xiàn)城市的其他(tā)商(shāng)业资产的收益率。
在经过资产腾挪后，凯德换仓“新(xīn)经济”，被业内称為(wèi)凯德模式的“地产+基金”模式，也将有(yǒu)更多(duō)发挥的空间。
凯德在上周方公告称，旗下WFOE(外商(shāng)独资企业) 已在中國(guó)基金业协会成功注册為(wèi)私募股权基金管理(lǐ)人。
这意味着凯德有(yǒu)了更多(duō)与國(guó)内机构投资者的资本合作机会，在资金融通及精细化运营管理(lǐ)等方面具备优势的凯德，也将会带来更多(duō)资管想象空间。
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