老龄化社会正加速到来 住宅适老化改造应早布局

住宅适老化改造应早布局

过去房地产大拆大建模式已难以為(wèi)继，完善包括养老在内的住宅功能(néng)和服務(wù)，是房企转型的重要方向，需要有(yǒu)足够的耐心以長(cháng)周期、赚慢钱的模式深耕新(xīn)的领域。

老龄化社会正加速到来。我國(guó)老年人大多(duō)数选择居家或社區(qū)养老，形成了“9073”格局，即90%左右的老年人居家养老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持养老，3%的老年人入住机构养老。养老和住房以及居住生活的方方面面关系都十分(fēn)密切。2022年《政府工作报告》提出，再开工改造一批城镇老旧小(xiǎo)區(qū)，推进无障碍环境建设和适老化改造。可(kě)以预计，对于房地产行业和物(wù)业行业来说，适老化将成為(wèi)重要发展方向。

养老产业是一片蓝海。中國(guó)社科(kē)院发布的《中國(guó)养老产业发展白皮书》数据显示，到2030年，我國(guó)养老产业规模将达到13万亿元。未来与养老有(yǒu)关的行业和领域将迎来不小(xiǎo)的发展空间。有(yǒu)分(fēn)析认為(wèi)，从長(cháng)遠(yuǎn)看，人口老龄化对房地产市场会产生一定影响。年長(cháng)的人总體(tǐ)購(gòu)房意愿不如年轻人，住房总需求可(kě)能(néng)不再增加甚至有(yǒu)所萎缩。但是人们对适老化住房、老旧小(xiǎo)區(qū)适老化改造，以及养老服務(wù)的需求更加旺盛。

无论是新(xīn)建小(xiǎo)區(qū)还是老旧小(xiǎo)區(qū)，都将涉及适老化建设和改造。國(guó)務(wù)院发出的《“十四五”國(guó)家老龄事业发展和养老服務(wù)體(tǐ)系规划》提出，“十四五”时期，新(xīn)建城區(qū)、新(xīn)建居住區(qū)配套建设养老服務(wù)设施达标率要达到100%。在老小(xiǎo)區(qū)中，完成小(xiǎo)區(qū)路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理(lǐ)，在楼梯沿墙加装扶手，在楼层间安装挂壁式休息椅，建设凉亭、休闲座椅等适老化改造都应纳入老旧小(xiǎo)區(qū)改造内容。

适老化建设和改造给房企带来机遇与挑战。基于广阔市场前景和政策大力支持，新(xīn)建住宅和社區(qū)房企应尽早进行适老化布局，对住宅产品超前规划设计，一方面可(kě)以通过差异化增强市场竞争力和吸引力，同时也可(kě)避免日后改造带来的麻烦。针对适老化建设和改造的一些基本元素，相关部门也应出台技术导则，甚至是强制性条文(wén)，引导房地产开发企业在适老化建设改造中更加规范。相比新(xīn)社區(qū)，老旧小(xiǎo)區(qū)物(wù)业服務(wù)并不完善，而老人在老旧小(xiǎo)區(qū)居住的比例更大，因此，老旧小(xiǎo)區(qū)的适老化改造需求更迫切，挑战更多(duō)。房企想要在小(xiǎo)區(qū)适老布局这一赛道上有(yǒu)所突破，需要在人才储备、经营模式等方面做更多(duō)努力。

与硬件改造相比，养老服務(wù)的完善和提升更為(wèi)迫切，在这方面物(wù)业企业有(yǒu)先天优势。因此，六部委曾联合发文(wén)推动和支持物(wù)业服務(wù)企业积极探索“物(wù)业服務(wù)+养老服務(wù)”模式。在实际经营中，物(wù)业服務(wù)企业可(kě)以专门设立提供养老服務(wù)的团队和部门，提供助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护等定制养老服務(wù)。还可(kě)以将服務(wù)链条延伸，丰富养老服務(wù)内容，参与提供医养结合的服務(wù)。

其实，不少房企和物(wù)业服務(wù)企业早就布局养老领域，但盈利难等困局仍待破解。业内人士统计，规模排名前百名房企中，有(yǒu)约70%进行了与养老有(yǒu)关的布局和探索。有(yǒu)的企业通过拿(ná)地建养老院，也有(yǒu)的以养老功能(néng)為(wèi)噱头卖房。房企在探索适老化过程中，居家、社區(qū)、机构养老等多(duō)种模式都有(yǒu)所涉及，建成了一些医养结合型長(cháng)期照护机构，打造了一批長(cháng)者社區(qū)、老年公寓、照料中心等。实际上，一些养老机构空置率较高，而其实社会上养老服務(wù)的需求量很(hěn)大，这就存在一个供需错配问题。按照上述“9073”格局，养老服務(wù)主阵地还在于社區(qū)和居家养老。因此，涉足养老领域有(yǒu)必要更深入研究社區(qū)居家养老的特点。同时，在发展养老院等机构养老模式时，可(kě)加强调研分(fēn)析，找准市场定位，紧跟市场需求。

房企涉足养老领域遇到的另一个较為(wèi)核心的问题是盈利周期長(cháng)，甚至短期根本不盈利的问题。通过提供养老服務(wù)收回成本是一个相对漫長(cháng)的过程，这对于过去习惯了高杠杆、高周转、高回报的房企而言，难免不习惯。须明确，过去房地产大拆大建模式已难以為(wèi)继，完善包括养老在内的住宅功能(néng)和服務(wù)，是房企转型的重要方向，需要有(yǒu)足够的耐心以長(cháng)周期、赚慢钱的模式深耕新(xīn)的领域。