链家研究院院長(cháng)杨现领近日接受中國(guó)经济网记者采访表示，目前市场流通率处于整體(tǐ)上升趋势，未来3到5年中國(guó)二手房交易量整體(tǐ)将超过新(xīn)房，而一旦流通率提高了，将起到平抑房价的作用(yòng)。
未来3-5年将进入二手房时代
据链家研究院估计，目前一線(xiàn)城市中深圳的流通速度最快，流通率在5%左右，其次是上海，不到3.5%，北京仅有(yǒu)1.8%。相比较而言，美國(guó)房屋流通率的历史平均值是4.5%。
流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率，流通率的高低可(kě)以衡量一个市场的活跃度，同时可(kě)以反映出市场资源配置效率。
“目前全國(guó)大概有(yǒu)2.5亿套存量住宅，但每年交易的二手房大概不到500万套，目前流通率总體(tǐ)处于上升趋势。”杨现领表示，预计未来3到5年二手房交易量整體(tǐ)会超过新(xīn)房，中國(guó)会进入二手房时代。
当然，不同城市之间分(fēn)化依然明显。其中，一線(xiàn)城市和重点二線(xiàn)城市会率先进入二手房的时代，就像今天的深圳、上海、北京、南京、广州、天津、成都等地正在快速进入二手房时代。而三四線(xiàn)城市未来预计很(hěn)長(cháng)一段时间都还处在新(xīn)房去库存的周期里。
杨现领表示，一旦流通率提高了，市场的供给就会增加，对平抑房价有(yǒu)很(hěn)大作用(yòng)。“目前房价上涨主要因為(wèi)供给不足，这也是缺少房地产税、持有(yǒu)成本低带来的后果，房屋的流通会带来整个房价的平滑。”
行业正在加速互联网化
链家控股董事長(cháng)左晖曾撰文(wén)指出，“行业有(yǒu)两个巨大的机会在今天这个时点交汇，一个是整个中國(guó)的房地产市场，从一線(xiàn)到二三線(xiàn)城市梯次进入存量房占主导地位的市场；另一个是互联网和IT技术正深刻地影响着行业，将会极大的改善消费者的體(tǐ)验和提升执业经纪人的服務(wù)效率。”
在房源IT数据建设上，各大房地产中介均进行着积极探索。总體(tǐ)来看，中原地产覆盖的城市数量比较多(duō)；我爱我家是中國(guó)最早进行IT化的公司，有(yǒu)一定的数据基础；链家成立时间较短，引入系统化较晚，但却后来居上，对技术和数据的投入也最大。
杨现领表示：“今天分(fēn)析市场其实都是瞎子摸象，基础数据的封闭性和残缺是一个很(hěn)大的问题，甚至还有(yǒu)很(hěn)多(duō)城市压根就没有(yǒu)网签。”
在互联网的实践中，链家已经基本做到买方的互联网化，让链家网成為(wèi)用(yòng)户搜寻和了解市场信息的第一入口，其中最重要的基础点就是保证了房源信息的全面、及时、准确。
未来链家的互联网进程将会越来越多(duō)地集中在交易流程的重塑，这也将是未来一项重要工作，即如何让交易流程更多(duō)地體(tǐ)现标准化、互联网化、信息化，重构传统交易中的无效环节，如产权变更、银行审查资质等是否能(néng)变得更加有(yǒu)效率。
至于未来，杨现领表示，是要做到卖方的互联网化，让业主参与到整个房源信息的生产和分(fēn)发过程，根据网上点击反馈，业主能(néng)够自动做出调整改进，更新(xīn)房屋信息、社區(qū)信息以及周边交通情况等。
当前经纪人缺乏准入门槛
除了加深互联网化，提升经纪人服務(wù)效率也是当前行业亟待改革的地方。“链家的目标就是职业化经纪人，希望未来通过我们自己和整个行业的努力让中國(guó)出现第一代的职业经纪人。”杨现领说。
在他(tā)看来，目前经纪人最核心的问题是缺少准入门槛，缺乏执业资格和继续教育，而且没有(yǒu)建立黑名单制度——如果一个经纪人在链家干不好损害客户利益，还能(néng)去中原，这样行业永遠(yuǎn)不可(kě)能(néng)得到净化。
杨现领表示，未来除了准入门槛，还应该给经纪人一个好的成長(cháng)环境，其核心是建立收入增長(cháng)和从业年限增長(cháng)之间的正反馈循环。“如果说经纪人做得越好、从业时间越長(cháng)，收入越高，使经纪人意识到在这个行业干得越久，就越有(yǒu)可(kě)能(néng)拥有(yǒu)更好的生活，直到自己也能(néng)买房成為(wèi)业主，成為(wèi)城市的一部分(fēn)，那么流失率肯定会降低。链家希望提供这种激励，让年轻的人得到更好的生存发展空间。”
此外，还可(kě)以从内部组织管理(lǐ)改革入手，让拍照片、做实勘、拿(ná)钥匙的人在每一单交易中都分(fēn)到钱。“如果一个专业化的组织里面有(yǒu)这种分(fēn)工，经验丰富的经纪人负责撮合谈判，刚入行的经纪人负责初级一点的活动，而每个人在每个交易里都能(néng)分(fēn)到钱，这就是一个很(hěn)好的合作和分(fēn)工法则，而不是弱肉强食的森林法则。”
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