在政策调控预期、高地价等因素的刺激下，“沉寂”了三个月的房地产市场，再度出现反弹迹象。
上海易居房地产研究院昨日发布数据显示，今年8月，30个典型城市新(xīn)房住宅成交面积环比增長(cháng)9.2%。在该指标连续三个月下降之后，首度出现反弹。
这一迹象颇為(wèi)受人关注。有(yǒu)分(fēn)析指出，若升温的趋势最终确立，则意味着市场又(yòu)一波行情的到来。这不仅会继续刺激土地市场，使房地产投资、拿(ná)地等供应端指标有(yǒu)所改善，而且还可(kě)能(néng)因房价反弹，而招致调控政策更快降临。
二線(xiàn)城市领衔升温
易居研究院发布的数据显示，2016年8月份，其监测的30个典型城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积為(wèi)2287万平方米，创最近七年来的同期最高水平。环比今年7月增長(cháng)9.2%，同比增長(cháng)27.2%。
环比来看，这也是最近4个月以来市场的首度升温。此前的5-7月，该指标已连续三个月出现下滑。
这与官方的数据不谋而合。國(guó)家统计局的数据显示，全國(guó)房地产销售金额和销售面积的增速均在4月达到今年新(xīn)高，此后便连续下滑。但到7月，降温的趋势已有(yǒu)所平缓。
根据易居研究院的统计，30个城市中，有(yǒu)20个城市的成交量出现了环比增長(cháng)。其中苏州的环比增幅最高，达到93.9%。但需要指出的是，苏州7月份市场交易陷入低谷，所以8月份的环比值显得非常高。
以苏州為(wèi)代表，二線(xiàn)城市的升温最為(wèi)明显。纳入易居统计的15个二線(xiàn)城市，8月新(xīn)房成交环比上涨9.5%，明显高于一線(xiàn)城市的9.0%和三線(xiàn)城市的7.5%。从區(qū)域分(fēn)布来看，中部城市最為(wèi)活跃。18个东部城市成交量上涨9.0%，7个中部城市增長(cháng)15.9%，5个西部城市则下降6.1%。
易居方面表示，8月份市场交易升温，反映出購(gòu)房者入市积极性在提高。对于購(gòu)房者而言，除了担心房价上涨以外，也担心信贷等政策收紧，所以才加快購(gòu)房节奏。
今年8月11日，南京、苏州同时出台政策，对楼市调控措施予以强化。8月31日，武汉、厦门也同时发布限贷、限購(gòu)等措施。此外，合肥也传出出台“限購(gòu)令”的风声。有(yǒu)分(fēn)析认為(wèi)，这些政策的出台，及其对市场预期的影响，使得8月份多(duō)个城市出现了恐慌性購(gòu)房现象，并导致二線(xiàn)城市成交量出现明显回升。
与此同时，随着东部城市市场空间逐渐缩小(xiǎo)，从下半年开始，房企深入中部城市拿(ná)地，并推动武汉、郑州、石家庄等城市地价不断攀高。此举被认為(wèi)是刺激需求入市，并导致中部區(qū)域成交量涨幅较大的主因。
此外值得注意的是，在政策的压制下，“長(cháng)三角”等區(qū)域的投资资金出现向武汉、長(cháng)沙等中部區(qū)域转移的趋势，也对当地市场产生了一定影响。
行情与风险并存
成交量的变化是市场的先行指标，其不仅会导致价格的变动，而且往往对拿(ná)地、投资等供应端的指标产生影响。对于8月市场升温带来的趋势性信号，上海易居的解读较為(wèi)乐观。该机构认為(wèi)，“此类市场逻辑在9月份会得到延续。
尤其近期部分(fēn)二線(xiàn)城市存在政策调整的可(kě)能(néng)，所以購(gòu)房者在入市方面依然不敢懈怠。部分(fēn)房企在9月份推盘节奏相对也会加快，这都会使得9月份市场成交继续攀升。”
支撑该结论的还有(yǒu)季节性因素：9月和10月是传统的房地产销售旺季，被业界称為(wèi)“金九银十”。该时段往往是企业一年中最重要的出货时机，多(duō)采取加快推盘、降价等策略进行销售。
因此，若即将到来的“金九银十”如期兑现，今年的第二波市场行情也将正式确立。此前的一轮行情出现在上半年，房地产销售、投资、资金来源等指标从年初开始攀升，并在4月达到高点，然后逐渐下滑。
上海易居研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，按照上述逻辑，二線(xiàn)城市和中部區(qū)域仍然会成為(wèi)本轮市场升温的重点。具體(tǐ)而言，長(cháng)沙、石家庄、无锡、嘉兴、广州等房价被低估的城市会成為(wèi)热点，价格也会出现比较快的上涨。
严跃进还表示，市场升温会使得此类城市去库存压力减小(xiǎo)，进而带动房地产投资和其他(tā)供应指标上升。
需要注意的是，市场的升温会使部分(fēn)城市的房价出现过快上涨，也会继续给土地市场带来刺激，并使得“地王”持续出现。因此，伴随着市场的升温，会有(yǒu)越来越多(duō)的城市出台调控政策进行打压。
然而，风险仍然存在。莫尼塔（上海）信息咨询有(yǒu)限公司就认為(wèi)，7月份银行新(xīn)增贷款几乎全部来自于居民(mín)新(xīn)增中長(cháng)期贷款，因此可(kě)以看到，信贷驱动的楼市风险进一步加剧。该机构表示，工行、建行在部分(fēn)热点城市开始收紧外来人口購(gòu)房按揭贷款，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。
上述机构还指出，随着热点城市地王频出，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋，初步估计在四季度实施。届时，市场热度将骤然降温，触发拐点。
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