继恒大、碧桂园纷纷上调中期销售目标后，中海、融信、旭辉纷纷跟进。如今，把未来3到5年销售目标上调至千亿元规模的企业已不在少数。房地产业正在进入新(xīn)一轮的聚变过程。房企销售业绩大幅上调，市场火爆是一个重要原因。
在销售指标高速增長(cháng)的同时，开发商(shāng)土地储备过少，或者土地储备过多(duō)导致的负债率攀升，都為(wèi)企业下半年或者明年的业绩持续高增長(cháng)埋下隐患。“地王”频出，业界普遍认為(wèi)，未来一年房地产市场将出现新(xīn)一轮的调整，这也让高增長(cháng)变得异常艰难。另一方面，行业的高速增長(cháng)，也让那些原来策略比较保守的企业，在新(xīn)一轮的行业竞争中面临更大压力。很(hěn)多(duō)之前為(wèi)了确保财務(wù)稳健而没有(yǒu)高负债扩张的房企，会不会因為(wèi)过于保守而被被动洗牌？
面对行业未有(yǒu)之变局，房企的战略决策变得极為(wèi)重要，下一步，应该是追求高增長(cháng)，还是安全稳妥？对于不同规模的企业，什么样的策略才是最佳策略？
“今年做到3000亿元规模，完全没有(yǒu)问题，甚至还将超额完成，因為(wèi)有(yǒu)土地储备做支撑，未来几年仍能(néng)保持这样的水平。”最近，在恒大集团2016年上半年业绩发布会上，恒大集团董事局副主席夏海钧这样表示。
恒大总资产规模进一步扩大，成為(wèi)國(guó)内首家撞線(xiàn)万亿级的企业。截至2016年6月30日，恒大总资产达9999.2亿元，较2015年年底上升32.1%，规模已跃居全國(guó)第一。
包括中海、碧桂园、恒大、融创在内的房企都在提高全年销售业绩，全行业已经有(yǒu)两家房企的全年销售业绩会定格在3000亿元以上。
如同一家开发商(shāng)行政总裁所预测的那样，房地产正在进入寡头的时代。这也因此成為(wèi)很(hěn)多(duō)今年踏空房企的噩梦，因為(wèi)太慢，或将被其他(tā)企业吃掉。
得土地者得天下
尽管恒大的土地储备已经超过1.8亿平方米，融创的土储有(yǒu)望达到4500万平方米，但多(duō)数开发商(shāng)的土地储备难以支持未来的持续增長(cháng)，这些相对保守的房企面临新(xīn)一轮洗牌的命运。
销售爆棚，房企加速开工，土地储备压力加剧。平安证券8月的研究报告显示，上半年，上市房企销售商(shāng)品等收入同比增長(cháng)51.8%。同期，上市房企整體(tǐ)去化周期创2009年以来新(xīn)低，由2015年末的3.1年下降到1.98年。
另一方面，為(wèi)维持高速增長(cháng)的销售业绩，房企纷纷大幅提升开工量。万科(kē)、保利、金地上半年新(xīn)开工同比分(fēn)别增長(cháng)64.6%、26.9%和21.9%，金地更是上调全年开工目标。
金地华东區(qū)域一位内部人士向《每日经济新(xīn)闻》记者透露，公司参与的土地拍卖会很(hěn)多(duō)，但因溢价较高收获较少，今年以来，很(hěn)多(duō)的精力转向了二手土地市场，目前已有(yǒu)收获，但土地拓展的压力依然很(hěn)大。
房价屡创新(xīn)高，商(shāng)品住宅库存屡创低点的苏州，地价高涨，“地王”频出，但仍未能(néng)阻止泰禾、鲁能(néng)、华发、东原、祥生和國(guó)瑞等房企选择在2016年进入苏州。
对于其中的原因，上述金地内部人士认為(wèi)，对于一部分(fēn)中小(xiǎo)型房企而言，一線(xiàn)城市总地价高，会有(yǒu)资金压力，而自去年以来热点二線(xiàn)城市楼市的表现，让更多(duō)企业选择进入，也使得竞争加大。
面对苏州的土地市场，有(yǒu)苏州房企投资负责人曾向《每日经济新(xīn)闻》记者表示，“企业面对生死存亡，更愿意高价拿(ná)地。”即便如此，苏州的地并不好拿(ná)。截至目前，该人士所在公司，今年仅在 苏州高新(xīn) 區(qū)竞得一块住宅用(yòng)地，规划建筑面积19万平方米。
据《每日经济新(xīn)闻》记者不完全统计，截至8月20日，龙湖(hú)以及正荣都11次参与上海经营性土地的公开拍卖，但均未有(yǒu)
暂获；无独有(yǒu)偶，金茂、 大名城 、遠(yuǎn)洋、九龙仓等房企也多(duō)次出现在上海公开土地市场，但均未能(néng)竞得土地。
适度运用(yòng)投资杠杆成关键
土地是房地产企业的粮草(cǎo)，企业对城市的把控和项目的布局则像是行军中必不可(kě)少的战术、策略，这些因素一个都不能(néng)少。
高杠杆已被广泛运用(yòng)在房地产企业的投资端，部分(fēn)企业甚至在保证金阶段即使用(yòng)杠杆，并在上半年取得了快速增長(cháng)。
中南建设 的一份文(wén)件指出，可(kě)以借到低廉资金的周期也就3年。在这一背景下能(néng)借到越多(duō)的钱，越容易获得成功。
不可(kě)否认的是，目前的政策端已经在收紧居民(mín)端的信贷杠杆，企业端收紧的趋势也愈加明显。
8月31日，房价上涨较快的厦门和武汉，纷纷上调房贷首付比例，收紧居民(mín)端贷款；此前，南京、苏州已经收紧贷款政策。
企业端信贷已有(yǒu)收紧迹象。有(yǒu)媒體(tǐ)报道， 兴业银行 高管在2016年中期业绩交流会上表示，在房地产信贷政策方面，进行总量管理(lǐ)，不介入“地王”项目，严格控制杠杆比例。
早前， 浦发银行 高管在2016年中期业绩发布会上同样表示，“在政策层面，我们不介入‘地王’项目，对这个领域严格控制。”
同样的判断来自中信建投，该机构在最近的一次電(diàn)话会议中提到，高杠杆已经引起监管层的注意，有(yǒu)收紧的趋势；受政策层面影响，资本市场对未来市场的预期是不足的。
其实，早在去年，已有(yǒu)机构开始展开收缩的实际行动。歌斐资产房地产（投资）基金公司合伙人王雪(xuě)泉在接受《每日经济新(xīn)闻》记者采访时曾表示，公司已经收缩房地产增量市场的战線(xiàn)，而传统意义的增量市场多(duō)被认為(wèi)是住宅市场。
对于收缩的原因，王雪(xuě)泉认為(wèi)，房地产增量市场价格上升速度过快。其透露，目前，歌斐资产针对增量市场基金存量规模已不足200亿元，是2014年高峰期的一半。
盯上存量土地市场
土地资源是房地产开发企业行军打仗的粮草(cǎo)，兵马若动，必然粮草(cǎo)先行。公开市场以外的存量土地和城市更新(xīn)成為(wèi)企业拿(ná)地新(xīn)的拓展方向。
景瑞地产一个团队18个月拿(ná)下9宗地，这样的战绩令人羡慕。值得注意的是，这些土地无一来自公开招拍挂市场，而是并購(gòu)端。
景瑞地产市场研发及品牌管理(lǐ)中心总经理(lǐ)耿俊峰在2016博鳌房地产论坛期间对外表示，景瑞地产回归一二線(xiàn)城市时，并未将全部精力倾注于公开市场，而是关注到了并購(gòu)端。
当一線(xiàn)、二線(xiàn)城市逐渐进入存量市场，土地新(xīn)增供应减少，存量土地和项目不仅仅是简单的土地拓展了，甚至承载着一个企业扩张甚至存活的战略。
“郑州旧改之王”升龙地产的一線(xiàn)扩张之路即是通过存量项目打开的。升龙集团副总裁郑州區(qū)域总裁肖浩燃对外表示，今年将重点发展上海區(qū)域，目前已圈定了两个项目均是城中村改造项目，且是合资方式。
升龙地产上海公司投资拓展部门相关人士向《每日经济新(xīn)闻》记者证实，公司此前的确关注公开土地市场，但未有(yǒu)收获，现阶段已经转移到并購(gòu)端了。
试图绕道存量市场的还有(yǒu)首创置业。在首创置业半年业绩会上，公司高管透露，深圳為(wèi)新(xīn)增布局城市，今年会进入。在进入方式上，该高管同时表示，既会参与招拍挂，也会考虑部分(fēn)旧改项目。
据《每日经济新(xīn)闻》记者了解，目前包括金地、龙湖(hú)、万科(kē)等企业在内，均加大了对存量土地市场的关注，部分(fēn)公司甚至新(xīn)增专门的并購(gòu)团队。
到热点城市投资
市场更集中，中小(xiǎo)企业的份额在被蚕食，布局二線(xiàn)城市将是翻身之策，有(yǒu)业内人士如此评价当前的房地产市场。
《每日经济新(xīn)闻》记者不完全统计，今年至今，上海成交的34宗住宅用(yòng)地（剔除动迁用(yòng)地）中，有(yǒu)12宗土地总价超出30亿元，19宗土地总价超出20亿元。
一線(xiàn)城市的高门槛将部分(fēn)中小(xiǎo)企业推向二線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市项目总价高挡住了众多(duō)中小(xiǎo)企业，最近几年，包括闽系房企和一直活跃于三線(xiàn)城市的房企纷纷涌向热点二線(xiàn)城市。
对于该种现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进认為(wèi)，虽然热点二線(xiàn)城市地价处于高点，但是二線(xiàn)城市的产业和人口流入一直被看好，相对于地价较便宜的三四線(xiàn)城市，风险较小(xiǎo)；虽然一線(xiàn)城市的风险更小(xiǎo)，但一線(xiàn)城市的门槛太高，未来将更多(duō)是大企业的战场。事实的确如此，今年以来，合肥、南京、苏州、天津等地今年迎来许多(duō)新(xīn)晋企业。泰禾、祥生、鲁能(néng)、华发和东原均在今年的高点选择进入苏州市场。
平安证券数据显示，今年TOP10企业市场占有(yǒu)率由2015年末的11.3%提升至12.9%。龙头房企依靠强大的运营能(néng)力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额。
严跃进表示，热点城市的门槛均在增加，如果企业此时不能(néng)趁机扩张，未来企业的市场份额将进一步被大企业甚至是中型企业蚕食。
但严跃进也提醒企业，应加快回流现金。近期政策收紧趋势愈发明显，特别是部分(fēn)热点城市已经收紧贷款，也有(yǒu)银行表态收紧开发贷的情况下，高杠杆企业应该加快回笼资金并适度降低杠杆，以对应可(kě)能(néng)的政策风险。
来源：每日经济新(xīn)闻
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