8月份，热点二三線(xiàn)城市房价仍是“热度不退”。在全國(guó)70个大中城市中，新(xīn)房价格环比、同比涨幅前十位的多(duō)数集中在二線(xiàn)城市，其中郑州以5.6%的环比涨幅领涨全國(guó)。
房价的持续上涨让地方政府不得不再度收紧调控政策。继苏州、厦门之后，杭州自昨日起也在部分(fēn)區(qū)域实施限購(gòu)政策。分(fēn)析人士表示，热点城市热度不退，接下来还将有(yǒu)更多(duō)城市重回限購(gòu)限贷队伍，并且不排除已经出台政策的城市进一步升级收紧措施。
二線(xiàn)热点城市房价领涨全國(guó)
國(guó)家统计局19日公布数据显示，8月份70个大中城市新(xīn)房和二手房价格环比上涨的城市分(fēn)别有(yǒu)64个和57个，分(fēn)别比上月增加13个和6个。
从价格来看，环比和同比上涨的城市数量均较上月有(yǒu)所增加，其中环比涨幅超过2%的城市有(yǒu)16个，同比涨幅超过20%的城市有(yǒu)10个。
國(guó)家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读数据时表示，分(fēn)城市来看，一、二、三線(xiàn)城市新(xīn)房和二手房价格环比涨幅均比7月有(yǒu)所扩大。
其中，二線(xiàn)城市表现尤為(wèi)突出。在70个大中城市中，8月份新(xīn)房价格无论是环比还是同比涨幅前十位的多(duō)数是二線(xiàn)城市，尤其是厦门、合肥、南京等热点二線(xiàn)城市持续热度不退。
从环比数据来看，郑州上涨5.6%，成為(wèi)8月全國(guó)新(xīn)房涨幅最高的城市，排在其后的分(fēn)别是上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄和天津。
而同比数据反映房价涨势更為(wèi)凶猛，其中厦门、合肥、南京这三个热点二線(xiàn)城市涨幅居前，同比涨幅均超过38%。上证报记者梳理(lǐ)最近6个月统计数据也发现，每个月新(xīn)房价格环比涨幅前三的几乎都是二線(xiàn)城市，其中厦门、合肥、南京出现频率最高。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受上证报记者采访时表示，一線(xiàn)城市房价偏高，部分(fēn)投资投机资金开始撤出一線(xiàn)城市进入二線(xiàn)城市，这使得一些二線(xiàn)城市的价格涨幅开始超越一線(xiàn)城市。而现在郑州、无锡等热点二、三線(xiàn)城市开始出现价格明显攀升，房价控制的压力也开始上升。
事实上，二線(xiàn)城市楼市的热度不仅表现在销售端整體(tǐ)量价齐升，还表现在前端土地市场的地王热潮持续上演。8月份，郑州、珠海、无锡等地均诞生单价历史地王，且部分(fēn)新(xīn)地王价格较前期大幅飙升。
“地王是未来最大的风险，一線(xiàn)城市楼市成交已经开始放缓，部分(fēn)热点二線(xiàn)城市成交火热，房价地价领涨。”中原地产首席分(fēn)析师张大伟预计，下半年房地产调控将升级到“一城一策”，一旦信贷政策宽松不能(néng)持续，四季度房地产市场的风险可(kě)能(néng)进一步上升。
地方加码收紧楼市调控政策
“目前房地产市场两极分(fēn)化严重，调控政策也不可(kě)能(néng)‘一刀(dāo)切’，只能(néng)是‘谁家的孩子谁抱走’。”住建部政策研究中心原副主任王珏林19日对上证报记者如是说。
國(guó)土部一位专家也向记者表示，虽然地王频出，但土地市场的分(fēn)化也是非常严重，三、四線(xiàn)城市的土地市场少人问津，也不适合出台“一刀(dāo)切”的调控政策。
正因為(wèi)如此，面对不断高企的房价，部分(fēn)热点城市再度收紧了楼市政策，重启限購(gòu)政策。
目前已有(yǒu)苏州、厦门和杭州三个热点二線(xiàn)城市重启限購(gòu)措施，合肥、南京、武汉等多(duō)个城市以提高按揭贷款首付比例為(wèi)主要手段升级了限贷政策。
郑州此轮房价上涨是“地王驱动式”的，因此在中秋节前一天深夜，郑州市发布调控措施剑指“地王”：郑州的郑东新(xīn)區(qū)、郑州经济开发區(qū)土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者為(wèi)竞得人。市内五區(qū)及郑州高新(xīn)區(qū)土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。
对此，中國(guó)指数研究院常務(wù)副院長(cháng)黄瑜分(fēn)析认為(wèi)，在因城施策下，热点城市或通过重启限購(gòu)、收紧信贷、调整土地公开出让竞价方式等多(duō)种手段，抑制房价地价过快上涨。
交行金融研究中心高级研究员夏丹在接受上证报记者采访时表示，热点城市热度不退，接下来还将有(yǒu)更多(duō)城市重回限購(gòu)限贷队伍。天津、福州、郑州等近期房价上涨较快的二線(xiàn)城市都可(kě)能(néng)会跟进收紧政策。并且，一線(xiàn)城市以及上述已经出过政策的城市还有(yǒu)可(kě)能(néng)升级限制措施。
“目前地方出招并不狠，只是象征性的小(xiǎo)幅微刺激以引导预期，这种方式也是对市场的试探和观望。如果地价房价上涨过快的情况不缓解，出大招是可(kě)能(néng)的。”夏丹说。
张大伟也表示，包括杭州在内的多(duō)个城市出台的限購(gòu)限贷政策，起到的只是喊话作用(yòng)。在当下资金潮下，这种力度的政策对市场的影响非常微弱。如果不收紧房地产信贷额度，房价继续出现上涨依然是趋势。
楼市“高烧”背后：
房地产信托再升温暗藏风险
2016年，房地产市场持续出现“高烧”现象，并将其热度迅速向金融行业传递。
伴随着今年5月份以来各地“地王”频出，部分(fēn)一、二線(xiàn)城市的房价正以令人咋舌的程度上涨。与此同时，沉寂许久的房地产信托，也开始在2016年的后半程发力，发行市场不断升温。
业内分(fēn)析人士称，随着房价急剧上行，房地产信托市场的风险也逐步累积。
楼市“高烧” 地产信托再升温
作為(wèi)市场“嗅觉”最為(wèi)敏锐的金融机构之一，信托公司对于市场变化的反应速度不可(kě)谓不快。2016年以来，地产市场的“高烧”一场接一场，此前已经渐渐淡出市场的房地产信托也乘着这股“东风”再度升温。
来自用(yòng)益信托的统计数据显示，2016年1—8月份，集合信托市场上共计发行595只房地产信托产品，发行规模达1549.16亿元；同比去年同一时期的规模1362.53亿元，涨幅达13.70%。
而来自國(guó)投泰康信托研究发展部的一份报告则显示，2016年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月份的167亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。房地产业務(wù)已成為(wèi)一些信托公司拉动今年盈利增長(cháng)的首要业務(wù)。
事实上，房地产信托的升温与房地产行业的火爆程度成正相关。据记者跟踪了解，与以往较長(cháng)时期处于资金信托投资领域最末位的排行不同，今年5月的最后两周，从资金投向上看，这段时期成立的集合信托产品中，房地产领域的投资正开始渐渐从低位回升。房地产领域的融资规模也从最末位的排名渐渐升至第二或第三位。而彼时，也是各地开始频繁爆出“地王”，地产价格快速上涨的时期。
值得关注的是，来自國(guó)投泰康信托的研究还显示，由于2016年以来大型房地产企业的低成本融资渠道通畅，信托公司此轮房地产业務(wù)的扩张过程中，交易对手以大中型民(mín)营房地产公司為(wèi)主。國(guó)投泰康信托的研究统计显示，截至今年8月1日，房地产企业发债7588亿元，同比上涨292%。此外，2016年上半年上市房企的银行贷款规模较去年同期亦大幅增長(cháng)158%。因此，信托公司的房地产交易对手以未能(néng)通过发债、银行贷款满足需求的民(mín)营房地产企业為(wèi)主，项目區(qū)位集中在以杭州、南京、郑州、南昌為(wèi)代表的人口密集、房价涨幅较快的二線(xiàn)省会级城市。
策略不同 行业内部现分(fēn)化
虽然从总體(tǐ)上看，集合房地产信托产品的发行重现上升势头，但此次信托业在房地产业務(wù)的扩张却并非行业的普遍行為(wèi)。
國(guó)投泰康信托研究发展部的报告指出：“当前发行房地产信托较多(duō)的公司，主要集中在市场嗅觉敏锐、且原先以房地产业務(wù)為(wèi)主的信托公司。个别信托公司上半年成立的房地产信托规模占其全部集合信托规模的近50%。”
此外，记者根据用(yòng)益信托提供的相关资料发现，今年前8个月，四川信托、中建投信托和中融信托发行的集合类房地产信托产品的数量位居业内前三，发行数量分(fēn)别為(wèi)123个、50个和40个；而这三家公司的房地产信托产品的发行规模则分(fēn)别為(wèi)175.17亿元、117.26亿元和257.91亿元。
统计还显示，今年前8个月，房地产信托发行规模达50亿元以上的公司包括了中铁信托、爱建信托、五矿信托、大业信托和杭工商(shāng)信托。整體(tǐ)而言，今年以来发行房地产信托的公司有(yǒu)49家，在全部68家信托公司中占比达72%。
然而，在部分(fēn)公司发力房地产信托业務(wù)之际，另一些信托公司却对房地产信托避而遠(yuǎn)之。用(yòng)益信托的统计显示，2016年前8个月，作為(wèi)一家大型信托公司，平安信托只发行了一只集合信托产品。部分(fēn)中大型信托公司更是选择“零发行”房地产信托产品。业界在对待房地产业務(wù)的态度分(fēn)歧明显。
有(yǒu)业内人士向记者表示，当前在市场无风险收益率持续下行的背景下，房地产信托产品的平均收益率仍保持在7%以上的水平，对于客户仍具有(yǒu)相当的吸引力。而这也可(kě)能(néng)是今年下半年以来部分(fēn)信托公司再度发力房地产信托业務(wù)的原因———试图提升公司的盈利水平。
风险暗藏
作為(wèi)集合信托产品中收益率相对较高的品种之一，房地产信托一度成為(wèi)市场的“宠儿”。但随着房地产市场的调控措施不断出台，以及市场上不断曝出的兑付风险事件中常常涉及房地产信托，信托公司从2014年开始已渐渐收缩相关业務(wù)。
华东地區(qū)某信托公司高管对记者表示，当前信托公司正面临转型，除了发展创新(xīn)业務(wù)，对于传统的信托业務(wù)领域正加以严格的风控。“比如房地产领域，我们目前几乎只做一線(xiàn)城市项目，而且对于具體(tǐ)项目的类型、交易对手的资质等都有(yǒu)严格要求，并且还要求有(yǒu)抵押物(wù)。”该人士指出。
对于房地产信托业務(wù)的风险，业内人士均抱有(yǒu)相对清醒的认识。除了此前不断暴露的兑付风险外，信托公司眼下对于三、四線(xiàn)城市的地产项目普遍持谨慎态度。而当前房价的持续高企，也令部分(fēn)房价发“高烧”地區(qū)的政府祭出限購(gòu)、限贷的政策，國(guó)投泰康信托研究发展部的相关人士就认為(wèi)，政策风险是目前房地产信托面临的一大风险。
事实上，当前的房地产市场，在价格不断飙升的背后，风险也迅速累积。中原地产研究中心就认為(wèi)，今年上半年的房地产企业虽然收获了历史上最好业绩，但“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。面对不断“加杠杆”的楼市，
其中存在风险和泡沫正成為(wèi)业界共识。更有(yǒu)地产私募基金业内人士向记者表示，目前政策“去杠杆”的趋势越来越明显，以前拿(ná)地—开发—销售的模式将越来越难赚钱，因此当前炒房的空间已不大，投资者和机构都应该关注其中的风险。
关注我们
