热点城市相继出台的调控政策，似乎并未给土地市场带来实质影响。
近日，出台了调控政策的南京、杭州、武汉等地，纷纷推出首批土地试水，南京还首度尝试了“限定高价、摇号竞得”的新(xīn)规则。在实际出让中，杭州、武汉的部分(fēn)地块仍以极高的溢价率成交，南京的大部分(fēn)地块则达到最高限价，将以摇号的方式决定得主。
8月以来，上述三个城市分(fēn)别出台了以限价、限購(gòu)、限贷為(wèi)主的调控政策，调控力度仅次于一線(xiàn)城市。
但很(hěn)多(duō)业内人士对其效果并不看好，认為(wèi)虽然这些政策能(néng)够在一定程度上抑制房屋成交量，但若资产荒和库存偏紧的基本面不能(néng)改善，企业就不会放弃对土地的争夺，且“抢地潮”还会向更多(duō)的城市蔓延。
就在南京全部5宗土地都实现“熔断”的9月21日，东莞、无锡，再度出现“马拉松式”的土地交易。其结果是，东莞诞生单价最高的高价地，无锡的一宗土地交易则创下耗时近7个小(xiǎo)时的纪录。
“抢地”局面未改
9月下旬，南京迎来今年最大规模的供地，总计27宗土地。自19日至21日的3天内，南京共有(yǒu)18宗土地迎来网上交易，其中有(yǒu)4宗纯商(shāng)业用(yòng)地，另外14宗土地均带有(yǒu)住宅性质。
这些土地是在今年8月12日正式挂出，在这前一天，南京发布调控新(xīn)政，首创“摇号拿(ná)地”政策，即对土地实施最高限价，当达到最高限价后，采取摇号的方式来产生得主。同时还强调，“土拍网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商(shāng)品住房必须现房销售。”
这些政策被认為(wèi)颇具独创性。在此之前，深圳于今年上半年试行现房销售。北京则早已对土地交易实施最高限价，但在达到最高限价后，多(duō)以竞拍保障房面积的方式来决定最终得主。南京不仅将“现房销售”和“最高限价”相结合，还首度提出“摇号拿(ná)地”的办法。
从实际情况来看，这并不能(néng)避免市场的激烈竞争。18宗土地中，仅有(yǒu)4宗商(shāng)业用(yòng)地未能(néng)拍至最高限价。其余14宗土地的价格全部达到上限，将在23日进入“摇号”阶段，并将全部以现房方式进行销售。
值得注意的是，参与“G45铁心桥地块”和“G48浦口區(qū)江浦街(jiē)道白马3号地块”摇号的企业，共有(yǒu)42家；参与“九龙湖(hú)地块”摇号的企业，一共有(yǒu)64家。“抢地”局面明显。
某大型房企南京项目负责人向21世纪经济报道记者表示，最近大半年来，南京房企普遍处于“缺粮”状态，因此一旦有(yǒu)土地供应，便很(hěn)容易遭遇疯抢。且在南京库存告急的情况下，企业对土地价格的接受度普遍提高，对高价地的出现已经“见怪不怪”。
9月20日，杭州迎来了新(xīn)政之后的首批土地拍卖，涉及余杭、萧山(shān)的5宗地块。这批土地的出让共历时4个半小(xiǎo)时之久，其中，“萧山(shān)新(xīn)街(jiē)24号地块”的竞拍时间就超过了3个小(xiǎo)时，楼面价12690元/平方米，溢价率323%，刷新(xīn)了杭州宅地出让最高溢价率纪录。
随后出让“萧山(shān)新(xīn)街(jiē)25号地块”，楼面价达到12760.41元/平方米，溢价率达326%，再次刷新(xīn)纪录。这两宗地块共吸引了27家竞买单位报名参与。
早在9月13日，武汉也迎来新(xīn)政后的首场土拍，但热度相对冷淡。在参与竞拍的8宗土地中，有(yǒu)1宗位于新(xīn)洲的地块流拍，另外7宗最终成交。其中，位于汉阳燎原村的一宗旧城改造用(yòng)地以底价成交；另一宗位于武昌區(qū)秦园路店(diàn)商(shāng)服地块也底价成交。
虽然此次竞拍未诞生新(xīn)的“地王”，但在黄陂區(qū)武湖(hú)街(jiē)一宗纯住宅用(yòng)地的出让中，竞争十分(fēn)激烈，溢价率达到了486.47%，楼面地价4809.7元/平方米。
此前出台新(xīn)政的厦门、郑州，到目前為(wèi)止尚未推出土地交易。苏州则将于本月内推出一批土地，并按照其最新(xīn)的制度来拍卖：住宅用(yòng)地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上，全额土地出让金支付期限调整為(wèi)3个月内。
“限”字诀难敌资产荒
在这些土地出让之前，上述三个城市分(fēn)别出台了楼市调控政策。
8月11日，南京发布新(xīn)政，除调整土地出让竞价方式外，还将二套房的最低首付比例提高至35%。8月31日，武汉发布新(xīn)政，将中心城區(qū)的二套房最低首付比例提高至40%。9月18日，杭州发布新(xīn)政，对部分(fēn)區(qū)域房屋实施限購(gòu)。
这被看做是今年以来第二波楼市调控的代表。之前，因房价上涨过快，南京、苏州等“强二線(xiàn)城市”出台相关政策予以调整。进入下半年，楼市资金依然充裕，并从“强二線(xiàn)城市”溢出，涌向其他(tā)二線(xiàn)城市。因此7月以来，除南京、苏州加码调控外，厦门、武汉、郑州、杭州等地也纷纷出台调控措施。
这些政策涵盖限購(gòu)、限价、限贷等方面，主要面向需求端，政策力度仅次于一線(xiàn)城市。南京、苏州、郑州等地还对土地出让做出一定的限定，如实施最高限价、提高土地出让的保证金比例，等等。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，政策的实际效果和心理(lǐ)影响，可(kě)能(néng)会使得房屋成交量出现一定的回落。但在土地交易市场，这些政策的效果恐怕并不明显。
张大伟指出，当前市场过热的主因在于资金潮下的资产荒，在实體(tǐ)经济相对低迷、优质资产缺乏的情况下，资金流向房地产市场的趋势很(hěn)难改变，一二線(xiàn)城市的房屋和土地都将持续被资金追捧。
“现阶段很(hěn)多(duō)房地产公司的逻辑，通常是将获取项目、养活团队放在首位，项目的利润率则是次要的考虑因素。” 上述大型房企南京项目负责人表示，南京这批集中出让的“现房销售”项目，未来有(yǒu)可(kě)能(néng)遭遇相对冷淡的市场环境，以及激烈的同业竞争，但企业在现阶段并不会有(yǒu)着过多(duō)的考虑。
另一方面，经过此前的“去库存”，东部城市的库存规模再度进入偏紧區(qū)间。根据易居克而瑞的数据，在2014年6月，杭州新(xīn)建商(shāng)品住宅的去化周期為(wèi)26个月，属于偏高的水平。截至今年8月底，该指标已降至5.2个月的水平，位于偏紧區(qū)间。这种变化颇能(néng)解释近期杭州房价持续上涨的现象，也反映出杭州出台“限購(gòu)令”的背后原因。
同样地，截至8月底，南京的新(xīn)建商(shāng)品住宅去化周期则不足3个月，苏州、厦门的去化周期则不足6个月，均处于“告急”的警报状态。
一些房企人士则质疑制度的合理(lǐ)性。其中，“摇号”政策被指带有(yǒu)内部操作的空间，缺乏公平性。提高土地竞买保证金比例的做法，则被认為(wèi)没有(yǒu)实际意义。
北京某大型房企相关负责人认為(wèi)，按照惯例，保证金金额通常相当于底价的20％-30％左右，对于志(zhì)在拿(ná)地的企业来说，即使提高该比例也不会造成太大影响。只有(yǒu)一种情况例外，即地方政府集中大规模推地，“有(yǒu)些企业对其中多(duō)宗地块感兴趣，光是支付的保证金就达上亿元。”但他(tā)认為(wèi)，对于现金流充裕的大型房企来说，这也不会造成太大影响。
他(tā)表示，现有(yǒu)的调控手段很(hěn)难阻止企业的拿(ná)地热情。
张大伟指出，除非降低流动性、大幅增加土地供应，否则“抢地”的局面并不能(néng)得到根本改善，且还可(kě)能(néng)向其它城市进一步蔓延。
根据中原地产的数据，截至21日，9月全國(guó)已成交31宗超过10亿元的地块，其中溢价率超过100%的地块达到了21宗。如果加上已经触碰最高限价的南京14宗地块，该类土地则达到35宗，接近8月的水平。
9月21日上午，东莞茶山(shān)横江村地块作為(wèi)新(xīn)鲜出炉的楼面单价最高土地而面世。该土地的拍卖历时两个小(xiǎo)时，溢价率為(wèi)411%，折合楼面地价12517元/平方米。同日，无锡市明丽雅地块历经近7个小(xiǎo)时、271轮现场竞价而拍出，成交的楼面价為(wèi)10069元/平方米，溢价率為(wèi)267%。两块土地的得主分(fēn)别為(wèi)时代地产和富力。
关注我们
