今年8月以来，苏州、厦门、杭州、南京等城市相继重启楼市限購(gòu)政策，武汉、廊坊、福州等从商(shāng)品房贷款首付比例、土地市场、商(shāng)品房销售、控制房价等环节进行了规范和限制，自去年下半年尤其是今年初的楼市反弹之后，一、二線(xiàn)城市再度进入政策紧缩期。这些城市出台收紧政策的原因和目的是什么？目前已经取得了什么样的成效？未来还将有(yǒu)
哪些城市面临政策收紧？
□新(xīn)闻背景
各地近期集中收紧楼市政策
8月11日南京出台政策，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，对拥有(yǒu)1套住房且相应購(gòu)房贷款已结清的居民(mín)家庭，為(wèi)改善居住条件再次申请商(shāng)业性个人住房贷款購(gòu)买普通住房的，其他(tā)地區(qū)最低首付款比例调整為(wèi)不低于35%。对拥有(yǒu)1套住房且相应購(gòu)房贷款未结清的居民(mín)家庭，為(wèi)改善居住条件再次申请商(shāng)业性贷款購(gòu)买普通住房的，其他(tā)地區(qū)最低首付款比例调整為(wèi)不低于50%。
8月11日苏州发布限購(gòu)政策，非苏州本市户籍居民(mín)家庭申请購(gòu)买第2套住房时，需缴纳1年社保，并提供相应社保证明。
同时对土地市场供应、土地供应条件、土地出让竞价、土地出让理(lǐ)性竞价及商(shāng)品房价格管理(lǐ)等方面进行了调整和规范。
8月17日廊坊进一步规范市區(qū)房地产市场秩序，对房地产市场提出七条要求，包括严格土地出让、依法开发建设、加强预售管理(lǐ)、规范交易秩序、明晰职责分(fēn)工、强化信用(yòng)惩戒、优化市场环境。
8月18日武汉发布《关于进一步加强商(shāng)品房销售管理(lǐ)工作的通知》，对房地产开发企业和房地产经纪机构行為(wèi)进行进一步规范。
8月31日厦门宣布执行住房限購(gòu)政策，对以下三种类型居民(mín)家庭，暂停在厦门市行政區(qū)域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商(shāng)品住房，包括新(xīn)建商(shāng)品住房和存量住房（二手住房）：拥有(yǒu)2套及以上住房的本市户籍居民(mín)家庭；拥有(yǒu)1套及以上住房的非本市户籍居民(mín)家庭；无法提供購(gòu)房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民(mín)家庭。
8月31日武汉推出限贷政策，在武汉市拥有(yǒu)1套住房的居民(mín)家庭，再次申请个人住房贷款購(gòu)买商(shāng)品住房，贷款最低首付比例為(wèi)40%。在武汉市拥有(yǒu)2套及以上住房并已结清相应購(gòu)房贷款或还有(yǒu)1套住房贷款未结清的居民(mín)家庭，再次申请个人住房贷款購(gòu)买商(shāng)品住房，贷款最低首付比例為(wèi)40%。在武汉市拥有(yǒu)2套及以上住房且有(yǒu)2套住房贷款未结清的居民(mín)家庭，再次申请个人住房贷款購(gòu)买商(shāng)品住房，继续暂停发放相应購(gòu)房贷款。
9月18日杭州出台限購(gòu)政策，在市區(qū)限購(gòu)范围内暂停向拥有(yǒu)1套及以上住房的非本市户籍居民(mín)家庭出售住房，包括新(xīn)建商(shāng)品住房和二手住房。
9月25日南京出台限購(gòu)政策，在主城區(qū)范围内，已拥有(yǒu)1套及以上住房的非本市户籍居民(mín)家庭，不得再新(xīn)購(gòu)新(xīn)建商(shāng)品住房和二手住房；拥有(yǒu)2套及以上住房的本市户籍居民(mín)家庭，不得再新(xīn)購(gòu)新(xīn)建商(shāng)品住房。
9月27日杭州宣布于28日上调公积金贷款二套房首付比例、商(shāng)业性住房贷款二套房首付比例，暂停購(gòu)房入户。
9月28日福州发布《福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，分(fēn)别从增加住宅用(yòng)地供应力度、控制房价增長(cháng)、加强市场监管等七方面入手。
9月28日济南下发通知，采取措施保持房地产市场持续平稳健康发展，具體(tǐ)措施包括提高居住用(yòng)地竞买资金条件、缩短土地出让价款缴纳时间、扩大居住用(yòng)地供应规模等。
9月29日南京调控升级：10月1日起暂停受理(lǐ)公转商(shāng)贴息贷款申请。
□热点问答(dá)
1 重启限購(gòu)因房价地价上涨过快
问：这一轮收紧政策出台的原因是什么？
胡景晖：去年9·30以来，尤其是今年年初以来，一二線(xiàn)城市，特别是限購(gòu)已经松绑的二線(xiàn)城市，出现了高价地频现、楼市量价齐涨等市场过热的现象，这是导致近期二線(xiàn)城市频频恢复限購(gòu)、收紧楼市政策的主要原因。
严跃进：这一轮收紧政策主要是从收紧需求端的角度出发的，背后则是对目前资产泡沫的一种担忧，主要是对房价过快上涨的一种干预。
熊志(zhì)坤：去年出台的去库存的宽松政策持续发酵，导致了去年下半年以来，一些二線(xiàn)城市的房价和地价出现过快上涨。
2 房价将趋平稳下跌可(kě)能(néng)性小(xiǎo)
问：已经出台收紧政策的城市取得了怎样的成效？
胡景晖：已经出台限購(gòu)政策的城市，短期内楼市并未出现明显降温：一方面，政策真正起到作用(yòng)，尚需一定时间；另一方面，在限購(gòu)的同时，尚需收紧信贷双管齐下。
熊志(zhì)坤：可(kě)以肯定的是，限購(gòu)政策出台之后，成交量将普遍出现下降。但由于政策力度不同，不同城市的影响也并不完全一样，譬如苏州当月房价走势一度出现环比下滑，而其他(tā)城市并没有(yǒu)出现明显变化。按照以往的规律，政策在出台之后需要一段时间的消化，不一定是立竿见影的。
严跃进：政策出台的第一步，市场并不见得出现快速降温，相反是恐慌性需求的释放，使得成交量价短期内继续上升，需求进一步透支，待政策消化一段时间之后，价格开始趋向平稳，但下跌的可(kě)能(néng)性不大。
3 政策持续收紧是大概率事件
问：预计未来还会有(yǒu)哪些城市会出台政策？北京有(yǒu)怎样的政策倾向？
胡景晖：未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件，年初至今房价涨幅过快、高价地频出、楼市过热的一二線(xiàn)城市，尤其是松绑限購(gòu)的二線(xiàn)城市，或将逐步恢复限購(gòu)。
北京的限購(gòu)政策一直是全國(guó)最严格的，所以在限購(gòu)方面进一步加强的可(kě)能(néng)性不大。未来除了全國(guó)层面收紧楼市信贷外，就北京而言，或将在加大土地供应、控制高价地等方面引导市场理(lǐ)性发展。
熊志(zhì)坤：未来将有(yǒu)两类城市会继续出台收紧政策，一类是房价上涨比较快的二線(xiàn)城市，这些城市的特征是新(xīn)房供应量较少，库存量相对偏小(xiǎo)，价格上涨动力大；另一类是位于一線(xiàn)城市周边的區(qū)域和城市。受一線(xiàn)城市高房价带动，外溢效应明显，房价快速上涨。不过，由于每个城市的具體(tǐ)情况和面临的问题并不相同，因此不同城市所采取的政策也必然有(yǒu)差异。
严跃进：从未来预期来看，合肥、福州、天津等城市都有(yǒu)可(kě)能(néng)继续收紧政策，房价涨幅排在全國(guó)前十的城市都有(yǒu)可(kě)能(néng)，这些城市出台的政策将从限購(gòu)限贷、土地市场抑制价格等各个方面展开。
4 短期内成交量价仍将处高位
问：政策调控之下，对四季度及明年的楼市走势如何看待？
胡景晖：2016年初以来，市场的加速赶顶已是“强弩之末”，在購(gòu)房需求已经被提前释放且大量透支的情况下，近两三个月以来市场的火爆，是由于“恐慌”而对未来購(gòu)房需求的更进一步透支，未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件，中國(guó)楼市在经历了18个月的上涨周期后，最快或将在今年四季度进入新(xīn)一轮的降温周期。
严跃进：可(kě)以肯定的是，四季度的整體(tǐ)成交量仍然会明显高于去年同期水平，同比增幅仍可(kě)能(néng)在10%左右。但相比高温的三季度，会有(yǒu)所下跌，但跌幅也不会太大。价格仍然会继续攀升，受收紧政策的预期影响，年底之前还会有(yǒu)很(hěn)多(duō)人有(yǒu)继续置业的打算。随着政策影响的逐步释放，明年量价可(kě)能(néng)会有(yǒu)所下滑，价格或将维持平稳。
熊志(zhì)坤：当收紧政策成為(wèi)主旋律之后，在限購(gòu)限贷的政策影响之下，不少投资者心态出现变化，越限越稀缺的心态还将继续严重透支購(gòu)买需求。同时，当一个城市出台限制性政策之后，需求便迅速蔓延到周边區(qū)域，带动了新(xīn)一波城市的量价上涨。
来源：京华时报
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