当社会资本不断涌入房地产寻求避险时，一些房地产开发商(shāng)、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，尤其是2016年以来，各类资本进入产业地产趋势明显加快。
据产业地产服務(wù)商(shāng)园區(qū)中國(guó)的不完全统计，截至目前，整个2016年至少有(yǒu)34家企业进入产业地产，其 中房地产 背景企业数量最多(duō)，占到23家，其他(tā)12家分(fēn)别為(wèi)5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商(shāng)业背景企业。
从2014年底中央提出“大众创业、万众创新(xīn)”以来，國(guó)務(wù)院累计发布多(duō)个相关实施和落实意见，这一政策意在助力产业转型升级和振兴实體(tǐ)经济，作為(wèi)产业重要载體(tǐ)的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口。
在当前实體(tǐ)经济相对不景气的背景下，大量资本涌入产业地产，一定程度上也造成产业主體(tǐ)与产业地产载體(tǐ)不匹配，一位产业园區(qū)负责人所言：“实體(tǐ)经济不好，产业地产能(néng)好到哪里去？”
但另一方面，资本在实體(tǐ)经济下滑阶段涌入，同样意味着产业地产这一价值洼地将被重新(xīn)挖掘。
年内至少34家企业进入
对于众多(duō)资本涌入产业地产领域， 张江高科(kē) 总经理(lǐ)葛培健身同感受，他(tā)表示，2016年以来，包括弘毅投资、华平资本等众多(duō)企业资本进入产业地产，甚至一些从来没有(yǒu)地产相关经验的企业也开始试水。
从园區(qū)中國(guó)提供2016年转型进入产业地产企业名单中可(kě)以看出，34家新(xīn)进企业主要以房地产开发企业為(wèi)主，其次為(wèi)制造业企业和金融资本企业。这些企业大多(duō)為(wèi)首次从事产业地产开发，也有(yǒu)部分(fēn)企业在早年已经布局，但今年加速开始启动。
23家房地产背景新(xīn)进企业中，央企和國(guó)企背景的企业占到一半以上，其中保利、遠(yuǎn)洋、中铁建、中铁集团、招商(shāng)漳州和中建集团均為(wèi)央企或央企背景的地产企业； 首开股份 、首创置业、南山(shān)控股、 中天城投 、 云南城投 和成都工投為(wèi)地方背景的國(guó)有(yǒu)企业。
另外，在2016年新(xīn)进入地产领域的11家民(mín)营房地产企业中，碧桂园、佳兆业、泰禾、绿城、 荣盛发展 等企业赫然在列，同时进入的还有(yǒu)合生创展、星河集团、保集集团、卓越集团、中天集团等5家地产企业。
4月份，首开集团与亿达集团达成战略合作协议，以20亿元可(kě)换股债券与亿达集团共同在房地产、商(shāng)務(wù)园區(qū)等方面等领域进行合作，挺进产业地产。此外，首创集团也与 中关村 合作共同开发中关村集成電(diàn)路设计园，开始发力产业地产。
7月份，保利首个产业地产项目在广州南沙落地，该项目占地20万平方米，总建筑面积75万平方米，主要定位為(wèi)跨境产业园區(qū)，吸引跨境上午、港航服務(wù)、制造研发和保税展贸等四大类别产业及相关服務(wù)产业。
8月份，碧桂园对外发布科(kē)技小(xiǎo)镇项目，未来将在广州惠州、东莞等地建立多(duō)个科(kē)技小(xiǎo)镇项目，每个项目投资300亿元左右，未来5年内将计划為(wèi)此投入1000亿元，这也是碧桂园2015年启动业務(wù)转型以来首个产业地产项目。
几乎同一时间，泰禾以12亿元收購(gòu)珠海保税區(qū)启航物(wù)流有(yǒu)限公司全部股权，进入产业地产。早在3月份底，佳兆业与深圳市龙岗區(qū)产服集团、國(guó)高育成公司签署战略合作框架协议，三方将共同在深圳龙岗區(qū)开发产业地产。
9月初，遠(yuǎn)洋地产业对外公布了遠(yuǎn)洋·云谷智能(néng)核心研发产业园，该项目位于北京密云，总占地面积4500亩，其中一期500亩，二期1000亩，三期3000亩，早在2011年遠(yuǎn)洋地产就以合作方式取得项目开发权，于近期正式启动运作。
这些进入地产地产的房企，诸如保利、中铁集团、南山(shān)控股等國(guó)有(yǒu)企业，其母公司均有(yǒu)一定产业基础，再加上地方政府多(duō)青睐國(guó)企，与碧桂园、佳兆业这些传统民(mín)营房企相比，其进入产业地产有(yǒu)一定先天优势。
除了房地产企业外，2016年新(xīn)进产业地产企业中，传统制造业和金融资本也占据一定比例，其中制造业企业有(yǒu)三一集团、 中集集团 、华立集团、正大机電(diàn)集团和海格集团等5家企业，金融资本有(yǒu)弘毅投资、华融集团、华平资本和基汇资本等4家企业。
金融资本进入产业地产，一方面与其投资回报有(yǒu)关，目前，相比其它领域，房地产和产业地产是一个回报率相对较高的行业。另一方面，布局产业园區(qū)、物(wù)流园區(qū)等产业地产，可(kě)以与其主业形成协同发展效应。
此外， 东百集团 、菜鸟网络等商(shāng)业背景的企业也在今年开始发力产业地产。菜鸟网络主要為(wèi)阿里巴巴等電(diàn)商(shāng)平台的商(shāng)家提供物(wù)流服務(wù)，虽然从2013年成立时就开始拿(ná)地，但在今年启动了多(duō)个物(wù)流园區(qū)项目。
為(wèi)什么进入产业地产
当前一二線(xiàn)城市房价快速上涨和政府控制土地供应数量，引发土地价格不断上涨；三四線(xiàn)城市依旧在去库存道路上苦苦挣扎，房地产企业进入新(xīn)一轮洗牌。
在业内人看来，传统开发商(shāng)大举进入产业地产，与当前商(shāng)住领域不断上涨的土地价格有(yǒu)关。据中原地产统计数据显示，截止2016年9月初，全國(guó)成交总价超过20亿元地块达154宗，超过2015年全年151宗，其中总价超过百亿的达5宗。
越来越高的土地价格，再加上政府要求越来越高，如要求為(wèi)住宅项目配建一定比例的保障房或公建项目，或要求开发商(shāng)自持一定比例的商(shāng)业项目，使得一些传统房企拿(ná)地难度加大。
对一些资金实力稍逊的房企尤其是區(qū)域性房企而言，由于无力争抢地王，正面临着出局的威胁，而获取相对廉价的土地或者转型成為(wèi)唯一重生的机会。不仅中小(xiǎo)房企纷纷酝酿转型，甚至连万达、碧桂园一線(xiàn)房企也开始转型之路。“打着产业园區(qū)、产城融合旗号来获取土地通行证更容易些。”一位不愿具名的产业地产人士说。
对于工业、物(wù)流仓储用(yòng)地是否可(kě)以销售，各地政府政策并不统一，比如北京原则上不允许分(fēn)割出售，通常需要市長(cháng)办公会议特批后才能(néng)分(fēn)割销售，而河北等地则可(kě)以分(fēn)割出售并办理(lǐ)独立产权证。
据 东湖(hú)高新(xīn) 总经理(lǐ)杨涛介绍，通常情况下，产业地产回报周期至少需要5到8年甚至更長(cháng)时间，对于开发商(shāng)而言，不仅在开发过程中需要投入大量资金，建成运营过程中，仍需要不断投入资金，这种投入大、回报周期長(cháng)模式多(duō)数企业难以承受。
為(wèi)了解决这一难题，一些产业地产开发商(shāng)以降低自持比例、增加销售比例来回笼资金，如联东集团、总部基地、华南城等企业；也有(yǒu)一些企业通过与政府谈判获得一定可(kě)供销售的住宅用(yòng)地，如 华夏幸福 。这两种模式是当前产业地产较為(wèi)通行的做法。
正是基于这一现状，一些开发商(shāng)开始转战获取土地相对容易且低价较為(wèi)便宜的产业地产，这类似于前些年大量房企扎堆旅游地产和养老地产初衷较為(wèi)一致。
以遠(yuǎn)洋云谷智能(néng)核心研发产业园為(wèi)例，据报道，遠(yuǎn)洋集团写字楼事业部产业发展业務(wù)负责人刘宫表示：“目前来看，出售应该占到70%，遠(yuǎn)洋持有(yǒu)出租的大多(duō)数涉及的是公共服務(wù)。”
如果说房地产企业进入产业地产是為(wèi)了业務(wù)转型和便于获取土地，那么制造业进入产业地产原因更為(wèi)复杂。上述产业地产人士表示，主营业務(wù)利润萎缩是制造业企业进入产业地产的一个重要原因。
以进入产业地产的三一重工和中集集团為(wèi)例，两家企业2016年上半年营业收入和净利润同比均大幅度下滑。
上半年 三一重工 营业收入為(wèi)112亿元，同比下滑18.46%，净利润為(wèi)1.38亿元，同比下滑48.6%，扣除非经营性易损后，其净利润则亏损9479万元，同比下降148.58%。同期，中集集团净利润亏损3.78亿元，同比下降124.9%。
此外，制造企业进入产业地产可(kě)以与自身产业形成协同效应，促进创新(xīn)产业发展。同时，还有(yǒu)一个重要原因是制造业企业前期积累了大量工业用(yòng)地，通过开发产业地产可(kě)以提升土地价值和更新(xīn)。
制造业这种需求，形成了传统房地产企业与产业地产商(shāng)进行联营的趋势，包括首开联手亿达集团、中集集团联手碧桂园、泰禾与深圳龙岗區(qū)合作等，也有(yǒu)一些制造业企业利用(yòng)旗下房地产企业消化存量工业用(yòng)地，如中铁集团。
而金融资本进入产业地产更多(duō)是一种投资需要，在目前经济形势下，房地产成為(wèi)金融资本避险的一个重要载體(tǐ)，产业地产只是其中一个领域。不过，也有(yǒu)部分(fēn)金融资本进入产业地产是一种业務(wù)布局，以便与主业形成协同发展效应。
同為(wèi)联想控股旗下的企业，虽然盈科(kē)置地被出售给融创中國(guó)，但弘毅投资通过各种途径投资房地产的动作并未减缓，包括直接在深圳前海拿(ná)地建设全球私募股权投资中心项目，这一项目也是弘毅投资进入产业地产的标志(zhì)动作。
风口与风险
早期的产业地产主要由政府方面投资、开发和运营，但是由于政府职能(néng)、经验和融资短板等方面的原因，一些地方政府把这部分(fēn)职能(néng)剥离形成专业园區(qū)开发企业，随后，逐渐有(yǒu)社会资本开始参与政府园區(qū)项目开发，并催生出产业地产这一行业。
但截至目前，产业地产发展并不尽如人意。在9月22日中國(guó)产业地产30强发布会上，在问到产业地产最大痛点是什么的时候，星河集团总裁姚慧琼表示，进入产业地产就是最大的痛点，从上世纪80年代诞生工业地产至今，能(néng)够进入前列的企业屈指可(kě)数。
随着越来越多(duō)企业和资本涌入这一行业，尤其是2016年以来，产业地产蓝海正在逐渐向红海转变，与所有(yǒu)旅游地产、养老地产等概念型主题地产一样，产业地产自身也面临着重重困境，更多(duō)的是看起来很(hěn)美、吃起来苦涩。
产业地产商(shāng)缺乏清晰的商(shāng)业模式和财務(wù)模型。百富东方董事長(cháng)戴宏亮认為(wèi)，产业就是产业，地产就是地产，人才模式是不兼容的，产业地产本质应该是产业，地产只是形式，但截至目前，业内并没有(yǒu)找到一个很(hěn)好的结合模式。
一个产业地产项目自持还是销售，业界也有(yǒu)不同看法，自持好处是能(néng)够完全掌握一个项目主动权，弊端是资金链会面临着严重的考验；销售的话可(kě)以快速回笼资金，但有(yǒu)可(kě)能(néng)在产业聚集效应形成和后续升级改造过程中存在难题。
中集产业新(xīn)城副总经理(lǐ)魏俊即表示，从产业地产商(shāng)业逻辑而言，应该做持有(yǒu)型，一旦销售出去了，很(hěn)难做好，但由于受制于现金流难题，“不得不去销售，跟政府谈政策，变相的使用(yòng)权销售（销售使用(yòng)权）”
亿达科(kē)技城总经理(lǐ)于大海认為(wèi)，以地产思维做产业地产行不通，归结起来就是产业地产商(shāng)业模式、财務(wù)模型和产业发展生态链之间存在不匹配关系，“我们怎么样能(néng)够从操盘一个项目的角度把故事讲完，完整地画一个资金链。”在他(tā)看来，亿达旗下大连软件园之所以能(néng)够做到年产值1576亿元规模，占到大连市20%的gdp，与亿达自持物(wù)业有(yǒu)关，“我们做任何园區(qū)一开始都是一个先集聚、后升级的过程，所以在升级换代的基础上就需要对物(wù)业有(yǒu)完全的主动权和话语权。
不过，目前绝大多(duō)数产业地产开发商(shāng)盈利模式仍通过销售物(wù)业和配套住宅来实现，但也有(yǒu)一些企业进行其它方面的尝试，据葛培健透露，张江高科(kē)已经在尝试对园區(qū)内企业进行投资来获得回报，目前投资营收占比达到43%。
平安不动产物(wù)流园區(qū)也以自持為(wèi)主，这很(hěn)大程度上得益于平安集团资深强大的资金实力，据平安不动产工业物(wù)流部总经理(lǐ)陈培彬透露，平安不动产物(wù)流园區(qū)项目利部分(fēn)来自平安集团的险资，资金利用(yòng)期限長(cháng)达35年，“所以我们有(yǒu)足够时间去消化前期扩展带来的后遗症。”平安不动产旗下物(wù)流园區(qū)项目已经从3月底20个扩张到目前的49个项目。
另外，作為(wèi)拥有(yǒu)浓厚地产基因的产业地产开发商(shāng)而言，产业园區(qū)运营人才缺乏也是一个普遍短板，尤其近两年产业地产呈现爆发式增長(cháng)的背景下，专业人才在各家企业之间流动极為(wèi)频繁，也引发这一领域管理(lǐ)人才薪资高涨。以原华夏幸福CHO郑云端為(wèi)例，其2015年7月从华夏幸福辞职短暂加入360公司，最近又(yòu)进入万科(kē)以副总裁待遇协助孙嘉分(fēn)管产业地产，据悉，其在华夏幸福时的年薪即达到2000万元，这已经超出王石和郁亮薪资总和。
虽然产业地产领域这盘大餐并不好吃，但后来者还在陆续进入，或许正如上述产业地产人士所言：与传统房地产相比，产业地产水更深，如果不摸清这里面的水，一趟进来就淹死。
来源：经济观察报
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