11月14日，國(guó)家统计局公布2016年1月份—10月份全國(guó)房地产开发投资和销售情况。
今年前10个月，全國(guó)房地产开发投资83975亿元，同比名义增長(cháng)6.6%。其中，住宅投资56294亿元，增長(cháng)5.9%，增速提高0.8个百分(fēn)点。住宅投资占房地产开发投资的比重為(wèi)67.0%。
有(yǒu)业内人士称，从整體(tǐ)数据来看，房地产行业投资增速有(yǒu)所回升，房企拿(ná)地也较為(wèi)积极，商(shāng)品房销售额也创下新(xīn)高，但综合近1个多(duō)月的典型城市商(shāng)品房成交量来看，各地新(xīn)房和二手房市场的整體(tǐ)成交量环比均有(yǒu)所回落，本轮政策已抑制房价过快上涨，如果一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很(hěn)可(kě)能(néng)会蔓延到很(hěn)多(duō)城市。
全年或达11万亿元
值得关注的是，今年1月份-10月份，商(shāng)品房销售额91482亿元，增長(cháng)41.2%，增速回落0.1个百分(fēn)点。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟表示，从数据看，今年前10个月，房地产成交金额提前2个月刷新(xīn)了历史年度纪录，销售面积也达到了历史同期最高纪录，预计全年房地产销售有(yǒu)望达到11万亿元，13.5亿平方米的水准。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，从房屋销售面积的同比增幅来看，基本上保持在30%的水平，而销售金额保持40%水平的增速，比预期要好，房企后续推盘速度可(kě)能(néng)减缓，但不排除个别房企為(wèi)完成年度任務(wù)而加码推货。
另有(yǒu)业内人士称，尽管商(shāng)品房销售额全年将创下新(xīn)高，但整體(tǐ)来看，房地产行业降温已成趋势，不过，对于“京沪深”等城市来说，价格大幅下降的可(kě)能(néng)性仍然较低，不过不排除个别二線(xiàn)城市出现促销的市场现象。
个人房贷占比扩大
统计局数据显示，今年前10个月，全國(guó)房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增長(cháng)15.5%，其中，國(guó)内贷款17303亿元，增長(cháng)1.2%；利用(yòng)外资123亿元，下降49.0%；自筹资金40764亿元，增長(cháng)0.6%；其他(tā)资金59071亿元，增長(cháng)35.2%。
在其他(tā)资金中，定金及预收款33655亿元，增長(cháng)32.2%，个人按揭贷款19783亿元，增長(cháng)51.5%。
对此，严跃进认為(wèi)，房企到位资金情况今年总體(tǐ)上处于15%的同比增幅水平，可(kě)见房企在资金方面的压力相对小(xiǎo)。当然，后续公司债政策收紧、地产销售数据同比增幅略有(yǒu)收窄，这都可(kě)能(néng)导致融资市场呈现略有(yǒu)收紧，房企在控制成本和保证现金流稳定方面，需要有(yǒu)新(xīn)策略。
更為(wèi)重要的是，房地产贷款增速凸显，这主要来自个人按揭贷款的快速增長(cháng)。对此，中信建投房地产分(fēn)析师陈慎曾表示，我國(guó)居民(mín)杠杆率2004年-2015年的年均复合增速為(wèi)8%，杠杆率从18%升至40%。
值得注意的是，无论是交易杠杆率还是平均贷款成数，中國(guó)目前購(gòu)房杠杆比例均接近英國(guó)泡沫前水平，2016年上半年分(fēn)别為(wèi)49%和59%。
从全國(guó)具體(tǐ)城市来看，在購(gòu)房杠杆比例上，深圳為(wèi)國(guó)内一線(xiàn)城市中最高，2016年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右，北京上半年平均贷款成数51%，与香港目前水平持平，上海贷款成数约55%左右，接近近年纽约水平，从按揭负担比来看，“京沪深”已经位于全球前列，2016年上半年按揭负担比分(fēn)别為(wèi)76%、71%、122%（按照一、二手房整體(tǐ)均价计算），超越纽约、旧金山(shān)、伦敦等國(guó)际都市。
此外，由于这轮二線(xiàn)城市的房价快速攀升，导致很(hěn)多(duō)二線(xiàn)城市的按揭负担比已经跨越40%红線(xiàn)，比如南京、苏州、合肥、郑州等，居民(mín)購(gòu)房压力正在显现。
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