近来的土地市场，再度升温。11月21日，福州迎来年内第四次土拍，推出的15宗土地，有(yǒu)8宗竞拍过程中触及最高限价，遭遇“熔断”，转入竞配建面积。11月22日，广州一场土拍推出10宗土地，吸引了超过40多(duō)家开发商(shāng)前来抢夺，一日吸金超204亿元。
在土地市场热度不减之际，國(guó)土资源部于11月23日召开《深入推进城镇化低效用(yòng)地再开发的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）新(xīn)闻发布会。國(guó)土资源部党组成员、副部長(cháng)赵龙表示，城镇内部存在大量低效用(yòng)地，盘活利用(yòng)潜力巨大。
阳光100副董事長(cháng)范小(xiǎo)冲在接受《每日经济新(xīn)闻》记者采访时表示，这项政策的主要目的是挖潜。之前城市有(yǒu)大量的低效用(yòng)地，城市要升级把这些土地挖掘利用(yòng)，可(kě)以加大供应。目前的房价上涨和供给不足有(yǒu)关，供地的增加不能(néng)全靠新(xīn)增，挖潜可(kě)以缓解热门城市的用(yòng)地紧张。
给土地市场降温？
赵龙在发布会上表示，通过盘活低效存量用(yòng)地，一方面可(kě)以释放出有(yǒu)效的用(yòng)地空间，满足发展的用(yòng)地需求；另一方面可(kě)以减少对农用(yòng)地特别是耕地的占用(yòng)，做到保障与保护的有(yǒu)效衔接、和谐统一。
北京“9·30”楼市新(xīn)政后，多(duō)地调控政策频出，个别城市甚至加码升级，然而这依旧阻止不了热门區(qū)域土地市场的热度。
中原地产研究中心统计数据显示，截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿(ná)地金额超过百亿的房企合计达37家，合计拿(ná)地金额為(wèi)9108亿元，合计建筑面积為(wèi)8066.7万平方米，平均拿(ná)地成本為(wèi)11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿(ná)地平均成本增加高达42.8%。
城镇化低效用(yòng)地再开发，能(néng)否给热门城市的土地市场降温？
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，热门區(qū)域拿(ná)地热度不减也是符合预期的，这和房企依然认可(kě)此类城市有(yǒu)关。很(hěn)大程度上也是因房企需要补库存，所以供地一增加，房企就会采取积极的拿(ná)地策略，这个时候土地市场的热度很(hěn)难下降。在这种背景下，盘活存量用(yòng)地，能(néng)够增加相应土地的供应规模，进而符合房企拿(ná)地的需求。从后续市场导向看，预计此类用(yòng)地的盘活力度会加快，也会给一些房企转型的机会，即从传统地产开发转变為(wèi)城市更新(xīn)和运营商(shāng)。
中國(guó)房地产数据研究院执行院長(cháng)陈晟认為(wèi)，盘活低效存量用(yòng)地开发周期比较長(cháng)，但如果能(néng)够管控好相关周期和匹配政策，其利润空间还是非常可(kě)观的。
鼓励社会力量参与开发
赵龙认為(wèi)，当前影响城镇低效用(yòng)地再开发的制约因素主要有(yǒu)：一是土地权利关系复杂，需兼顾平衡各方利益，协调难度大、周期長(cháng)、成本高；二是激励措施不够，在土地取得方式、用(yòng)途认定、价款缴纳等方面缺少鼓励优惠政策，各方参与积极性不高，一些社会资本“望而却步”；三是部分(fēn)土地历史遗留问题多(duō)，特别是经济发达地區(qū)。
其实，早在2013年，國(guó)土资源部印发《开展城镇低效用(yòng)地再开发试点指导意见》，确定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖(hú)北、四川、陕西十省（區(qū)、市）开展试点，推进城镇低效用(yòng)地再开发利用(yòng)，优化土地利用(yòng)结构，促进经济发展方式转变。
就《指导意见》的亮点，赵龙表示，过去城镇低效用(yòng)地改造开发主要由政府主导，改造后的土地增值收益主要成為(wèi)政府的出让收入和开发商(shāng)的利润，被改造地块单位和个人仅能(néng)获取房屋和土地的相应补偿，无缘分(fēn)享改造开发产生的土地增值收益，致使改造开发困难重重。《指导意见》明确提出，要建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，按照市场在资源配置中起决定性作用(yòng)的要求，鼓励土地权利人、集體(tǐ)经济组织等市场主體(tǐ)和社会力量参与改造开发，形成形式多(duō)样的改造开发模式，增强改造开发的动力。
严跃进认為(wèi)，后续政策方面需要做三点：一是精确计算投资成本，如果投资收益低，那么政府需要给予补贴；二是优先鼓励一些可(kě)以提供建筑规划和房产规划设计成型图的房企进入，这样再去进行一级土地开发，心中会更加底气；三是需要积极鼓励各类長(cháng)期限的资金介入，进而為(wèi)此类房企获取更多(duō)的资金来源。
（来源：每日经济新(xīn)闻）
关注我们
