解析政治局会议信号
12月9日，中共中央政治局召开会议，分(fēn)析研究2017年经济工作。对比去年12月14日中央政治局会议，这次会议强调的经济工作内容延续“稳中求进”原则并提升到新(xīn)高度，首次在政治局会议中提及农业供给侧改革、房地产平稳健康发展長(cháng)效机制等，并提出当下经济存在的问题——产能(néng)过剩、需求结构升级矛盾仍突出、金融风险显现、部分(fēn)地區(qū)困难较大等。
时隔一年半，中央政治局会议再提建立“房地产長(cháng)效机制”，引起各方关注。
过去的楼市调控政策，以限購(gòu)、限贷甚至限价為(wèi)主，被认為(wèi)更多(duō)是针对楼市短期需求的调控。这类行政调控手段，虽然暂时遏制住了房价上涨势头，但由于并未改变市场根本供求关系，一旦退出，房价可(kě)能(néng)很(hěn)快出现报复性反弹，令调控成果大打折扣。今年以来，在多(duō)种因素影响下，部分(fēn)热点城市房地产市场出现了较大波动，迫使这些地區(qū)出台调控政策，為(wèi)市场“退烧”。
中央政治局9日召开会议，分(fēn)析研究2017年经济工作。会议提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、适应市场规律的房地产平稳健康发展長(cháng)效机制。
2014年，中央曾提出，健全房地产市场调控長(cháng)效机制，主要借助住房、土地、财税、金融以及不动产登记4类政策性工具。
在建立房地产長(cháng)效机制的施政目标下，相关政策如何配合，房产税、不动产登记等呼声甚高的政策工具如何落地，成為(wèi)各方关注的焦点。
直接原因：市场波动较大
12月9日，中共中央政治局召开会议，会议提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、适应市场规律的房地产平稳健康发展長(cháng)效机制。
新(xīn)华社援引清华大學(xué)房地产研究所所長(cháng)刘洪玉称，房地产市场稳定发展，关键要稳定市场预期，减少市场参与者的非理(lǐ)性行為(wèi)。从此次会议看，下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融體(tǐ)系、房地产税收制度、房地产市场规制、新(xīn)型城镇化等一系列制度建设，以長(cháng)效机制引导市场稳预期。
实际上，本届政府建立伊始，就已提出建立房地产平稳健康发展長(cháng)效机制的目标，这一目标在去年4月底召开的中央政治局会议上，再度得到确认。
过去一段时间，去库存是房地产工作重点。在去年年底的中央经济工作会议上，商(shāng)品房去库存被确定為(wèi)经济工作五项中心任務(wù)之一。今年4月，政治局会议同样涉及房地产议题，但并未提到房地产長(cháng)效机制建设的相关内容，而是提到“有(yǒu)序消化房地产库存”。
此背景下，去年底今年初以来，一些地方，采取提高公积金贷款比例、减税、财政补贴等手段鼓励購(gòu)房。不过，去库存的效果还未显现，在宽松的政策背景下，部分(fēn)热点城市房价出现强劲上升，地方政府不得不出台更严厉的调控政策，房地产市场迅速退烧。
这种波动较大的市场局面，被认為(wèi)是中央再次强调建立房地产平稳健康发展長(cháng)效机制的重要原因。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，必须给房地产市场的发展注入稳定的因素，其中，長(cháng)效机制就是最关键和最核心的内容。
全國(guó)土地利用(yòng)总體(tǐ)规划专家组成员、中國(guó)人民(mín)大學(xué)公共管理(lǐ)學(xué)院副院長(cháng)严金明也指出，長(cháng)效机制的建立，不仅要考虑如何形成组合拳，还要考虑政策推出的时机。要综合考虑社会对相关政策的承受性和社会经济发展的宏观背景，在经济发展放缓的新(xīn)常态下，尤其需要慎重。
两大抓手：
房地产税与不动产登记
严金明认為(wèi)，有(yǒu)效的经济杠杆作為(wèi)世界各國(guó)通用(yòng)的调控做法，应是房地产長(cháng)效机制的主要内容。
这在顶层设计中也有(yǒu)體(tǐ)现。2014年3月，中共中央、國(guó)務(wù)院印发了《國(guó)家新(xīn)型城镇化规划（2014-2020年）》，第一次对房地产長(cháng)效机制作了官方系统性阐述。按照该报告，健全房地产市场调控長(cháng)效机制，主要借助住房、土地、财税、金融以及不动产登记4类政策性工具。
其中，房地产税与不动产登记制度，被认為(wèi)是建立房地产長(cháng)效机制，最為(wèi)重要的两大政策工具。
同策咨询研究部总监张宏伟总结和梳理(lǐ)近年来的相关政策后认為(wèi)，房地产長(cháng)效机制的粗線(xiàn)条概况，应包含两方面。首先是，到2020年前后，完成房地产税设计和立法，对房地产交易和持有(yǒu)环节来征税，通过结构性的差别化税收政策来抑制投机性需求，调节收入分(fēn)配。
其次是建立和实施不动产统一登记制度，实现全國(guó)个人住房信息联网。通过全國(guó)住房信息系统，為(wèi)差别化房地产调控提供数据支撑和决策指南，避免一刀(dāo)切，有(yǒu)效提前地為(wèi)楼市调控做准备。
据了解，國(guó)土部计划于2016年年底前完成对全國(guó)所有(yǒu)市县不动产统一登记颁发新(xīn)证、停发旧证。為(wèi)督促各地完成工作目标，國(guó)土部启动了不动产统一登记制度落地实施情况督查工作。10月以来，已派出的48个督察组奔赴各地进行督查。
据21世纪经济报道记者了解，國(guó)土部此次派出的督察组数量，三倍于此前规划，对相关工作的重视程度可(kě)见一斑。
机制建立仍需系统性设置
此外，受访人士的一个共同观点是，在我國(guó)复杂的房地产形势下，单方面的货币、财税和土地政策，都难以真正实现房地产市场的長(cháng)期稳定发展。
严跃进认為(wèi)，复杂的市场形势，使得政策之间的协调和沟通越发重要。针对供给、需求、价格和预期四个主要管控因素，有(yǒu)的政策的“药效”慢，部分(fēn)政策的“药效”快，如何建立动态的而非静态的市场观察方式，实现政策配套非常重要。
以房产税為(wèi)例，重庆大學(xué)建设管理(lǐ)与房地产學(xué)院院長(cháng)刘贵文(wén)指出，从先期重庆上海两地试点房产税的经验来看，房产税的设计非常考验政策制定智慧。同时，作為(wèi)一个地方税种，单纯的房产税制度，其调控效果难达预期。
他(tā)告诉21世纪经济报道记者，对于供需矛盾突出的城市，比如上海，带有(yǒu)普征性质的房产税，税率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小(xiǎo)于当地房价上涨预期，房屋持有(yǒu)人仍然会选择空置。而对于另一些非热点城市，如重庆，据其测算，加征房产税带来的長(cháng)期稳定税源，难以替代高额的土地出让金，并不能(néng)促使当地政府完全摆脱对土地财政的依赖。
刘贵文(wén)认為(wèi)，不管是上述四项政策工具，还是土地、货币和税收政策，都仅仅停留在工具层面。在各部门联动推进相关工作的前提下，还需要综合考虑不同地區(qū)房地产行业冷热不均的复杂现状，以促进我國(guó)经济发展方式转变，摆脱國(guó)民(mín)经济对房地产行业的过度依赖為(wèi)最终目标，提高土地政策灵活性，发挥货币政策对经济转型的促进作用(yòng)，激发地方政府对地方税收政策改革的探索热情，為(wèi)房地产发展長(cháng)效机制进行系统性的设置。
来源：21世纪经济报道
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