近期中央首次提出“房子是用(yòng)来住的，不是用(yòng)来炒的”，这对明年房地产市场究竟会有(yǒu)怎样的影响？
昨日，國(guó)家发改委城市和小(xiǎo)城镇改革发展中心學(xué)术委员会秘书長(cháng)冯奎在接受专访时谈道，2017年中央有(yǒu)望针对部分(fēn)炒房现象明显的少数城市，出台对房产投机行為(wèi)的监管和抑制政策。2017年一二線(xiàn)城市的房价依然会涨，但涨幅会降低，而大城市周边的中小(xiǎo)城市未来将是热点。
所以总结起来就是——温和上涨
一線(xiàn)二線(xiàn)的房子会继续涨。為(wèi)什么？
自北京市“930”新(xīn)政发布以来，全國(guó)共有(yǒu)22个城市先后出台楼市限購(gòu)、限贷政策，受此影响，部分(fēn)热点城市在新(xīn)政“满月”后出现量价齐跌现象。上海市自10月8日发布“沪六条”以来，上海房地产市场降温迹象明显。从10月31日至11月6日成交数据来看，上海市成交量继续延续下滑趋势，且已经连续四周出现下滑；除此之外，此前火热的二線(xiàn)城市也深受调控影响，以厦门為(wèi)例，10月份新(xīn)房成交量仅為(wèi)今年平均成交量的四成。目前房地产市场进入低潮期，投资客已全部撤离。而最近的一次调控发生在本月下旬的武汉郑州两座城市。
杨红旭提出过一个楼市短期理(lǐ)论，一般周期是三年，有(yǒu)业内人士表示，当在工作和生活中不再听到有(yǒu)人在炒房时，说明房市已基本到低谷，这个点之后，房价就会回升。当然还有(yǒu)不少的买房人会表示，等到房价再降一点再买之类的话，很(hěn)多(duō)买房人还是在观望。按照专家的推断：目前一二線(xiàn)城市房价在“史上最严调控”下，出现短期内的波动是正常的，但是想要房价暴跌可(kě)能(néng)性很(hěn)小(xiǎo)，几乎可(kě)以忽略不计。因為(wèi)中國(guó)的城镇化还在继续，只要一天没有(yǒu)完成，房价基本没有(yǒu)下降的可(kě)能(néng)，至少在一二線(xiàn)城市是这样的。
中國(guó)住建部住房政策专家委员会顾云昌也说过，房价涨幅有(yǒu)周期变化，短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新(xīn)高，2015年是次高，在2018年极有(yǒu)可(kě)能(néng)再走高。
中國(guó)的城市模式完全不同于USA。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很(hěn)难改变。你让中國(guó)人过“买个牙刷也要开車(chē)10分(fēn)钟”的生活，是不可(kě)能(néng)的。所以，有(yǒu)人口增量的城市，房价很(hěn)难回落，在人口越是集中的城市，房价只能(néng)上涨，只是涨幅的有(yǒu)所减慢而已，而人口最為(wèi)集中的当然是一線(xiàn)城市。
明年还有(yǒu)政策抑制炒房
冯奎表示，中央作出“房子是用(yòng)来住的，不是用(yòng)来炒的”的论断，意味着2017年政府对楼市的调控力度将会加强，“2017年将可(kě)能(néng)针对部分(fēn)炒房现象明显的少数城市，采取金融、财税、土地、市场监管等一系列措施，来抑制过度的住房投机和炒房行為(wèi)”，比如在微观信贷上，投机性購(gòu)房获贷的条件将明显更加严格。
“预计2017年房产市场呈温和发展的走向”，冯奎预测一二線(xiàn)城市的房价明年依然会涨，但涨幅会降低，“与2016年相比，三四線(xiàn)城市一般而言上涨幅度不大”。
冯奎认為(wèi)，在此情况下,房地产企业会着眼于满足“新(xīn)市民(mín)”的需求，提供更合适的产品类型。而有(yǒu)条件的房企则会加速产业形态转移，“比如转向对于小(xiǎo)區(qū)可(kě)持续的经营维护上面去”。同时，大城市周边的中小(xiǎo)城市可(kě)能(néng)会是未来热点區(qū)域，“房企联合其他(tā)企业，去开发具有(yǒu)居住、休闲、产业功能(néng)的特色小(xiǎo)镇也是一种选择”。
三四線(xiàn)城市去库存為(wèi)主，但不能(néng)依靠农民(mín)工买房
对于三四線(xiàn)城市去库存问题，冯奎称我國(guó)一二線(xiàn)城市继续扩张，而三四線(xiàn)城市面临着人口持续减少，“这个变量因素，很(hěn)多(duō)地方政府以及开发企业没有(yǒu)抓准”。他(tā)说，三四線(xiàn)城市政府与开发企业盲目乐观地估计了当地的人口规模，并据以进行房屋开发建设，这是这类城市库存去不掉的根本原因。
不过，冯奎认為(wèi)，中國(guó)有(yǒu)两亿多(duō)农民(mín)工以及7000多(duō)万在城市间流动人口，随着这部分(fēn)人住房问题的解决，三四線(xiàn)城市的库存将会缓解。
“但不能(néng)简单地说，依靠农民(mín)工买房解决房屋库存”，冯奎认為(wèi)三四線(xiàn)城市库存的解决，还需要与提高这些城市自身的吸引力结合起来，“只有(yǒu)创造宜居、宜业的环境，才能(néng)有(yǒu)利于人口集中和积聚。只有(yǒu)农民(mín)工、城市间流动人口愿意进入这些城市，对城市生活有(yǒu)预期，对住房的真实需求才会增加”。
人口是影响房价的重要因素，目前我们把整个中國(guó)的城市大概分(fēn)為(wèi)几个部分(fēn)。
一線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市就是北、上、广、深，為(wèi)什么叫一線(xiàn)城市呢(ne)？因為(wèi)它可(kě)以吸引跨區(qū)的人口流入，比如北京吸引三北地區(qū)的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因為(wèi)它们都有(yǒu)能(néng)力吸引人口的跨區(qū)域流动，所以称為(wèi)一線(xiàn)城市。
二線(xiàn)城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有(yǒu)很(hěn)大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多(duō)，甚至比福州更对福建人有(yǒu)吸引力。在山(shān)东，青岛对本省人的吸引力，可(kě)能(néng)跟济南差不多(duō)，大连的吸引力跟沈阳差不多(duō)。
其他(tā)的城市称之為(wèi)三、四線(xiàn)城市，它的人口能(néng)够保持不减少，或者是停滞是常态了。
我们还是以上海作為(wèi)一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很(hěn)大的城市，差不多(duō)每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。
这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。
还在期待房地产税？2020年后再说吧
中央近期还提出“要加快研究建立符合國(guó)情、适应市场规律的基础性制度和長(cháng)效机制”，究竟什么是“長(cháng)效机制”？
冯奎：住房制度改革的实践，始于上世纪80年代。在发展过程中，房地产起起伏伏，经历了过热、调整、再培育、再调控等阶段。有(yǒu)些制度在这个过程中，慢慢被识别出来，但具體(tǐ)的制度内容还需要进一步明确。这些制度核心是住房供应制度、土地制度，配套性的还包括投融资制度、税收制度、监管制度等等。只有(yǒu)这些制度不断成熟、不断定型，才能(néng)培育出健康的房地产市场。
曾经有(yǒu)位狂妄的教授射百三曾经上书万言书反对房地产税说::"谁出台房地产税，谁就是历史罪人“。目前来看，这些制度的推出是否有(yǒu)时间表？
冯奎：有(yǒu)些制度的方向已经明确，有(yǒu)的制度比如房地税等只在少数地方试点，马上推广的时机还没到来，因此不可(kě)能(néng)有(yǒu)统一的时间表。预计主要的制度内容经过几年探索，到2020年前后，应该会相对成熟。
目前一線(xiàn)城市土地已经非常紧张，这种情况下，怎样实现合理(lǐ)增加土地供应？
冯奎：如果是一些城市存在真实的人口进入的需求，从而推高房价上涨，这表明这类城市的发展顺应了城镇化的规律。
中央在相关政策文(wén)件中也强调要有(yǒu)序放开城區(qū)人口50万-100万的城市落户限制，合理(lǐ)放开城區(qū)人口100万-300万的大城市落户限制，合理(lǐ)确定城區(qū)人口300万～500万的大城市落户条件等。
对这些接收外来人口多(duō)的城市，应该通过多(duō)种方式增加建设用(yòng)地面积。当然，还有(yǒu)其他(tā)一些办法，比如提高住宅用(yòng)地比例、盘活城市闲置和低效用(yòng)地等。
(来源：公众号房地产）
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