2017年开年大部分(fēn)热点城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来，在严格的政策约束下，出现高溢价地块的概率将遠(yuǎn)不如去年。
不过，对于房企而言，在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，补充土地的积极性十分(fēn)高涨，布局热点城市、押注長(cháng)三角等活力區(qū)域，抢跑意味十分(fēn)明显。
1 溢价率走低
开年全國(guó)各地土地供应面积明显回落。据克而瑞的统计数据显示，1月份，一、二線(xiàn)城市土地供应下滑显著，环比跌幅分(fēn)别為(wèi)55%和77%，预计2月份土地供应量仍将维持在较低水平。
与之相应的，土地平均溢价率也维持在较低水平。从对溢价率的遏制来看，政策的效果较為(wèi)明显。根据克而瑞的统计，2016年南京土地平均溢价率為(wèi)76%，今年初至2月12日，溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%；北京从38%降到14%；广州从37%降到11%。
不过，上海易居房地产研究院总监严跃进认為(wèi)，从后续市场预期看，一、二線(xiàn)城市抑制地价的压力依然存在，后续依然有(yǒu)反弹的可(kě)能(néng)，尤其是很(hěn)多(duō)大城市后续土地出让节奏会加快，部分(fēn)房企还会有(yǒu)继续拿(ná)地的可(kě)能(néng)。
如其所言，进入2月中旬后，部分(fēn)高溢价地块再次出现。2月14日上午，南京鸡年的首场土拍，南京主城中华门外一优质地块，更是经过2个多(duō)小(xiǎo)时395轮竞价的拉锯战，拍到了最高限价98亿。
在2月10日的長(cháng)沙土地市场新(xīn)春首拍中，热点地块再次上演火爆行情。30余家房地产开发企业争相“抢地”，最高竞拍达137轮，六个地块成交总价31.6亿元，一块地溢价率171.8%。
2 土地新(xīn)政频出
大部分(fēn)城市為(wèi)了避免高价地都针对土地加大了限制条件，出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。目前至少有(yǒu)北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价。
其中，除杭州、郑州等地对溢价率进行限定，其余城市主要对价格进行限定，郑州、武汉还配有(yǒu)“熔断”机制。
2月13日，天津市市區(qū)國(guó)土资源分(fēn)局网站挂出消息，宣布推出天津市土地出让新(xīn)机制：报价到达上限，拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。2月8日，天津土地交易中心连续挂出两宗北辰區(qū)经营性用(yòng)地出让公告，即采取上述拍卖方式。
与之相似的是，在北京，“限房价、竞地价、限持有(yǒu)”的租售并行方式有(yǒu)可(kě)能(néng)成為(wèi)土地出让的新(xīn)常态。土地供应的极度稀缺，使得很(hěn)多(duō)房企也在未形成明确商(shāng)业模式的前提下拿(ná)下自持地块。
此外，房企拿(ná)地融资等方面监管全面收紧。2月13日，中國(guó)基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理(lǐ)计划备案管理(lǐ)规范第4号》，对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。
在此之前，上交所、深交所和央行也分(fēn)别发文(wén)或表态，对房企发债、房地产行业的细分(fēn)与分(fēn)类监管、土地贷款等进行强化监管。
3 長(cháng)三角热區(qū)
尽管近一两个月土地市场整體(tǐ)降温，但大型房企拿(ná)地的热情却丝毫不减。根据中原地产研究中心的数据显示，1月份，包括万科(kē)、保利在内的20大房企，拿(ná)地金额依然达到了1117.26亿元。
新(xīn)城控股高级副总裁欧阳捷表示，在市场增長(cháng)放缓周期下，希望弯道超車(chē)的房企会加紧拿(ná)地。值得注意的是，房企转向長(cháng)三角拿(ná)地的趋势更加明显，多(duō)家房企从去年下半年开始加大長(cháng)三角土地投资，比如碧桂园、中海、融创。
根据中原近日发布的数据显示，今年1月，卖地超过100亿的城市有(yǒu)5个。其中，隶属于長(cháng)三角區(qū)域的合肥、杭州，与泛長(cháng)三角區(qū)域的温州，位列第2、3、5名。
与之对应的当然是房企在長(cháng)三角區(qū)域土地的扩充。来自亿翰智库研究中心数据显示，万科(kē)自2016年下半年，在珠三角拿(ná)地几乎占据总體(tǐ)50%，而到了一月份，万科(kē)新(xīn)增约316万平方米，其中長(cháng)三角地區(qū)就有(yǒu)接近百万平方米。碧桂园1月份土地储备中，長(cháng)三角區(qū)域以85万平方米占1月土储的62%。
有(yǒu)意思的是，不少房企在2016年的增長(cháng)点都集中于長(cháng)三角區(qū)域：万科(kē)2016年上海大區(qū)完成1200亿销售；而碧桂园江苏區(qū)域以367亿元拔得头筹，沪苏區(qū)域年度业绩达308亿元，较2015年增長(cháng)175%。
欧阳捷认為(wèi)，長(cháng)三角15个城市的土地購(gòu)置面积仅占全國(guó)的9%，人和资本是流向長(cháng)三角的，这一區(qū)域具有(yǒu)强劲的房地产潜力。
接下来，房企有(yǒu)望加大对長(cháng)三角的倾斜力度。碧桂园甚至在华东设立5个區(qū)域公司，包括上海、沪苏、江苏區(qū)域公司，及沪浙、浙江區(qū)域公司。新(xīn)城集团董事長(cháng)王振华曾在年初明确提出了“千亿战略”，其中，長(cháng)三角區(qū)域贡献率或在6成以上。
此外，不少闽系房企外迁总部至上海，以上海為(wèi)中心的長(cháng)三角區(qū)域，成為(wèi)闽系房企战略布局的重点，如正荣集团、阳光城等企业。
4 曲線(xiàn)拿(ná)地
面对越来越少的优质地块，房企面临更為(wèi)严峻的现实是无地可(kě)拿(ná)，因此，收購(gòu)、兼并成為(wèi)很(hěn)多(duō)房企青睐的曲線(xiàn)拿(ná)地方式，如融创入股金科(kē)、融科(kē)智地、莱蒙國(guó)际。
在一、二線(xiàn)城市拿(ná)地更是如此。万科(kē)近日于北京新(xīn)获取的朝阳區(qū)红领巾桥地块，是通过与北京时尚控股有(yǒu)限责任公司合作而获得。同策研究中心总监张宏伟指出，目前在北上广深一線(xiàn)城市拿(ná)地的成本太高了，直接在二级市场拿(ná)股份，不仅可(kě)以赚取差价收益，还可(kě)以并表，改善公司财務(wù)结构。
在三、四線(xiàn)城市及潜力區(qū)域，并購(gòu)拿(ná)地也愈演愈烈。最近，融创再出大手筆(bǐ)，在廊坊永清县收購(gòu)一项目，建筑面积约100万平米，该项目的开发商(shāng)為(wèi)永清美景房地产开发有(yǒu)限公司。此外，融创还在张家口高铁站旁拿(ná)下一项目。
并購(gòu)拿(ná)地愈演愈烈，甚至超越招拍挂，成為(wèi)一部分(fēn)扩张型房企的主要拿(ná)地模式。融创近几年三分(fēn)之二的土地储备，都是通过并購(gòu)的方式拿(ná)到的，阳光城去年并購(gòu)总额超过200亿元，去年新(xīn)获的80%左右的土储来自并購(gòu)。
这些低价土地為(wèi)房企快速扩张提供了保障。中信建投一名分(fēn)析师透露，阳光城去年前十月的股权收購(gòu)楼面价仅為(wèi)1758元/平米。广发证券的研报显示，阳光城收購(gòu)所获取的项目资源理(lǐ)论毛利率达到了56%，而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利率仅有(yǒu)16.4%。
（来源：新(xīn)京报）
关注我们
