房企2月销售数据显示，龙头房企销售面积和销售规模均继续保持同比高速增長(cháng)。尽管部分(fēn)销售成果来自于去年销售结转，但这一增速仍然超过市场预期。同时，今年1-2月份全國(guó)房地产开发投资0.99万亿元，名义同比增長(cháng)8.9%，增速比去年全年提高2个百分(fēn)点，同样超出市场预期。
值得注意的是，受益于限購(gòu)溢出效应的三四線(xiàn)城市新(xīn)房销售同比大幅增長(cháng)。國(guó)泰君安研报认為(wèi)，在短期一二線(xiàn)楼市的资金和需求外溢和中長(cháng)期产业向三四線(xiàn)城市转移的大趋势下，三四線(xiàn)城市（尤其是核心城市周围）回暖态势有(yǒu)望持续。
增速超预期
从目前情况看，主要房企均呈现量价齐升的态势。其中，碧桂园、万科(kē)、恒大位于第一阵营。碧桂园前两月实现合同销售额872.6亿元，合同销售建筑面积约999万平方米。万科(kē)前两月实现销售金额866.3亿元，销售面积588.8万平方米，分(fēn)别同比增長(cháng)108.15%和92.8%。同时，万科(kē)加大了土地储备，2月新(xīn)增土地17处，权益投资86.54亿元，同比增加31.58%，新(xīn)增土地权益面积215.53万平方米，增長(cháng)92.19%。中國(guó)恒大前两月累计实现合约销售金额為(wèi)684.1亿元，较去年同期增長(cháng)87.6%；累计合约销售面积750.7万平方米，同比增長(cháng)77.8%。
其他(tā)主要房企方面，中海地产前两月实现合约销售约310.1亿元，同比增長(cháng)64.34%；保利地产同期实现销售额288.08亿元，同比增長(cháng)25.85%；融创同期实现销售235.6亿元，同比增長(cháng)83%；龙湖(hú)地产前两月為(wèi)244.5亿元，同比增長(cháng)269%；金地同期签约金额160.9亿元，同比增長(cháng)52.35%。
主要房企量价齐升，平均售价也有(yǒu)所提升。
数据显示，前两月房地产投资增速较去年同期有(yǒu)所增長(cháng)。2017年1-2月，全國(guó)房地产开发投资0.99万亿元，名义同比增長(cháng)8.9%，增速比去年全年提高2个百分(fēn)点。其中，东部地區(qū)投资同比增長(cháng)7.8%，增速比去年全年提高2.2个百分(fēn)点；中部地區(qū)增長(cháng)13.7%，增速提高3个百分(fēn)点；西部地區(qū)投资增長(cháng)7.8%，增速提高1.6个百分(fēn)点。从投资数据可(kě)以看出，中西部地區(qū)的投资受益于销售拉动，反弹力度大幅高于东西部地區(qū)。
2017年1-2月，住宅新(xīn)开工面积增速14.8%，开工意愿进一步加强。
三四線(xiàn)城市成增長(cháng)引擎
从目前销售数据看，受一二線(xiàn)城市调控限購(gòu)政策影响，三四線(xiàn)城市增速大幅提高。
数据显示，1-2月份，东部地區(qū)商(shāng)品房销售额6645亿元，增長(cháng)15.7%，增速回落23个百分(fēn)点。中部地區(qū)商(shāng)品房销售额2073亿元，增長(cháng)44.1%，增速提高5.4个百分(fēn)点。西部地區(qū)商(shāng)品房销售额2088亿元，增長(cháng)49.5%，增速提高31.2个百分(fēn)点。
1-2月，全國(guó)住宅累积成交同比增長(cháng)23.7%。其中，63城住宅成交累计同比增長(cháng)4.0%，其余500多(duō)个三四線(xiàn)為(wèi)主的城市累计同比增長(cháng)44%。
市场机构指出，雅居乐、碧桂园、新(xīn)城发展主要布局一些强三線(xiàn)城市和优质四線(xiàn)城市。这些公司近期股价持续上涨，显示市场对三四線(xiàn)复苏的强烈预期。
值得注意的是，环京的固安、燕郊等地春节后房价反弹明显，部分(fēn)楼盘单价甚至逼近3万元/平方米。
國(guó)泰君安研报认為(wèi)，三四線(xiàn)城市销售回暖，不仅受到返乡置业、一二線(xiàn)購(gòu)买力溢出的驱动，还受到产业结构调整带来的人口反向流动的影响。部分(fēn)核心城市进入了产业升级阶段，生产效率低下的中低端产业向三四線(xiàn)城市调整，让位于第三产业，随之而来的是人口结构的二次调整。在短期一二線(xiàn)楼市的资金和需求外溢、中長(cháng)期产业向三四線(xiàn)城市转移的大趋势下，三四線(xiàn)城市（尤其是核心城市周围）回暖态势有(yǒu)望持续。
调控或继续加码
随着部分(fēn)城市楼市热度再起，近期调控也有(yǒu)加码的趋势。
自2月28日至今，至少有(yǒu)11城加入或加码楼市调控政策。这些城市中既包括南京、杭州等前期已经多(duō)轮加码调控的二線(xiàn)热门城市，也包括涞水、涿州、嘉善等环京、环沪圈的城市，甚至包括赣州、福建省连江县、滁州市等一些三四線(xiàn)城市。
从调控的力度看，前期热点二線(xiàn)城市显著高于三四線(xiàn)城市。其中，南京扩大了限購(gòu)范围，本地家庭全面限購(gòu)第三套住房，非南京居民(mín)限購(gòu)条件升级。环京的涿州等地主要是限制外地户籍購(gòu)房者購(gòu)房，本地户籍購(gòu)房者则被小(xiǎo)幅提高了二套房首付，旨在降温异地炒房。而遠(yuǎn)离热点的滁州市仅提高了首付比例，居民(mín)購(gòu)买二套房的商(shāng)贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%，并未作出限購(gòu)。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从近期一系列的调控政策来看，控制热点城市房价仍然是楼市调控的重点。预计3月份还会有(yǒu)包括一線(xiàn)城市在内的各类城市出台或升级楼市调控政策，尤其是一些热点二線(xiàn)和三線(xiàn)城市。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟则认為(wèi)，部分(fēn)热点區(qū)域后续走势主要取决于信贷政策。1月份信贷额度刷新(xīn)了历史纪录。对于京津冀區(qū)域这类易涨难跌的房地产市场，整體(tǐ)依然需要增加政策措施。
同策机构研究总监张宏伟则指出，由于政策面的从严执行及楼市周期性的因素，2017年核心一二線(xiàn)城市商(shāng)品住宅市场或将在下半年进入价格调整期。届时或将出现“以价换量”的局面，下半年市场表现将弱于上半年。
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