自去年“9.30”以来，中國(guó)超55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次，楼市调控层层加码后进入限購(gòu)、限贷、限价、限售的“四限时代”。而4日，上海出台新(xīn)楼盘需公证摇号方式销售的措施，在分(fēn)析人士看来，或有(yǒu)其他(tā)城市跟进，楼市销售监管上预计有(yǒu)更多(duō)措施出台。
上海出新(xīn)规要求新(xīn)楼盘卖房需公证摇号
上海市住建委近日下发通知，明确要求新(xīn)开盘商(shāng)品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实購(gòu)房实名制；不得以任何名义收取价外价；开发商(shāng)、代理(lǐ)以及中介机构等工作人员不得以各种方式炒卖房号，对涉嫌违规的房企，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质。
据中國(guó)城市房地产研究院院長(cháng)謝(xiè)逸枫介绍，摇号选房、买房是一项中國(guó)房地产市场潜规则，房企采取这样的销售方式，目的是通过房源销控，制造出房源紧缺、销售火爆的惯用(yòng)营销策略的伎俩，达到房价上涨的利润最大化目的。
易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认為(wèi)，上海出台类似政策，很(hěn)大程度上说明限購(gòu)下市场相对趋于稳定，但销售环节还存很(hěn)多(duō)打擦边球做法。过去开发商(shāng)售楼处采取摇号等做法，猫腻太多(duō)。在当前住宅供应量没有(yǒu)明显上升情况下，通过公证方式来摇号，充分(fēn)體(tǐ)现了公平公正性，最大化保护購(gòu)房者权益。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟也向中新(xīn)网记者表示，公证為(wèi)了避免限价下开发商(shāng)定向销售，有(yǒu)利于保障普通人購(gòu)房，代理(lǐ)或者中介不准买自己服務(wù)的项目，避免一些暗箱操作。
分(fēn)析称房源库存不足城市或跟进“公证摇号”
謝(xiè)逸枫表示，上海公证摇号买房的政策，目的是缓解新(xīn)房与可(kě)售房源及开盘销售房源供应不平衡。一定程度上可(kě)以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化，防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房，或者是房企花(huā)钱请人或找托排队买房的火爆假象。
从政策影响看，张大伟称，上海这一规定是其他(tā)调控政策的补充，直接影响不大、后续应该还有(yǒu)其他(tā)调控政策。严跃进也认為(wèi)，后续对于上海房地产市场的管控预计还会趋严，尤其是销售过程中类似一房多(duō)卖、一房多(duō)价、私下乱收费等做法的管制。
“对于房源相对不足的城市，如何获得購(gòu)买权很(hěn)关键。看似是公平交易，但房企更容易操控房源，导致一种新(xīn)的購(gòu)房成本增加。”严跃进说，上海的做法，预计后续其他(tā)城市可(kě)能(néng)会跟进。因為(wèi)类似房屋交易中的拍卖，只适用(yòng)司法拍卖房，房地产市场一房一价的限定，使得摇号是最直接有(yǒu)效的管制措施。
謝(xiè)逸枫指出，南京在3月份就有(yǒu)摇号买房政策不明确成文(wén)的规定，眼下南京河西、江北等板块的热销楼盘都基本采取这样的销售方式。他(tā)预计短期之内，北京、广州、深圳、杭州等一線(xiàn)、热点二線(xiàn)城市极有(yǒu)可(kě)能(néng)会跟进实施摇号买房的政策。
限贷限購(gòu)后 近2月已20多(duō)城加码实施限售
上海规范商(shāng)品房预售要求开发商(shāng)客户数大于可(kě)售房源应公证摇号，意味着今年全國(guó)楼市调控从“限購(gòu)”到“限售”，再到目前的进一步升级——公证“摇号”买房。
自去年“9.30”楼市调控开始，今年3月17日，北京发布的楼市调控新(xīn)政掀起了全國(guó)新(xīn)一轮楼市调控收紧潮。
据中原地产研究中心统计，2016年9月底以来，全國(guó)已有(yǒu)至少55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。
仅在3月份，以北京版“认房认贷”政策出台為(wèi)标志(zhì)，粗略统计已有(yǒu)超过40个城市出台楼市调控举措。其中，“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一線(xiàn)城市，天津、厦门、杭州等二線(xiàn)城市也加入到“认房认贷”阵营。到了4月，地方出台调控政策近50次，调控力度和范围不断扩大，调控地區(qū)主要集中在二三線(xiàn)城市。
而在调控手段上，一些城市开启了限售的模式。截至目前，已有(yǒu)广州、珠海、惠州、成都、厦门、福州、西安、济南、郑州、青岛、杭州、扬州、常州、長(cháng)乐、徐水、启东、白沟、东莞、高碑店(diàn)等逾20个城市启动限售的调控政策。
张大伟表示，这一轮调控与历次调控最大的不同是，首次涉及商(shāng)住物(wù)业。本轮楼市调控的全面升级，从抑制投资投机的角度看，将有(yǒu)更多(duō)的城市加入限購(gòu)、限贷、限价、限售的“四限时代”。
“四限时代”多(duō)地楼市成交降温
而在密集的调控下，多(duō)地楼市成交出现新(xīn)一轮降温行情。易居房地产研究院4日发布的一份住宅成交报告显示，4月份，受监测的50个典型城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积為(wèi)2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。
严跃进指出，其研究院的报告中受监测的50个城市中，3-4月份，至少有(yǒu)30个城市出台过包括限購(gòu)在内的各类政策。4月份，这30个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积為(wèi)1832万平方米，环比减少14%，同比减少20%，均超过50个城市的总體(tǐ)成交跌幅。
中國(guó)指数研究院和中原地产5月2日先后发布的统计数据也显示， 4月楼市成交整體(tǐ)下行，一二線(xiàn)城市均不同程度地下降，三線(xiàn)城市同环比略有(yǒu)增長(cháng)。
中國(guó)指数研究院的数据显示，4月一線(xiàn)城市环比降幅為(wèi)30.50%，同比降幅為(wèi)34.57%；二線(xiàn)城市环比下降16.02%，同比下降35.45%；三線(xiàn)城市成交量环同比双双上涨，幅度分(fēn)别為(wèi)9.39%和11.10%。
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