楼市调控政策加码背景下，房地产销售出现降温迹象。
5月15日，國(guó)家统计局发布数据显示，1~4月份，商(shāng)品房销售面积与商(shāng)品房销售额增速双双回落。
不过，房地产销售降温的同时，房地产开发投资增速却创下两年新(xīn)高。《每日经济新(xīn)闻》记者注意到，数据显示，1~4月份，全國(guó)房地产开发投资27732亿元，同比名义增長(cháng)9.3%，增速比1~3月份提高0.2个百分(fēn)点。
对于房地产开发投资增速提升的原因，國(guó)家统计局新(xīn)闻发言人、國(guó)民(mín)经济综合统计司司長(cháng)邢志(zhì)宏解释说，首先，这与去年的延续效应是分(fēn)不开的。另外，房地产现在正在进行分(fēn)类调控，一線(xiàn)城市為(wèi)了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。
高基数及调控导致销售回落
数据显示，1~4月份，商(shāng)品房销售面积41655万平方米，同比增長(cháng)15.7%，增速比1~3月份回落3.8个百分(fēn)点。商(shāng)品房销售额33223亿元，增長(cháng)20.1%，增速回落5个百分(fēn)点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新(xīn)闻》记者表示，商(shāng)品房销售面积继续呈现增幅收窄的态势，这说明市场降温的态势比较明显。
申万宏源首席宏观分(fēn)析师李慧勇认為(wèi)，地产销售回落主要受地产调控加码及高基数影响。
而据央视网报道，截至目前，全國(guó)已有(yǒu)超过55个城市发布了各种调控政策160多(duō)次。
调控加码之下，对房价也将产生影响。近期，据社科(kē)院发布的《房地产蓝皮书：中國(guó)房地产发展报告（2017）》（以下简称“房地产蓝皮书”）显示，伴随热点城市房地产调控政策的实施，从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新(xīn)建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大，全國(guó)房地产市场的商(shāng)品房均价会由2016年增長(cháng)10%，下降到2017年上升不到1%。
不过，严跃进指出，从销售面积增速15.7%的水平来看，这也说明虽然市场在降温，但依然是高于去年同期水平的。这和三四線(xiàn)城市形成的托底效应有(yǒu)关，对于三四線(xiàn)城市来说，类似的托底效应使得此类城市交易相对活跃，成為(wèi)当前中國(guó)楼市交易活跃的一个重要组成部分(fēn)。
在严跃进看来，部分(fēn)大城市当前采取了摇号制度，说明市场成交量低是一个假象，如果供应端增加供应，后续交易端也会有(yǒu)上升的可(kě)能(néng)。类似的数据在商(shāng)品房的待售面积上也得到了體(tǐ)现。
数据显示，4月末，商(shāng)品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商(shāng)业营业用(yòng)房待售面积减少5万平方米。
“住宅待售面积下滑幅度是比较大的，充分(fēn)说明了当前楼市去库存的战略依然是在执行的。”严跃进说。
房地产开发投资增速超预期
尽管房地产销售回落，但房地产开发投资增速却超预期。
数据显示，1~4月份，全國(guó)房地产开发投资27732亿元，同比名义增長(cháng)9.3%，增速比1~3月份提高0.2个百分(fēn)点。國(guó)家统计局投资司首席统计师王宝滨表示，前4月房地产投资对全部投资增長(cháng)的贡献率為(wèi)20.1%，拉动投资增長(cháng)1.8个百分(fēn)点。
对于前4月房地产开发投资继续增加的原因，邢志(zhì)宏表示，去年全國(guó)的商(shāng)品房销售面积增長(cháng)了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，很(hěn)多(duō)房地产企业加大了投资力度，很(hěn)多(duō)在建项目仍在进行，投资项目有(yǒu)周期性，一旦开工了以后需要延续一段时间。所以，目前房地产投资的增長(cháng)可(kě)以说是这种周期性的延续。
除了与去年延续效应有(yǒu)关外，邢志(zhì)宏还表示，房地产现在正在进行分(fēn)类调控，一線(xiàn)城市為(wèi)了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。
对于未来房地产投资走势，新(xīn)开工面积与土地購(gòu)置面积等数据表现成為(wèi)机构关注的重点。
数据显示，1~4月房屋新(xīn)开工面积48240万平方米，增長(cháng)11.1%，增速回落0.5个百分(fēn)点。房屋竣工面积28174万平方米，增長(cháng)10.6%，增速回落4.5个百分(fēn)点。房地产开发企业土地購(gòu)置面积5528万平方米，同比增長(cháng)8.1%，增速比1~3月份提高2.4个百分(fēn)点。土地成交价款2104亿元，增長(cháng)34.2%，增速提高17.5个百分(fēn)点。
房地产投资走势机构存分(fēn)歧
华泰证券首席宏观研究员李超认為(wèi)，近半年期房销售火爆，地产投资有(yǒu)支撑，同时也不能(néng)低估新(xīn)开工对投资的支撑作用(yòng)。1~4月房屋新(xīn)开工面积增速已经超过竣工面积增速，同时1~4月購(gòu)地面积和土地成交价款均创下近年来新(xīn)高。因此地产投资不会失速，维持中期内地产投资增速保持稳健的判断。
在李慧勇看来，新(xīn)开工面积小(xiǎo)幅回落但土地購(gòu)置面积大幅回升，原因一是國(guó)家加大热点城市的土地供给，二是非热点城市去库存速度加快带动开发商(shāng)拿(ná)地和投资。预计全年房地产投资有(yǒu)可(kě)能(néng)大幅度超过市场5％左右的预期。
不过，从限購(gòu)政策及中央关于房地产定位上来看，也有(yǒu)机构认為(wèi)全年房地产投资将呈现温和下滑。
中信证券研报认為(wèi)，4月份房地产开发投资单月同比增長(cháng)9.6%，回升0.2个百分(fēn)点。房地产开发投资增速开始走稳，但是由于4月份以来全國(guó)各个城市限購(gòu)政策的逐渐升级，未来房地产投资增速料将趋势性回落。
中信证券上述研报指出，中國(guó)房地产自2006年之后有(yǒu)一个3年左右的周期现象，分(fēn)三个阶段。第一阶段：房地产销售回升，房地产价格回升，房地产投资回升；第二阶段：由于房地产市场过热，各个城市出台限購(gòu)政策，市场处于观望状态中；第三阶段：房地产销售回落，房地产价格回落，房地产投资回落。目前中國(guó)房地产市场正处于第二阶段，接下来将经历房地产的向下周期。
房地产蓝皮书也预计，根据2016年底中央经济工作会议“房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的”的定位，以及“既抑制房地产泡沫，又(yòu)防止出现大起大落”的定调，房地产市场将回归居住属性，投机性需求将受到压制。预计2017年房地产投资将进入下行通道，整體(tǐ)呈现温和下滑态势。
（来源：每日经济新(xīn)闻）
关注我们
