為(wèi)增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建購(gòu)租并举的住房體(tǐ)系，建立健全房地产平稳健康发展長(cháng)效机制，國(guó)土资源部会同住房和城乡建设部，根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房试点。就相关的政策依据、法规约束和社会关注的焦点问题，國(guó)土资源部土地利用(yòng)司负责人30日接受新(xīn)华社记者专访。
房住不炒：农地入市建房出租的政策依据
新(xīn)华社记者：能(néng)否简要介绍一下此次试点的指导思想、政策依据？
土地利用(yòng)司负责人：此次试点指导思想明确，就是紧紧围绕统筹推进“五位一體(tǐ)”总體(tǐ)布局和协调推进“四个全面”战略布局，树立创新(xīn)、协调、绿色、开放、共享发展理(lǐ)念，按照党中央、國(guó)務(wù)院决策部署，牢牢把握“房子是用(yòng)来住的，不是用(yòng)来炒的”定位，服務(wù)于构建購(gòu)租并举的住房體(tǐ)系，构建城乡统一的建设用(yòng)地市场，推进集體(tǐ)土地不动产登记，完善利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房规则，健全服務(wù)和监管體(tǐ)系，提高存量土地节约集约利用(yòng)水平，為(wèi)全面建成小(xiǎo)康社会提供用(yòng)地保障，促进建立房地产平稳健康发展長(cháng)效机制。
為(wèi)构建購(gòu)租并举的住房體(tǐ)系，稳定房地产市场，今年4月，住房和城乡建设部、國(guó)土资源部印发《关于加强近期住房及用(yòng)地供应管理(lǐ)和调控有(yǒu)关工作的通知》，提出“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集體(tǐ)建设用(yòng)地上建设租赁住房试点。”7月，住房和城乡建设部、國(guó)土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次提出“按照國(guó)土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可(kě)开展利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房试点工作。”
按照上述文(wén)件要求，國(guó)土资源部、住房和城乡建设部选择13个城市开展试点，对11个省级國(guó)土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具體(tǐ)部署。
在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中，按照地方自愿原则，部署开展利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房试点。限定在上述试点城市范围的原因在于，这些城市租赁住房需求较大，村镇集體(tǐ)经济组织有(yǒu)建设意愿、有(yǒu)资金来源，政府监管和服務(wù)能(néng)力相对较强。
京沪经验：五年探索、四大成效
新(xīn)华社记者：从工作基础看，农地入市建房出租有(yǒu)哪些实践经验？
土地利用(yòng)司负责人：為(wèi)加强房地产用(yòng)地市场调控，规范指导相关工作，《國(guó)土资源部关于做好2012年房地产用(yòng)地管理(lǐ)和调控重点工作的通知》提出：“对于商(shāng)品住房价格较高、建设用(yòng)地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用(yòng)农村集體(tǐ)建设用(yòng)地进行租赁住房建设试点的，按照‘严格审批、局部试点、封闭运行、风险可(kě)控’的要求，由省级人民(mín)政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”
北京、上海作為(wèi)首批试点城市，几年来试点项目运行取得了良好效果：一是增加了住宅用(yòng)地来源和租赁住房供给。二是扩展了集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地的居住和产业发展功能(néng)。三是对盘活低效集體(tǐ)建设用(yòng)地、解决城市周边外来務(wù)工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用(yòng)。四是拓宽了集體(tǐ)经济组织和农民(mín)增收渠道，农民(mín)获得長(cháng)遠(yuǎn)稳定收益，有(yǒu)获得感。
京沪试点经验表明，利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房，可(kě)以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有(yǒu)助于构建購(gòu)租并举的住房體(tǐ)系，建立健全房地产平稳健康发展長(cháng)效机制；有(yǒu)助于拓展集體(tǐ)土地用(yòng)途，拓宽集體(tǐ)经济组织和农民(mín)增收渠道；有(yǒu)助于丰富农村土地管理(lǐ)实践，促进集體(tǐ)土地优化配置和节约集约利用(yòng)，加快城镇化进程。
我们希望通过改革试点，到2021年底，在相关地區(qū)成功运营一批集體(tǐ)租赁住房项目，完善利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房规则，形成一批可(kě)复制、可(kě)推广的改革成果，為(wèi)构建城乡统一的建设用(yòng)地市场提供支撑。
依法依规建设出租：与“小(xiǎo)产权房”完全不同
新(xīn)华社记者：试点有(yǒu)哪些刚性约束，何以说与“小(xiǎo)产权房”完全不同？
土地利用(yòng)司负责人：试点方案明确规定了把握正确方向、保证有(yǒu)序可(kě)控、坚持自主运作、提高服務(wù)效能(néng)四项基本原则。其中两项内容需要着重强调：一是项目用(yòng)地应当符合城乡规划、土地利用(yòng)总體(tǐ)规划及村土地利用(yòng)规划，以存量土地為(wèi)主，不占用(yòng)耕地。二是发挥政府主导作用(yòng)的同时，必须尊重农民(mín)集體(tǐ)意愿，统筹考虑农民(mín)集體(tǐ)经济实力，合理(lǐ)确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集體(tǐ)经济组织自愿实施、自主运作。
根据试点方案要求，國(guó)土资源部与住房和城乡建设部共同部署利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房试点。省级國(guó)土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作，制定试点工作规则和组织实施方案，建立试点协调决策机构。各地區(qū)各有(yǒu)关部门要加强协调配合，稳妥有(yǒu)序推进试点。
我们注意到，目前网上有(yǒu)极个别声音提到“小(xiǎo)产权房”问题。集體(tǐ)租赁住房与“小(xiǎo)产权房”有(yǒu)本质區(qū)别。一个是依法依规，一个违法违规，不能(néng)混為(wèi)一谈。集體(tǐ)租赁住房，用(yòng)地符合城乡规划、土地利用(yòng)总體(tǐ)规划及村土地利用(yòng)规划“三大规划”，经依法批准建设，依法实施不动产登记，而且只用(yòng)于租赁。“小(xiǎo)产权房”本身就不是一个法律概念，既涉及违法用(yòng)地，又(yòu)涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。
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