针对投资者关心的中國(guó)房地产市场是否已经过热、未来是否会推出房地产税以及全球房产有(yǒu)何投资亮点等诸多(duō)热点问题，中國(guó)证券报记者日前独家专访了富兰克林实质资产顾问董事总经理(lǐ)雷蒙德·雅各布斯（Raymond J.Jacobs）。
雅各布斯指出，展望未来，中國(guó)政府方面将尽全力避免各种潜在的房产风险，最终将推出房产税来帮助國(guó)内楼市更為(wèi)健康地运行。目前在住宅市场已经吸引大量资金的背景下，投资者也可(kě)以关注一下相对冷门的投资领域，例如其团队就通过在意大利米兰購(gòu)买昂贵地段的房屋，改建并转型為(wèi)高级零售店(diàn)铺，达到了“点石成金”的效果。
中國(guó)将积极引导楼市健康发展
中國(guó)证券报：现在不少观点认為(wèi)中國(guó)房地产市场存在潜在的风险，你对此是否认同？
雅各布斯：实际上你会发现所谓泡沫都是等到破了以后才会被称之為(wèi)泡沫，在此之前则均是一片繁荣的景象。正是基于这个原因，不能(néng)说中國(guó)房地产是否已经存在泡沫，但我可(kě)以告诉投资者，中國(guó)政府目前已经在尽一切可(kě)能(néng)全力防止房地产风险，积极引导这个行业向着更為(wèi)健康的一面发展，具體(tǐ)的措施包括限購(gòu)、限贷等。
其实市场也不用(yòng)过于担心，因為(wèi)目前中國(guó)政府对于房地产市场的关注度要遠(yuǎn)高于一般市场参与者，楼市无疑已经成為(wèi)了中國(guó)经济最為(wèi)重要的一环。
中國(guó)证券报：有(yǒu)部分(fēn)悲观的投资者把中國(guó)当前的楼市与日本上世纪90年代初时的情景相比较，因而非常担忧，你认為(wèi)二者之间的相似点多(duō)吗？
雅各布斯：其实我更加关注的是二者的不同点。首先，中國(guó)政府对于经济、行业、产业的“掌控力”都要更强，这点与当年的日本就不太一样，日本政府对于经济的“掌控力”并没有(yǒu)那么强。其次，当年造成日本楼市泡沫破裂的一大主因是贷款过剩，而中國(guó)目前这个问题应该也没有(yǒu)那么严重。当年日本投资者运用(yòng)巨大幅度的贷款，不仅在國(guó)内投资房地产，还到全球各地买下各类不动产，而目前中國(guó)在楼市投资上运用(yòng)贷款的比例不及当年的日本，因此风险也就相对较小(xiǎo)。
中國(guó)证券报：你预计中國(guó)未来会否推出房地产税？
雅各布斯：具體(tǐ)的时间不好预测，但我认為(wèi)中國(guó)最终将推出房地产税。除了能(néng)够达到稳定房地产市场的作用(yòng)外，房产税还可(kě)以给政府带来比较稳定的收入来源。现在主要的发达经济體(tǐ)均有(yǒu)较為(wèi)稳定和成熟的房地产税收體(tǐ)系，以美國(guó)為(wèi)例，大量的税收无疑成為(wèi)支付社会福利的主要手段，欧洲的房地产税整體(tǐ)略低于美國(guó)，但也是國(guó)家财政收入的主要组成部分(fēn)之一。
但目前对于中國(guó)征收房地产税也存在一个问题，那就是发达经济體(tǐ)房价相对较為(wèi)稳定，因此如果税率确定的话，具體(tǐ)的征税金额也就比较稳定。但中國(guó)楼市相对波动有(yǒu)些大，具體(tǐ)的金额可(kě)能(néng)没有(yǒu)那么确定。因此这还需要政策制定者能(néng)够进一步完善制度。
关注优质物(wù)流办公物(wù)业
中國(guó)证券报：目前中國(guó)國(guó)内的房地产投资还有(yǒu)什么机会？
雅各布斯：正如大家都知道，中國(guó)國(guó)内投资者都很(hěn)喜欢購(gòu)买住宅，大量的资金涌向住宅，因此目前可(kě)能(néng)这方面的投资空间有(yǒu)所收窄。我们现在更加关注具有(yǒu)長(cháng)期潜力的物(wù)业。比如由于看好電(diàn)子商(shāng)務(wù)行业的发展前景，我认為(wèi)部分(fēn)好的物(wù)流相关物(wù)业值得投资。此外，比如在上海（楼盘），我们会青睐一些地点特别好，位于市中心地段的，建于1990年左右的，条件较好的二手办公楼，对于这些物(wù)业希望租和买的人都不在少数。
要知道对于房地产市场的投资，你最需要关注的问题之一就是谁会“接盘”。这些地点非常好的，或者是具有(yǒu)行业潜力的物(wù)业，你永遠(yuǎn)不会发愁谁会是下一个买家。
中國(guó)证券报：作為(wèi)全球性的投资者，富兰克林在各地的投资策略有(yǒu)何區(qū)别？如何能(néng)够更好地投资当地市场？
雅各布斯：的确是有(yǒu)區(qū)别的，一些新(xīn)兴经济體(tǐ)的主要城市处于不断扩大、加速城市化的进程之中，对于这些城市我们可(kě)能(néng)会重点关注一些新(xīn)區(qū)。但一些已经建成的发达经济體(tǐ)的城市策略就不一样。以意大利米兰為(wèi)例，通过購(gòu)买昂贵地段的住房，改建并转型為(wèi)高级零售店(diàn)铺则是一个不错的选择。
房地产投资对于当地市场的了解至关重要，因此我们会选择与当地的运营商(shāng)合作，当然当地的运营商(shāng)需要保证一定的投资回报率。
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