不久前闭幕的中央经济工作会议提出，“房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的”，这样鲜明的立场、直白的表述，给媒體(tǐ)和公众留下深刻印象，也引得社会高度关注。
房地产调控可(kě)以说是我國(guó)经济稳中求进、健康发展所绕不过去的一个坎儿。近年来，政府在调控手段上实现了行政手段向市场手段的转换，在调控机制上实现了中央统一步调向发挥地方主體(tǐ)责任的转变，但从当下的房价来看，调控效果与百姓的期待还存在距离。筆(bǐ)者认為(wèi)，准确理(lǐ)解房子的“住”与“炒”，有(yǒu)助于為(wèi)梳理(lǐ)房地产调控思路，进一步构建调控的長(cháng)效机制。
按照政治经济學(xué)原理(lǐ)，住，就是房子的使用(yòng)价值，炒，则是房子的价值。在使用(yòng)价值方面，房子关乎百姓的基本生活，由于中國(guó)传统观念，也由于现实中租赁市场不完善，如今买房成為(wèi)很(hěn)多(duō)年轻人结婚的前置条件，不买房，心里就感觉不踏实、不安定。前些年有(yǒu)人说“丈母娘推高房价”，去除调侃意味，还是有(yǒu)一定现实依据的。上面这些，都是“住”的内涵。
在价值方面，虽然我们说房子不应该用(yòng)来炒，但不等于现实中不存在炒。任何商(shāng)品只要具有(yǒu)涨价的预期，都可(kě)能(néng)被炒，从早些年的君子兰，到如今的“蒜你狠”之类，无不验证这个道理(lǐ)。近年来，房价单边上涨，赚钱效应明显，吸引了大量资金炒房，而后又(yòu)进一步推高房价，这些已众所周知，无需赘述。
房子同时具有(yǒu)“住”与“炒”这两种属性，而且，这二者之间还有(yǒu)着微妙的关联。
因為(wèi)能(néng)够“住”，于是“炒”房具有(yǒu)了题材和底气。现实中各种炒作很(hěn)难保证稳赚不赔，比如炒股，但炒房却是个例外，这是為(wèi)何？正因為(wèi)“房子是用(yòng)来住的”。如果是其他(tā)商(shāng)品，价格冲高之后，资金会因担心风险而撤出，从而促使价格回落，而房子则不同。因為(wèi)房子具有(yǒu)使用(yòng)价值，且具有(yǒu)不可(kě)替代性，人总是要住房子的，不管房价多(duō)高，刚需们总是要尽力去买，他(tā)们成為(wèi)高房价坚定的“接盘侠”，这就成了炒房的独特题材和最大底气。
因為(wèi)存在“炒”，使得“住”房受到严重影响，甚至被绑架。很(hěn)多(duō)商(shāng)品的价格都可(kě)能(néng)因炒而涨，但并不是都会对群众的生活产生影响，比如股票、黄金、邮币卡，当价格畸高时，普通百姓可(kě)以选择“不玩儿”。然而，面对飙升的房价，普通百姓却没有(yǒu)“不玩儿”的权利，而不得不被迫参与，承受房价被炒高而带来的伤害。可(kě)以这么说，如果房子不是给人住的，倒是可(kě)以允许炒的存在。比如对于高档别墅和酒店(diàn)式公寓，由于其与普通民(mín)众的居住需求不是密切相关，因此历来在调控政策上都比较宽松。
需要指出的是，“炒房”之“炒”，有(yǒu)着很(hěn)多(duō)特殊性。其一，房子关系民(mín)生，兼具居住和投资属性，住房是刚性需求，一旦炒房，普通消费者的居住需求必然被绑架，这一点与黄金等商(shāng)品不同。其二，房子易于保管，且单价较高，具有(yǒu)炒的便利，这一点与粮、肉、菜等同样是“刚需”的商(shāng)品又(yòu)有(yǒu)不同。其三，房子资源有(yǒu)限，住房供应受土地限制，短期难以通过加大供给来平息炒作，这一点与前些年日本核辐射后出现的抢盐事件也不同。
之所以说“房子不是用(yòng)来炒的”，因為(wèi)炒房具有(yǒu)多(duō)方面危害。一是影响百姓居住需求，这个上面已经提到。二是炒房对实體(tǐ)经济形成挤出效应，人们不愿意投资实业，觉得“干什么都不如炒房”，导致全社会资源要素向房地产聚集和流动，严重影响创新(xīn)创业、实业发展、结构调整、转型升级。三是房地产产业链很(hěn)長(cháng)，与金融联系紧密，炒房集聚楼市泡沫，一旦泡沫破灭，很(hěn)可(kě)能(néng)带来系统性金融风险。
遏制炒房，不能(néng)只靠道德教化，而要设置一些限制条件，让它炒而不能(néng)。这就类似于，火車(chē)票是用(yòng)来通行的，不是用(yòng)来赚钱的，因此倒票行為(wèi)必须惩戒。现在看，近年来房地产调控的种种措施，其目标归结為(wèi)一点就是，既要保护“住”，又(yòu)要遏制“炒”，具體(tǐ)包括税收、信贷和限購(gòu)这三方面手段。
税收政策方面，根据房主持有(yǒu)房产的时间的長(cháng)短（通常以2年或5年為(wèi)限），在交易环节设定不同的税率，以此體(tǐ)现对自住与投机的區(qū)分(fēn)。信贷方面，一般是支持首套房，提高二套房贷利率，三套及三套以上房贷停贷或从严管理(lǐ)。政策的合理(lǐ)性显而易见，如果买两套房子还不够用(yòng)，那么可(kě)以大概率地判断他(tā)購(gòu)房的目的不是住而是炒。借款炒房不能(néng)支持，用(yòng)自有(yǒu)资金全款炒房（如前些年的山(shān)西炒房团）同样不能(néng)支持，这就要在限贷之外辅之以限購(gòu)的手段。本地居民(mín)限購(gòu)两套的标准，也能(néng)够满足大多(duō)数合理(lǐ)自住需求。
近日，中央财经领导小(xiǎo)组在研究抑制房地产泡沫问题时提出，要分(fēn)类调控，地方為(wèi)主，金融、财税、土地、市场监管等多(duō)策并举，形成長(cháng)遠(yuǎn)的制度安排，让全體(tǐ)人民(mín)住有(yǒu)所居。
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