这几年，房地产市场按下葫芦浮起瓢，一二三線(xiàn)城市轮番上涨。其中，最让人意外的是，在严密调控之下，去年三四五線(xiàn)城市还是出现了房价大涨。為(wèi)何在许多(duō)库存压顶、人口净流出、经济竞争力弱的小(xiǎo)城出现了普遍的房价上涨？
这里面的奥秘就是棚改货币化安置疾速推进。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米，占全年商(shāng)品房销售面积15%。2017年的数据尚未公布，但货币化安置比例会大幅提高，棚改户購(gòu)房面积占比可(kě)能(néng)会接近20%。
这是一场人為(wèi)制造的天量購(gòu)房需求，棚改户大规模集中入市直接导致了2017年三四五線(xiàn)城市房地产销售火爆，房价狂飙。
本文(wén)试图探寻十多(duō)年发端于辽宁抚顺的棚改，如何一步步登入中國(guó)今年宏观政策的皇冠之路，进而如何导致了去年小(xiǎo)城市房地产销售的火爆。
正文(wén)：
关键瞬间
2004年12月26日，东北的抚顺零下29度，白雪(xuě)覆盖在低矮、破败的棚屋上，很(hěn)多(duō)房子有(yǒu)裂缝寒风呼啸里往里灌，大白菜都冻成了冰棍。
当时谁也没有(yǒu)想到，这里后来会成為(wèi)影响中國(guó)经济、房地产市场走向的重要场地。
这一天，刚刚履新(xīn)辽宁书纪第12天的李总来到这里看望困难群众，他(tā)先去了茨沟棚户區(qū)，李总问当地的领导：还有(yǒu)没有(yǒu)更困难的？他(tā)们共同回答(dá)说：莫地沟。
他(tā)们来到了莫地沟，在一部六集纪录片《世纪变迁——辽宁城市集中连片棚户區(qū)改造纪实》中仍可(kě)以看到当时的场景。当李总出来时，一群居民(mín)围住了他(tā)，让他(tā)不要来了，“不解决问题来了来了也是白来”。李总当场承诺，今后就是砸锅卖铁也要改造棚户區(qū)。许多(duō)人在多(duō)年以后仍清晰记得“砸锅卖铁”这四个字。
4天后，在辽宁省 委九届八次会议上，李总将棚改列為(wèi)全省“一号民(mín)生工程”。在当时的条件，这样做很(hěn)不容易。辽宁的棚改其实很(hěn)早就开始，但经济困难、缺乏资金支持，有(yǒu)心无力。
辽宁省两会结束后，据媒體(tǐ)报道，当年3月，开行率先向辽宁棚改项目发放30亿贷款，注入了启动资金。这样的支持可(kě)谓雪(xuě)中送炭。4月份，辽宁全省的棚改在莫地沟拉开序幕。
辽宁的棚改，可(kě)以说得到了上上下下、方方面面的赞誉，当地居民(mín)感激不尽，中央领导也多(duō)次肯定。
此后，棚改政策走向全國(guó)。2008年，為(wèi)了应对全球金融危机的影响，國(guó)務(wù)院发布了扩大内需的“國(guó)十条”，棚改被列入其中。2009年末，住建部、发改委、财政部等五部委发布了《关于推进城市和國(guó)有(yǒu)工矿棚户區(qū)改造工作的指导意见》。
这份文(wén)件指出，“实施棚户區(qū)改造，既可(kě)以带动社会投资，促进居民(mín)消费，扩大社会就业，又(yòu)可(kě)以发展社區(qū)公共服務(wù)，加强社会管理(lǐ)，推进平安社區(qū)建设，是扩内需、惠民(mín)生、保稳定的重要结合点。”此时，棚改已经开始“变形”，它不完全是一个民(mín)生工程，而且还是一个发展工程，承担稳增長(cháng)的重任。
但对棚改而言，真正具有(yǒu)转折性的一幕是在2014年，莫地沟视察的十年后。
2014年3月底， “两会”结束后，李总开始了外出考察，第一站选在了辽宁。这是他(tā)当选总里后第一次回来。在沈阳遠(yuǎn)大集团，他(tā)对道路旁闻讯赶来的职工说，“七年以前，我离开辽宁，七年以后，我再次来到遠(yuǎn)大。”
离开遠(yuǎn)大集团后，他(tā)去了一家小(xiǎo)额贷款公司和农业银行。临上車(chē)离开时，李总特地回头叮嘱农行负责人，要求他(tā)服務(wù)好“三农”，加大对棚户區(qū)改造的支持。
《辽宁日报》对上述细节有(yǒu)详细的报道。李总在辽宁时的搭档、辽宁省省長(cháng)陈和央行行長(cháng)周小(xiǎo)川都全程陪同考察。
随后，李总来到内蒙，考察了赤峰市的一处棚户區(qū)，画面中，他(tā)钻进一间半地下室看望居民(mín)。这只是李总任内无数次考察棚户區(qū)中的一次，但这次却有(yǒu)了非同寻常的意义。几天后，4月2日，國(guó)務(wù)院召开了一次对棚改而言具有(yǒu)重要意义的一次常務(wù)会议。月底，辽宁省長(cháng)陈进京履新(xīn)住建部书纪。
这次常務(wù)会议将棚改行动大幅升级，让开行大力支持棚户區(qū)改造，开行专门成立了住宅金融事业部。
此时，可(kě)以说是人、财、事万事俱备，只待大干一场。
央行和开行加持
但是开行到底要如何支持棚改，外界并不知道细节。毕竟，开行一直支持棚改，现在能(néng)有(yǒu)什么不同？
到了2014年年中，市场突然出现传言，开行获得了央行上万亿的再贷款资金支持，用(yòng)于棚改。
开行当年二季度的工作会议似乎也显示了不同寻常，在二季度，开行的棚户區(qū)改造贷款大大增加。其中，自4月2日國(guó)務(wù)院常務(wù)会议以来，发放了1949亿元，同比增長(cháng)433%。当年6月26日，银监会批复开行筹建住宅金融事业部。
但是对于万亿的传言，市场并不完全相信，因為(wèi)通过分(fēn)析当年央行第二季度的资产负债表，并没有(yǒu)大规模的扩张。如果开行获得了如此天量的资金，央行的资产负债表会有(yǒu)显示。
央行官方则迟迟不回应市场的传言。直到次年，央行要再次动用(yòng)PSL工具时，上述消息才得到了官方证实，2014年央行通过PSL工具向开行提供了3831亿元资金，2015年前5个月提供了2628亿元。
央行的公告称，“2014年4月25日，為(wèi)贯彻落实國(guó)務(wù)院第43次常務(wù)会议精神，中國(guó)人民(mín)银行创设抵押补充贷款（PSL）為(wèi)开发性金融支持棚改提供長(cháng)期稳定、成本适当的资金来源。”
后来，央行承诺按月公开PSL数据，在2015年9月以前，PSL工具就开行独享，余额达到9589亿，接近万亿。从当年10月开始扩围，三大政策性银行共享。而今截至2018年2月，PSL余额已接近3万亿。
这种专门针对开行或政策性银行的PSL工具一度引起了较大争议，一是初期操作不透明。二是為(wèi)政策性银行量身订做的定向货币政策存在争议。
有(yǒu)了央行和开行的加持，棚改突飞猛进。2013年的目标是304万套，2014年的目标升為(wèi)470万套以上，2015年则再提升為(wèi)580万套。2016年则為(wèi)600万套（实际开工606万套）。2017年棚改实际开工再创新(xīn)高达到609万套，棚改规模连年攀升。
此时，全國(guó)的房地产市场库存压顶，三四五線(xiàn)城市尤其明显，但棚改房带来的增量还在不断入市。
怎么办？去库存需要新(xīn)思维。
天量購(gòu)买力
从2014年下半年开始，住建部就开始探索棚改与去库存相结合的方式，这就是货币化安置方式。
棚改货币化安置早已有(yǒu)之，但是初期并未鼓励，而是由棚户區(qū)居民(mín)自愿选择。但到了2015年中，住建部就开始力推货币安置了。
当时中國(guó)经营报引述一位地方住建厅官员的话称，“最近部里面开了一个座谈会，主题是关于棚户區(qū)改造工作推进和落实的。在这个会上，提到了要通过完善政策、制定指导意见，提高棚户區(qū)改造货币化安置比例。”
住建部多(duō)位官员不断地公开表态，鼓励棚改货币化安置，这成為(wèi)政策主轴。2015年6月，副部長(cháng)王宁出席國(guó)務(wù)院政策例行吹风会上表态，鼓励棚户區(qū)改造货币化安置。
2016年3月两会期间的记者会，住建部副部長(cháng)倪虹在回答(dá)记者关于棚改货币化安置的问题时列举了这样做的许多(duō)好处，其中一条是，“也有(yǒu)利于当前房地产市场的去库存。去年看，棚改货币化安置的比例达到了29.9%，今年我们要加大工作力度，力争向50%努力，可(kě)以说对于消化库存是一举双得。”
这一目标基本实现了，2016年，货币化安置比例已经达到了48.5%，同比提高了18.6个百分(fēn)点。但推动货币化安置的力度在2017年并没有(yǒu)减弱，反而在继续加强，重点是三四線(xiàn)和县城。
2016年底，住建部和财政部专门就棚改货币化安置发文(wén)，“省级财政部门会同住建部门向市县分(fēn)解下达中央和省级补助资金时，对棚改货币化安置去库存成效显著的市县要予以倾斜。”
2017年是棚改货币化安置狂奔的一年，各个地方出台更加明细的政策，设置货币化安置的硬性比例。比如湖(hú)南，早在2016年10月底就提出了2017年的目标不低于60%，而且要求2016年未达到50%的地區(qū)申报的棚改项目，将不予受理(lǐ)。因此，2017年上半年，湖(hú)南棚改货币化安置比例达到86.3%。
2017年3月，住建部部長(cháng)陈在“部長(cháng)通道”上接受记者采访时说，今年将在三線(xiàn)、四線(xiàn)城市，也包括县城，进一步推进棚改货币化安置。当年5月底的一次國(guó)務(wù)院政策例行吹风会上，住建部副部長(cháng)陆克华说，“因地制宜推进棚改货币化安置。促进商(shāng)品住房库存量大、市场房源充足的三四線(xiàn)城市和县城去库存。”
也就是说，在三四線(xiàn)城市和县城推动货币化安置是2017年的工作重点之一。目前，2017年的全國(guó)货币化安置比例数据仍未公布。但市场普遍认為(wèi)，可(kě)能(néng)达到甚至超过60%。
那么，棚改货币化安置到底对全國(guó)房地产销售及去库存起到多(duō)大作用(yòng)呢(ne)？
2017年2月23日，住建部陈在记者会上指出，去年棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6个百分(fēn)点，可(kě)以从市场上購(gòu)房2.5亿平方米。
陈的数据大约是这样得来的：2016年棚改开工606万套，货币化安置比例為(wèi)48.5%，货币化安置接近一半，大约300万套。以上述2016年年底住建部和财政部文(wén)件里提到每套80平米计算，那么就等于帮助房地产去库存：300万*80平米=24000万平米。
按照國(guó)家统计局的数据，2016年全國(guó)商(shāng)品房销售面积15.73亿平方米，那么棚改货币化安置拉动的比例就高达15.26%。
按照这样的数据预估，2017年如果货币化安置比例提升到60%甚至更高的话，2017年棚改货币化安置消化的库存占全年销售比有(yǒu)可(kě)能(néng)接近20%。
如此巨量的購(gòu)买需求，在政府推动下急急忙忙进入市场，房价能(néng)不暴涨吗？
2017年5月24日，又(yòu)是具有(yǒu)重要意义的一天。当天的國(guó)務(wù)院常務(wù)会提出了新(xīn)目标，在上一个三年计划结束后，2018年至2020年的新(xīn)3年计划出炉——再改造各类棚户區(qū)1500万套。
按照住建部官方的数据，之前的棚改已经解决了8000万人的住房问题，那么按一套居住三口人计算，未来1500万套将解决4500万人的居住问题，总共将超过1.2亿人住房问题，超额完成了“一亿人”的目标。
那么，你说未来小(xiǎo)城的房价会怎么样？城出现了普遍的房价上涨？
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