关注地产行业的岛友，料想不会错过这几天地产股暴跌的新(xīn)闻。
碧桂园，6月26日一早跌幅超过8%，短短四天内市值蒸发800亿元；同日，中國(guó)奥园、雅居乐、新(xīn)城发展控股跌超6%，中國(guó)建材跌近6%，融创中國(guó)跌4.81%，中國(guó)恒大2.73%。
地产股為(wèi)何集體(tǐ)暴跌？
一则有(yǒu)关棚改的消息是关键：棚改项目审批权收回至國(guó)开行总行。所谓“棚改”，是指為(wèi)改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。
那么，棚改项目审批权的上交同房地产有(yǒu)何关系？是否真如市场传言，棚改货币化安置推高了三四線(xiàn)城市房价？三四線(xiàn)城市房价还有(yǒu)没有(yǒu)春天？
这件事情有(yǒu)嚼头，要好好琢磨琢磨。
实例
说一千道一万，当事人现身说法最真实。先来看一则某地产公司在某中部三線(xiàn)城市2017年初的广告。
“今年市定目标任務(wù)是3.04万户，征收房屋430万㎡，计划投资265.17亿元，动迁15万人！什么？感觉3.04万户、15万人只是个数字，和自己没什么关系？那咱们拿(ná)去年的事实说说话。2016年棚改推动房地产去库存7000余套。
对！就是这个数字！是不是感觉今年又(yòu)可(kě)能(néng)有(yǒu)大批的棚改户加入买房大军？是不是感觉房价又(yòu)会变动？贴心的我劝你哈，买房莫要犹豫观望，看准了买了就ok！”
顺便备注一下，这座2017年棚改就动迁15万人的中部城市，城區(qū)人口数量只有(yǒu)100万多(duō)一点。
不消多(duō)说，棚改之于当地楼市的意义已然明了。
故事可(kě)以从2014年说起。
该城市一位居民(mín)告诉，三四年前，这座傍水而居的城市房价只有(yǒu)三四千，人均月工资也是这水平，生活很(hěn)惬意，压力也不大，“盖了很(hěn)多(duō)房子，卖不出去，大家也不着急买，房价有(yǒu)一阵子还下降。”
房地产库存高企，土地就卖不出去，依赖土地财政的地方政府想必急坏了。有(yǒu)多(duō)急呢(ne)？
一个故事可(kě)以证明。
去年底，中部某县一位刚离职的官员私底下告诉：“负债太多(duō)了，2016年卖了两宗地，今年卖了一块地，老板（指县委书记、县長(cháng)）都快急死了。县里面除了医院没有(yǒu)抵押，其他(tā)可(kě)以抵押的资产都抵押出去了”。他(tā)如果土地再卖不出去，抵押的土地价格下跌，银行逼债，政府信用(yòng)违约，那可(kě)麻烦大了这并非某一个城市的难题，而是全國(guó)普遍现象。
撬动
怎么办？
必须把手头的存货清仓，接着再卖地，卖新(xīn)房子，要不，这生意就做不下去了。卡住脖子的难题是，谁来掏钱买单？靠当地居民(mín)家里可(kě)掏不出更多(duō)的钱。那么，钱从哪里来？谁来撬动这个支点？
棚改货币化安置的定向宽松（PSL）如期而至。
2015年，國(guó)務(wù)院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商(shāng)品房库存。棚改规则逐渐转向為(wèi)货币化安置，也就说拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子。
恒大集团首席经济學(xué)家任泽平认為(wèi)棚改是一石三鸟之计：“棚户區(qū)改造不仅改善民(mín)生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一”。
中國(guó)社会科(kē)學(xué)院金融所房地产研究中心主任毫不讳言：“棚户區(qū)改造货币化的初衷是房地产去库存。”
从此前的实物(wù)安置改為(wèi)货币化安置是其中关键，而PSL又(yòu)是核心环节，并被不少地方政府视為(wèi)如意法宝，放大到极致。
具體(tǐ)怎么操作呢(ne)？还是以上述的中部城市為(wèi)例，政府规划一批棚改项目，向政策性银行申请专项贷款，國(guó)开行再通过PSL拿(ná)到央行资金。贷款到手，地方政府通过货币化安置向棚户區(qū)居民(mín)发放补偿款，棚改拆迁户拿(ná)着拆迁款，欢天喜地买新(xīn)房去，比如上述所说的做广告的大公司。
这里说的政策性银行主要就是國(guó)开行。公开数据：截止2017年末，國(guó)开行累计发放棚户區(qū)改造贷款3.4万亿。在回应几天前的消息时，國(guó)开行说截至5月末，今年发放棚改贷款4369亿元，有(yǒu)力支持了棚改续建及2018年580万套新(xīn)开工项目建设。
占比有(yǒu)多(duō)大呢(ne)？住建部副部長(cháng)陆克华曾透露，2016年全國(guó)棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分(fēn)点。另有(yǒu)数据：2017年我國(guó)各类棚户區(qū)改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。
三年棚改计划之前的2014年，棚改货币化安置比例是9%。
效果
效果如何？
仅2016年，棚改货币化安置可(kě)以从市场上購(gòu)房2.5亿平方米。当年全國(guó)住宅销售面积13.75亿平方米。再算算，这2.5亿平方米主要集中于三四線(xiàn)城市，其效果就更加可(kě)观了。
如此大手筆(bǐ)，库存被快速消化，甚至不得不加快供地。
5月初，拿(ná)到一份《湖(hú)南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城區(qū)、各县市商(shāng)品房库存去化周期的函》显示，衡阳城區(qū)的住宅去化周期只有(yǒu)5.5个月，株洲茶陵县仅1.4个月！什么意思？按照当时的销售进度，茶陵县1.4个月后就没有(yǒu)房子卖了。
无独有(yǒu)偶，湖(hú)北省住建厅今年6月4日也发文(wén)警示住房库存消化周期不足6个月的城市做好工作，遏制投机炒作。如今，宜昌、徐州、西双版纳等城市都已加入限購(gòu)的行列。
当然，此时的地价已非吴下阿蒙。在湖(hú)南衡阳，2017年商(shāng)住用(yòng)地出让最高单价突破756万元/亩。2014年12月，当地土地最高单价是261.4万元/亩，三年近三倍涨幅，飙升幅度之大，让人瞠目。
面粉贵了，面包自然跟涨。2014年，衡阳住房均价為(wèi)3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡阳最贵地块的楼面价已达3700多(duō)，房价超7000元/平方米是常态，八九千也不稀奇。
原本為(wèi)房子太多(duō)卖不动而发愁的那个中部小(xiǎo)城，房价也昂首挺进“万元户”行列。
不过，这里有(yǒu)个小(xiǎo)疑惑。按照定义，城市棚户區(qū)是指在城市规划區(qū)集中连片简易结构房屋较多(duō)、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限長(cháng)、功能(néng)不全、安全隐患突出的區(qū)域，包括城市棚户區(qū)、國(guó)有(yǒu)工矿棚户區(qū)、國(guó)有(yǒu)林區(qū)棚户區(qū)和國(guó)有(yǒu)林场、垦區(qū)危旧房等，后来棚改还扩展到了集體(tǐ)土地上的城中村改造。
棚户區(qū)是历史欠账，也是城市伤疤。从2008-2016年，全國(guó)棚改已累计使8000多(duō)万住房困难群众“出棚进楼”，相当于德國(guó)的总人口。这无疑是伟大的民(mín)心工程。
快速推进后，一位开发商(shāng)人士直接告诉，“这么多(duō)年，城市化建设非常快，城市棚户區(qū)其实在迅速减少，一二線(xiàn)城市的棚户區(qū)已经不多(duō)了。”
棚户區(qū)不够用(yòng)怎么办？西部某市经信委的一位处级干部说，放着这么好的政策不用(yòng)不可(kě)能(néng)，没有(yǒu)条件，创造条件也要上。
于是，棚改这本民(mín)心工程的真经到了某些地方就念歪了。比如，有(yǒu)网友爆料，2016年，江西九江某區(qū)38栋别墅型商(shāng)住楼（100余户）也要进行“棚户區(qū)改造”。
可(kě)以肯定，这并非孤例。
淡出
不过，怪象出现，却也是棚改货币化安置政策逐步淡出的征兆。
2017年政府工作报告指出，支持农民(mín)工在城镇購(gòu)房，提高棚改货币化安置比例，房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有(yǒu)看头，倒推解读，去库存目标已实现，棚改货币化安置的手段自然没有(yǒu)保留的必要，接下来亟待处理(lǐ)的是房价高企带来的风险。
尹中立也撰文(wén)称，三四線(xiàn)城市的居民(mín)收入水平低，用(yòng)去库存的手段刺激購(gòu)房，金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四線(xiàn)城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户區(qū)改造的货币化安置。
上述中部城市住建局今年4月称，当地2018年比2017年的棚改计划小(xiǎo)些。2017年棚改计划中心城區(qū)征拆户数30440户，2018年棚改计划中心城區(qū)征拆户数13448户。
中國(guó)社会科(kē)學(xué)院世界经济与政治研究所经济发展室主任徐奇渊测算：2018年2季度PSL增量与去年同期相比，增速几乎為(wèi)0。
连乡镇都不放过的恒大、碧桂园们或许确实到了回撤的时候。至于被断粮的三四線(xiàn)城市房价，且行且看。
关注我们
