今年上半年，房地产市场调控持续高压，调控政策密集出台。在高压之下，房价趋于稳定，但是房企销售和土地出让金仍保持增長(cháng)。数据显示，房企销售额普遍上涨，碧桂园、万科(kē)以及恒大“三巨头”今年上半年销售总额突破万亿，三家房企销售额都超过3000亿元，而中型房企的销售增速最快，当然，房企之间的分(fēn)化也在加剧。不过，随着调控的深入，房企的资金问题越来越凸显，这也将导致房企在策略上进行重新(xīn)的选择。在土地市场方面，土地出让金继续增長(cháng)，并且创出历年同期新(xīn)高，但是从价格上观察，趋于平稳，溢价率出现回落。不过，不同城市之间出现较大的分(fēn)化，三四線(xiàn)城市土地成交相对较热。土地市场的调控也是楼市调控的焦点，供应體(tǐ)制和结构在逐渐变化并深入。
导读
截至记者发稿时，房企“三巨头”均发布了半年销售业绩。上半年，碧桂园的销售额4124.9亿元，同比增長(cháng)42.8%，成為(wèi)唯一一个迈过4000亿门槛的企业。恒大的合约销售金额达到3041.8亿元，同比增長(cháng)24.62%；万科(kē)实现销售3046.6亿元，同比增長(cháng)10%。
当房地产行业进入分(fēn)化时代，大中型房企仍然可(kě)以在市场下行期分(fēn)得一杯羹。
近日，上市房企纷纷发布半年销售简报，并普遍录得增長(cháng)。其中，恒大上半年销售金额為(wèi)3041.8亿元，同比增長(cháng)24.62%；万科(kē)同样突破3000亿元大关，同比增幅為(wèi)10%。富力、融信、金茂、建业、龙光、中南建设、荣盛发展等企业，上半年销售均有(yǒu)不同幅度的增長(cháng)。由于去年大部分(fēn)房企已实现了销售规模的高点，这意味着今年的业绩存在继续攀高的动力。
尽管房地产调控政策继续加码，但行业的红利期似乎仍未结束。按照官方的数据，今年1-5月，全國(guó)商(shāng)品房销售面积和销售金额同比均出现正增長(cháng)——前5月的增幅甚至比前4月有(yǒu)所扩大。
但调控政策的影响仍然不容忽视。有(yǒu)房企人士向21世纪经济报道表示，企业虽有(yǒu)“以价换量”的压力，但拿(ná)地、扩张的步伐都会放缓。由于对市场的态度趋于谨慎，很(hěn)多(duō)房企正主动“刹車(chē)”，过去两年的拿(ná)地和扩张规模已很(hěn)难维持。
中型房企增長(cháng)明显
截至记者发稿时，房企“三巨头”均发布了半年销售业绩。上半年，碧桂园的销售额4124.9亿元，同比增長(cháng)42.8%，成為(wèi)唯一一个迈过4000亿门槛的企业。恒大的合约销售金额达到3041.8亿元，同比增長(cháng)24.62%；万科(kē)实现销售3046.6亿元，同比增長(cháng)10%。但这三家企业的增速并不算突出。
中型房企的销售增速较為(wèi)明显。其中，融信销售规模為(wèi)545亿元，已经超过去年全年。金茂则实现717.62亿元的销售额，同比增幅接近200%。
上半年，奥园的销售规模达到402.9亿元，同比增長(cháng)约143%。龙光、建业的销售增速也都在80%以上。
中原地产指出，一方面，中型房企的业绩基数偏低，更容易实现高增長(cháng)；另一方面，规模效应仍是行业的主旋律，规模在500亿元到1000亿元之间的房企，更有(yǒu)冲击规模的紧迫感，其出货速度也更快。
从月度销售来看，大部分(fēn)房企在6月当月的销售规模明显增加。北京某房企人士向21世纪经济报道表示，很(hěn)多(duō)地方政府对预售证的管控有(yǒu)所松动，企业的推盘速度也有(yǒu)所加快。“当然，这里面也有(yǒu)企业冲击半年报的考量。”他(tā)说。
从區(qū)域贡献来看，二線(xiàn)城市仍是房企销售主动力，三四線(xiàn)城市也有(yǒu)较大贡献。中國(guó)指数研究院指出，2017年以来，重点二線(xiàn)城市相继出台人才新(xīn)政，催动楼市需求走热。华夏幸福、富力、雅居乐等房企抓住契机，加大销售力度。三四線(xiàn)城市主要受一二線(xiàn)城市的需求外溢影响，销售业绩也大幅上涨。一線(xiàn)城市对企业销售的贡献仍然较小(xiǎo)。
近日，易居克而瑞和中國(guó)指数研究院均发布了上半年房企销售榜单。尽管部分(fēn)数据有(yǒu)所出入，但其反映出的行业分(fēn)化情况仍然较為(wèi)一致，这也體(tǐ)现出整个行业的变化趋势。
按照易居克而瑞的数据，上半年百强房企总體(tǐ)销售规模近4.6万亿元，同比增長(cháng)36.5%。其中，千亿规模以上的房企有(yǒu)7家。
从总销售规模来看，十强房企的市场占有(yǒu)率為(wèi)29.9%，三十强房企的市占率则达到48.5%，均比2017年有(yǒu)明显提高。體(tǐ)现出市场的集中度在不断提升。
相比之下，200强房企的门槛比去年同期有(yǒu)所降低。上述机构指出，“销售榜百强之后的房企，受行业格局分(fēn)化的影响将会更為(wèi)显著。”
资金链逐渐承压
调控政策的不断收紧，仍使得企业的业绩前景面临不确定性。中原地产统计显示，2018年上半年，中央和各地共出台了192次楼市调控政策，密集程度前所未有(yǒu)。
6月以来，监管层又(yòu)对房地产市场进行了一轮密集表态。
6月20日，审计署发布报告指出，9家大型國(guó)有(yǒu)银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有(yǒu)部分(fēn)实际流入楼市股市。
6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。
6月27日，國(guó)家发改委负责人在答(dá)记者问时强调，“部分(fēn)企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有(yǒu)所增加。这些企业评级情况参差不齐，有(yǒu)的经营收入和利润不高，自身实力有(yǒu)限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有(yǒu)的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能(néng)力。部分(fēn)企业由于没有(yǒu)外汇收入来源，抵御汇率波动风险能(néng)力较弱。”
6月28日，住建部等七部委联合开展治理(lǐ)房地产市场乱象专项行动。
其间，还有(yǒu)國(guó)开行收紧棚改货币化安置项目审批权限的传闻。虽未最终证实，但棚改货币化逐渐“退场”，被认為(wèi)是大趋势。
同策研究院首席分(fēn)析师张宏伟认為(wèi)，这一系列利空消息，将对房企产生诸多(duō)影响。其中，银行、海外融资渠道收紧，将使房企的资金压力继续加大；七部委治理(lǐ)市场乱象，会在一定程度上影响回款速度；棚改货币化安置的收紧，则意味着三四線(xiàn)楼市逐步降温，对业绩的影响不可(kě)忽视。
他(tā)表示，从房企资金兑付压力来看，压力将在2018年第三季度真正體(tǐ)现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期兑付相对集中）。受上述因素的影响，更多(duō)的房企会寻求主动降价。
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