7月16日，杭州主城區(qū)集中出让7宗地块，最终总成交价约為(wèi)114.4亿元。上半年身居全國(guó)推地高位的杭州，再现单日揽金百亿的盛况。
中原地产研究中心统计数据显示，截至7月11日，全國(guó)50大热点城市土地市场累计卖地金额达到了17452亿元，同比涨幅达到35.3%。
从土地市场出让金额看，杭州上半年卖地收金1864.55亿元，同比上涨134%，成為(wèi)全國(guó)50大城市中的卖地“状元”，这座号称要把上海（楼盘）变成后花(huā)园的城市正在以实际行动兑现自己的“诺言”。
紧随其后的是重庆（楼盘），上半年收金953亿元，同比上涨27%。其余热点城市也不甘落后，包括苏州（楼盘）、北京、郑州（楼盘）、济南（楼盘）、佛山(shān)（楼盘）、宁波（楼盘）、武汉（楼盘）、成都等在内的13个城市卖地超过500亿元，有(yǒu)39个城市土地出让金额超过200亿元。
中國(guó)房地产报记者获悉，今年上半年，数量众多(duō)的三四線(xiàn)城市卖地行情继续向好，成為(wèi)支撑全國(guó)土地出让收入大涨的主要原因。整體(tǐ)来看下半年土地成交规模还将上升，热点城市受调控影响，地价难以上涨，但三四線(xiàn)城市地价上涨的空间较大，整體(tǐ)地价走势将持续缓慢上升。
疯狂的卖地
楼市总是让人惊中有(yǒu)喜，喜中有(yǒu)惊。2018年过半，传说中的楼市小(xiǎo)年并没有(yǒu)到来，反而大部分(fēn)城市都在奏响楼市凯歌，土地出让金同比创新(xīn)高。
楼市总是让人惊中有(yǒu)喜，喜中有(yǒu)惊。2018年过半，传说中的楼市小(xiǎo)年并没有(yǒu)到来，反而大部分(fēn)城市都在奏响楼市凯歌，土地出让金同比创新(xīn)高。
易居中國(guó)发布《2018上半年40城土地市场报告》显示，全國(guó)40城土地出让金合计為(wèi)10453亿元，较2017年同期上升127.8%，达到历史最高。40城土地成交面积同比增長(cháng)18%，但成交均价同比跌了13.2%，溢价率保持低位。
杭州、北京、重庆是土地出让金最高的三座城市，成交金额分(fēn)别為(wèi)1417亿、740亿和678亿元，杭州相当于后两者出让金之和。
华东某房企杭州事业部负责人表示，杭州土地出让金额列全國(guó)第一的原因，跟其他(tā)几个排名靠前的城市相仿，主要是棚改、拆迁、卖地。浙江省棚改开工率全國(guó)第一，杭州是省内棚改项目最多(duō)的城市。
业内人士分(fēn)析称，上半年土地市场是在各大城市密集调控加码中完成的“壮举”。原因其实很(hěn)简单，主要是这些城市的溢价率基本保持在10%左右，明显低于前几年30%的水平線(xiàn)，开发商(shāng)们似乎有(yǒu)着“捡便宜”的感觉，所以在拿(ná)地上一点都“不客气”。
财政部的数据也佐证了这一点。7月13日，财政部发布“2018年上半年财政收支情况”数据显示，今年上半年，國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让收入26941亿元，同比增長(cháng)43%。
2018年上半年，可(kě)谓是二三四線(xiàn)城市土地的狂欢季。
具體(tǐ)来看，一二線(xiàn)城市仍為(wèi)房企投资拿(ná)地的重心，但各地卖地形势差异较大。因地价成本较高，一二線(xiàn)城市卖地收入在规模上居前，又(yòu)因限制政策较多(duō)，土地收入增幅较低、如北京、上海上半年土地收入為(wèi)负增長(cháng)，广州微弱增長(cháng)了3.6%。
二線(xiàn)城市形势分(fēn)化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，南京、天津、苏州增幅在20%以下。
数量众多(duō)的三四線(xiàn)城市，尤其是長(cháng)三角地區(qū)的城市，包括湖(hú)州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿~400亿元左右，收入规模仅次于一二線(xiàn)城市，收入增幅却达到了200%以上。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟认為(wèi)，三、四線(xiàn)城市的异军突起是今年上半年全國(guó)土地市场的一大亮点。普遍来看，三四線(xiàn)城市的卖地收入都在刷新(xīn)历史新(xīn)高。这跟市场热度有(yǒu)关，也跟推地节奏有(yǒu)关。这些城市在2015、2016年市场都比较冷，从2017年逐渐启动，现在成為(wèi)土地市场的主流。
交通银行高级研究员夏丹表示，限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心區(qū)域追逐高价地块的动力减弱。受获地能(néng)力的制约，使得部分(fēn)开发企业的布局往三四線(xiàn)城市下沉，一些大型房企也通过并購(gòu)等方式进驻县镇一级的城市。三四線(xiàn)城市在土地市场的成交占比，可(kě)能(néng)会进一步提升。
土地市场冷热不均 拿(ná)地各有(yǒu)侧重
值得注意的是，在楼市调控政策持续下，大部分(fēn)城市土地成交溢价率明显下行。
数据显示，刚刚过去的半年，土地成交均价除了一線(xiàn)城市以每平方米7051元，同比下降21%外，二三線(xiàn)城市都在上涨，但溢价率纷纷下挫。一線(xiàn)城市溢价率11%，同比下降10个百分(fēn)点，二線(xiàn)城市溢价率17%，同比下降15个百分(fēn)点，三線(xiàn)城市溢价率27%，同比下降23个百分(fēn)点。
安居客首席分(fēn)析师张波认為(wèi)，从溢价率走低来看，市场呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。房企拿(ná)地更為(wèi)谨慎，土地的溢价率走低亦属正常，这也预示着整體(tǐ)土地交易会进一步趋于平稳，有(yǒu)利于楼市的健康发展。
基于土地市场的火曝行情，各大城市也随即发布从严政策。
近日，北京市土地整理(lǐ)储备中心消息人士称，下半年北京土地拍卖将强化监管竞拍主體(tǐ)的资金来源。银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能(néng)用(yòng)于支付土地出让金，对于以企业应会账為(wèi)基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有(yǒu)资金，也将联合央行大数据进行穿透、禁止。
实际上，进入2018年，在规模化发展趋势下，房企拿(ná)地热情不减，与去年同期相比保持增長(cháng)态势，各大房企為(wèi)保障规模发展都在积极囤地。TOP10房企1~6月拿(ná)地总额4784亿元，占TOP50企业的44.7%，与1~5月占比基本持平。
从拿(ná)地金额来看，碧桂园、万科(kē)、保利摘得上半年冠亚季军。
2018年1~6月，碧桂园以884亿元拿(ná)地总额稳居榜首，拿(ná)地实力无出其右。万科(kē)和保利则分(fēn)别以723亿元、615亿元的拿(ná)地总额位列第二、第三名。
从各城市群拿(ná)地金额来看，長(cháng)三角土地市场持续火热，中西部成為(wèi)开放新(xīn)高地。長(cháng)三角地區(qū)TOP10企业拿(ná)地总额高达1982亿元；中西部和珠三角以1487亿元和1176亿元分(fēn)列第二、第三位；环渤海地區(qū)拿(ná)地总额位列第四位，為(wèi)946亿元。
中指院报告指出，从城市群拿(ná)地企业来看，龙头房企布局更广，中小(xiǎo)房企布局集中于其深耕區(qū)域。碧桂园在長(cháng)三角和中西部榜单中分(fēn)别以308亿元和261亿元的拿(ná)地金额荣居榜首，万科(kē)在环渤海榜单中以126亿元的拿(ná)地金额位居榜首。保利以301亿元拿(ná)地总金额居珠三角首位。
从重点城市拿(ná)地金额前10企业来看，房企區(qū)域性战略布局明显，全國(guó)性房企同地方性房企平分(fēn)秋色。龙湖(hú)作為(wèi)全國(guó)性房企，1~6月拿(ná)地总额分(fēn)别位列杭州和苏州前3名，进一步提升在两城的布局。美的加快扩张步伐，1~6月拿(ná)地总额分(fēn)别位列佛山(shān)和苏州前10名，恒隆、九龙仓、恒基兆业3家港资背景房企，瞄准杭州、苏州和佛山(shān)，加大对内地房地产市场的投资力度。其他(tā)企业中，龙光、保利、碧桂园凭借區(qū)域深耕优势，稳居佛山(shān)市前3名；中海、中铁置业、電(diàn)建地产拿(ná)地金额位居北京前3名，强化其资源优势。
一位房地产业内人士指出，近半年来，房地产调控保持高压，限地价、限房价、竞自持、竞配建的土地出让方式越来越频繁地出现在各个城市，这将直接考验房企盈利能(néng)力。
川财证券指出，今年以来，融资多(duō)渠道收紧，去杠杆持续进行，已然成為(wèi)部分(fēn)房企冲刺规模、扩大土储的“拦路虎”，控制土地投资强度，保证现金流成為(wèi)多(duō)数房企的共识。就拿(ná)地完成度而言，不管是新(xīn)增土地价值TOP100，还是新(xīn)增土地建面TOP100，截至6月末的新(xīn)增土地规模均不足去年全年的45%，一方面是土地供应节奏所致，另一方面也能(néng)显示出当前房企在融资收紧的情况下，投资相对谨慎。
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