近日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行，全联房地产商(shāng)会创会会長(cháng)、清华校友房地产协会创会会長(cháng)聂梅生发表了题為(wèi)《房地产長(cháng)效机制与租購(gòu)并举》的演讲，她表示，在现有(yǒu)情况下，指望房价下降是不可(kě)能(néng)的，当務(wù)之急是调整房价收入比，因此需要提高居民(mín)的可(kě)支付力。
她还认為(wèi)，租購(gòu)并举对于调控的意义非凡，堪称又(yòu)一次房改。但我國(guó)住宅产品的租金收益率太低，必须有(yǒu)大金融机构进入長(cháng)租市场。
租購(gòu)并举是又(yòu)一次房改
聂梅生表示，房地产调控長(cháng)效机制是与改革搭配进行的，不太可(kě)能(néng)在短期完成。因為(wèi)長(cháng)效机制的建设，与一系列的房改是有(yǒu)关系的。
具體(tǐ)而言，第一阶段是上世纪90年代末提出的以经济适用(yòng)房為(wèi)核心的住房制度的改革。第二阶段是在土地招拍挂制度建立之后，用(yòng)商(shāng)品住宅解决保障房的问题，即用(yòng)市场化的方式解决经济适用(yòng)房。第三阶段是加大保障房的力度，形成了一系列的政策。第四阶段就是租購(gòu)并举。“这是根本性的房改。”她说。
但要实现租售并举，必须大幅提高租赁市场的交易规模。“并举是什么意思？不能(néng)说一半一半，起码也是四六开。2017年房地产的销售额大概是13.3万亿，租房交易额一万亿都不到。”
聂梅生提出建立租購(gòu)并举机制的三个途径，即稳定房价、降低地价、提高租金收益率。其中，提高租金收益率有(yǒu)助于大型金融机构介入。
具體(tǐ)而言，建立租購(gòu)并举是用(yòng)提高支付能(néng)力的方式逐步降低房价收入比；通过多(duō)种供地方式降低土地使用(yòng)成本，租赁部分(fēn)的土地一定不能(néng)采用(yòng)招拍挂的方式供应。
在租金收益率方面，聂梅生提及她此前到美國(guó)考察的经历，她发现，过去5年里，美國(guó)租金收益率最高的物(wù)业是养老板块，收益率為(wèi)14%-15%，排第二的是工业厂房部分(fēn)。而公寓部分(fēn)，过去5年的租金收益率都在9%。对比之下，我國(guó)公寓的租金收益率仅為(wèi)1%左右。
“中國(guó)的（公寓）租金收益率亟需调整，起码要达到4%—5%，像德國(guó)和加拿(ná)大这样的数据（水平），才会有(yǒu)大机构进来，才会从金融方面实现并举。”聂梅生如是说。
具體(tǐ)而言，她认為(wèi)，必须有(yǒu)大金融机构进入長(cháng)租公寓市场，建立投资平台，并启动租房市场的金融支持，如建设贷款、租房方的消费金融、持有(yǒu)方的资产证券化等。
“三代人供一套房”不合理(lǐ)
来自國(guó)家统计局的数据显示，今年6月，70个大中城市房价涨幅继续扩大。其中，新(xīn)房价格平均环比上涨1.1%，涨幅创下最近一年多(duō)来的高点；同比上涨5.8%，连续两个月扩大。
这种变化是在今年第二季度市场交易升温的刺激下实现的。上海易居研究院表示，全國(guó)房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理(lǐ)”區(qū)间之后，5月重新(xīn)回到了“偏热”區(qū)间，6月进一步触及“偏热”區(qū)间。
聂梅生认為(wèi)，“中國(guó)目前的房地产市场发展了20年，降房价是不可(kě)能(néng)的。去年（调控）这么高压，房价都没有(yǒu)下降。”
她提到，贷款买房，月供不应当占到工资的60%。而我國(guó)目前的情况是，“月供完全大于60%，并且是三代人一起供一套房子。”
她还列举了另一个指标：房价收入比。该指标的合理(lǐ)范围是3—6倍，但目前北京是25.5倍，上海是23.5倍。“房价和收入差距过大，在大城市是非常明显的，中小(xiǎo)城市相对好一点。”
聂梅生认為(wèi)，从目前的调控来看，房价下降不大可(kě)能(néng)，当務(wù)之急是调整房价收入比，因此需要提高居民(mín)的可(kě)支付力。但是可(kě)支付力不等于收入，应该要减少居民(mín)税负负担。
6月29日，中國(guó)人大网公布《中华人民(mín)共和國(guó)个人所得税法修正案（草(cǎo)案）》全文(wén)，并向社会公开征集意见，这是个税法自1980年出台以来第七次大修。草(cǎo)案中提到个税起征点由每月3500元提高至每月5000元（每年6万元）；优化调整税率结构，扩大较低档税率级距；首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。专家表示，此次个税法的修改将大大减轻居民(mín)的税收负担。
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