来源：中國(guó)经济周刊
7月13日，财政部常规发布的一项数据似乎并没有(yǒu)引起太多(duō)的关注——今年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增長(cháng)43%。在一波严似一波的房地产调控大潮中，為(wèi)何土地市场不仅没有(yǒu)降温，反而如此火爆呢(ne)？
谁在疯狂卖地？谁在蒙眼狂奔？谁又(yòu)是击鼓传花(huā)的最后一棒？
暴增
不出意料，从金额来看，一二線(xiàn)城市吸金能(néng)力强，如杭州上半年就拿(ná)到超过1485亿元。但是，一線(xiàn)城市房地产“渐冻症”以后，北京土地收入较去年同期下滑达25%！上海、广州等城市也走在下降通道。主力部队来自一直被忽视的广大三四線(xiàn)城市。如广东佛山(shān)半年狂揽571亿元，昂首挺进全國(guó)城市前五。
黄河南北、長(cháng)江两岸的省份纷纷蹦出一座座卖地收入超100亿元的地级市，如湖(hú)南岳阳上半年土地出让金同比暴增10倍！
据克而瑞数据，今年3月，三四線(xiàn)城市经营性用(yòng)地成交金额达2260亿元，同比增長(cháng)123%，遠(yuǎn)高于一二線(xiàn)城市之和。
除了土地出让金，与土地和房地产相关税收增幅也颇為(wèi)可(kě)观：契税2974亿元，同比增長(cháng)16%；土地增值税3231亿元，同比增長(cháng)10.7%；房产税1484亿元，同比增長(cháng)6.9%；城镇土地使用(yòng)税1309亿元，同比下降0.2%。只有(yǒu)耕地占用(yòng)税801亿元，同比下降31.7%。
这几项合计9799亿元，再加上26941亿元的土地出让金就是36470亿元。除此之外，地方政府其他(tā)的全部收入是44642亿元。数据面前，土地财政的重要性不必废话。
现行的土地政策下，各地方政府是土地一级市场上唯一的卖家，前往三四線(xiàn)城市捧场的买家是谁呢(ne)？
房企
经济ke7月2日的稿子《谁推高了三四線(xiàn)城市的房价》发出后，网友们纷纷吐槽是房企推高了房价。
不过，房企可(kě)不会背这样的锅。有(yǒu)开发商(shāng)私底下聊天时告诉《中國(guó)经济周刊》记者，最近两三年，一二線(xiàn)城市调控不断加码，限地价、限房价，市场并不好做。“有(yǒu)那倒霉催的，两年前拿(ná)了高地价，今年政策一来限销售价，一个项目三年做下来根本没钱赚。”
去三四線(xiàn)城市是各大房企共同的选择。这些年，大房企们在三四線(xiàn)城市拿(ná)地积极，获利颇丰。恒大長(cháng)期坚守三四線(xiàn)城市，全國(guó)各地都能(néng)找到许老板用(yòng)同一张设计图造出来的房子。保利地产(11.590, 0.61, 5.56%)2017年新(xīn)进入的24个城市中，超过90%是三四線(xiàn)城市。一些房企还要求各區(qū)域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇區(qū)（人口在1万人以上的镇），号称要三四五線(xiàn)城市“全覆盖”。
面对动辄号称投资上百亿的大金主，各三四線(xiàn)城市自然是列队欢迎。《中國(guó)经济周刊》记者发现，各地的欢迎词似乎用(yòng)的是同一篇通稿，不信？请看来自不同地方政府的官网消息。
湖(hú)北公安：非常欢迎恒大集团来我县投资，全县上下将高度配合，真抓实干，全力推动项目的落地，实现企业和政府的合作共赢。
广西上林县：热烈欢迎恒大集团到我县投资，承诺政府会不遗余力的促成项目落地，推动项目对接合作，实现企业和政府的合作共赢。
在河南某國(guó)家级贫困县，恒大当地项目经理(lǐ)画风是这样的：“希望政府有(yǒu)关部门做好各项基础工作，实行一站式集體(tǐ)办公，抓紧时间落实项目區(qū)拆迁任務(wù)和水電(diàn)路气通信等基础设施建设工作。”
县委书记则如此回应：“全县相关部门一要提高认识，解放思想，积极主动地介入，与恒大集团共同做好项目建设的各项工作。二要认清形势，担当使命。要强化功能(néng)，凝聚力量，成立阵容强大的指挥部，县委办、政府办、发改委、政法委、住建、國(guó)土、電(diàn)力、水利、卫生、教體(tǐ)、交通等县直有(yǒu)关部门主要负责人任成员。”
一位曾在某三線(xiàn)城市楼盘任营销总监的人士告诉《中國(guó)经济周刊》，这些房企的项目體(tǐ)量大，不管是作為(wèi)招商(shāng)引资成果，还是拉动当地楼市，政府都极力支持，往往成立专门的项目办為(wèi)其服務(wù)，在不少地方都是一把手工程，“拿(ná)到的优惠条件不是小(xiǎo)企业能(néng)比的。”
势大力沉，大佬们入驻自然震动当地楼市，“品牌下沉本身就能(néng)带来一定的溢价效应”，该人士透露，大企业的优势很(hěn)明显，往往不惜高价拿(ná)地，“比如说，高价拿(ná)下一小(xiǎo)块地，直接拉升區(qū)域地价，但其实拿(ná)大宗土地时又(yòu)很(hěn)优惠。”当然，这只是其透露的小(xiǎo)小(xiǎo)手法之一。至于开发商(shāng)在房价上涨中的具體(tǐ)作用(yòng)，各种说法都有(yǒu)，莫衷一是。
量价齐升。中國(guó)指数研究院称，2017年50家代表房企在三四線(xiàn)城市的拿(ná)地面积同比增長(cháng)145%，楼面价同比增長(cháng)53.9%。
谁买？
不过，不管是卖地的，还是卖房子的，不能(néng)光靠卖方吆喝(hē)，还得有(yǒu)人买才行，否则就可(kě)能(néng)陷入2014年左右的滞涨甚至滑坡状态。
6月底，國(guó)开行收紧棚贷款的消息让房地产市场一阵惊魂。市场普遍认為(wèi)，棚改货币化安置与货币增发及其他(tā)因素一起推升了三四線(xiàn)城市的房价，尤其是棚改货币化為(wèi)三四線(xiàn)城市大量注水。公开数据：截至2017年末，國(guó)开行累计发放棚户區(qū)改造贷款3.4万亿元。今年前5月，棚改贷款4369亿元。
对此，《谁推高了三四線(xiàn)城市的房价》一文(wén)反复琢磨过。
面粉贵，面包自然要涨价。易居中國(guó)的数据称，其监测三四線(xiàn)城市5月的新(xīn)房均价达到10350元/平方米，房价涨幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四線(xiàn)城市。
中國(guó)房地产业协会的数据显示，5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个，其中新(xīn)增房价超万元城市全部来自三四線(xiàn)城市。
然而，当三四線(xiàn)城市房价不过万都不好意思说的时候，我们还有(yǒu)五線(xiàn)六線(xiàn)七八線(xiàn)城市来支撑地价、房价持续往上走吗？
现实是，三四線(xiàn)城市近几年的居民(mín)收入并未与房价比翼齐飞，“六个钱包”买房子，掏空了祖孙三代的口袋，又(yòu)透支了未来二三十年的收入以后，曾经让我们津津乐道的高储蓄率已是明日黄花(huā)。
据统计，我國(guó)居民(mín)杠杆率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新(xīn)增居民(mín)贷款创下了7.13万亿元的新(xīn)高，占当年全部贷款比高达52.7%。海通证券(9.430, 0.04, 0.43%)首席经济學(xué)家姜超称，居民(mín)负债占居民(mín)收入的比重超过90%。
谁都知道，这里面绝大部分(fēn)是房贷，即便是所谓的消费贷、现金贷，也往往变相流入房市。
这就意味着，老百姓(77.080, -3.35, -4.17%)已无力负担高房价，同时也挤压了消费能(néng)力。國(guó)家统计局称，今年5月份，社会消费品零售总额為(wèi)30359亿元，同比增長(cháng)8.5%，这是自2003年以来的最低点。若任由此形势恶化，扩大内需从何谈起，消费升级亦是无本之木(mù。
更可(kě)怕的是，超高的房价也压缩了企业的生存空间。不久前，华為(wèi)将研发基地搬离深圳，就被视為(wèi)高房价挤出的信号。华為(wèi)尚且如此，遑论其他(tā)企业！
即便是房企，华美的业绩战袍之下也潜藏着高风险。如，恒大净资产负债率2017年末达183.7%，有(yǒu)报道称，万科(kē)的总负债超过1万亿元。至今年一季度，130家房地产上市企业整體(tǐ)负债率达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位，遠(yuǎn)超國(guó)际公认的企业债務(wù)安全線(xiàn)。
警告
警惕乃至警告的声音越来越多(duō)，信号也愈加清晰。
两个月前，國(guó)務(wù)院副总理(lǐ)刘鹤说了几句常识性的大白话：做生意是要有(yǒu)本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的。
今年以来，全國(guó)政协常委、中财办原副主任杨伟民(mín)在多(duō)个场合不断警告，核心观点就是：房地产炒来炒去，受害的是实體(tǐ)和广大人民(mín)群众，已经成為(wèi)最容易引爆风险的定时炸弹。
央行前副行長(cháng)吴晓灵7月发声：在泡沫中狂欢的日子不多(duō)了，做好潮水退却后的准备是每个國(guó)家、每个人都要面对的现实。
政策已在调整。此前，國(guó)开行曾表示，棚改项目的审批权全部先上收，新(xīn)项目基本暂停审批。
7月12日下午，住建部专门召开棚改吹风会：商(shāng)品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有(yǒu)针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商(shāng)品住房库存量较大的地方，可(kě)以继续推进棚改货币化安置。进一步合理(lǐ)界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀(dāo)切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。
6月29日，万科(kē)董事会主席郁亮忧心忡忡地说，10年后万科(kē)还是房地产公司的话，那真的很(hěn)惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把“地产”这几个字都拿(ná)掉。
7月初，中交集团控股的绿城内部文(wén)件要求，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可(kě)证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。“不限价”基本就是指三四線(xiàn)城市。还有(yǒu)不少企业都在拼命赶进度，压缩开发周期，加速卖房。
数年前，时任中财办主任的刘鹤在获得孙冶方经济學(xué)奖的名作《两次全球大危机的比较研究》中引用(yòng)了加尔布雷斯的一段话：“当经济处于过度繁荣时，没有(yǒu)人不相信泡沫会继续膨胀，人们不是找出理(lǐ)由使自己理(lǐ)性，而是找出理(lǐ)由使自己相信冒险的正确性。”
经典中引用(yòng)的经典，自然要熟读、深思。
关注我们
