交房环节是开发商(shāng)高周转模式闭环的关键一步，2018年，开发商(shāng)恰恰在交房、收房环节出现了问题。
据21世纪经济报道不完全统计，近期成都、武汉、南京等城市，均有(yǒu)多(duō)个住宅项目出现质量维权事件。
為(wèi)何今年交房特别难？易居房地产研究院副院長(cháng)杨红旭认為(wèi)，从2016年开始持续加强的限价政策，压缩了开发商(shāng)的利润空间，导致开发商(shāng)在建筑和装修上出现“减配”，质量问题频生；此外，开发商(shāng)之间高周转的管控能(néng)力不一，部分(fēn)房企出现失控。
拉長(cháng)了时间来看，2016年是房企的丰收年，多(duō)个开发商(shāng)创下了销售新(xīn)高，高周转之王碧桂园一年销售超过3000亿。按照两年左右的竣工周期，今年交房高峰到来，每家开发商(shāng)都有(yǒu)大量的项目需要交房，客服部门均严阵以待。
开发商(shāng)遭遇质量危机
按照两年左右的销售-竣工期，当前各大开发商(shāng)普遍进入了交房高峰期。
而今年，房子的质量面临巨大考验，長(cháng)沙奥克斯缔壹城、南京宏图上水云锦、南京招商(shāng)雍和府、青岛中欧金茂墅等项目均因漏水、减配等被业主投诉维权。同时，逾期交房现象明显，長(cháng)沙、南京、青岛均有(yǒu)项目因此被投诉。此外，精装修缩水、公摊面积算装修费也成為(wèi)武汉等地业主维权的重点。
成都近期因业主维权精装修被推上了风口浪尖。涉及近五十个楼盘，其中不乏金科(kē)、龙湖(hú)、融创、保利、绿地、奥园等知名开发商(shāng)。
不只是成都，長(cháng)沙、南京、青岛等城市，交房危机事件也时有(yǒu)发生。
2016年销售3000亿的碧桂园，今年迎来公司历史上最大的交房年。与此同时，处于开工、建设、竣工、交房等不同阶段的700多(duō)个城镇的2000多(duō)个项目，大大增加了公司的管理(lǐ)负担，在南京等地，业主维权概率也明显上升。
因开发高品质住宅闻名业内的龙湖(hú)也陷入交房危机。
2018年6月，北京龙湖(hú)長(cháng)城源著二期一组团迎来收房高峰。有(yǒu)业主反映，收房时发现，小(xiǎo)區(qū)部分(fēn)路面、楼道、楼梯等公共设施还未交房就出现了严重的裂纹，后期楼梯坍塌，小(xiǎo)院地面下沉，墙皮脱落，道路损毁等，部分(fēn)业主愤而维权。
大规模的交房、收房引发的矛盾在各个城市发生。服務(wù)于收房环节、知名房企的资深客服人员成為(wèi)各家公司争抢的“香饽饽”。
一位曾在万科(kē)等公司工作过的人士告诉21世纪经济报道记者，他(tā)近期接到多(duō)个公司包括碧桂园的猎头電(diàn)话，开出的薪酬比原来高出一倍多(duō)。
多(duō)家房企内部人士称，交房是今年公司的重点工作之一。
万科(kē)的交房管理(lǐ)是行业的标杆。据万科(kē)深圳公司人士介绍，為(wèi)降低交付风险，万科(kē)在交房前3个月会做三轮内部模拟验收，将户均问题数控制在最低范围内。
在验房环节，万科(kē)有(yǒu)的项目甚至会专门配备150人的“马上修”团队，為(wèi)了提升业主感受，各个施工单位都有(yǒu)留守人员在现场，以备维修。
限价与高周转“后遗症”
杨红旭也认為(wèi)，今年楼市维权特别多(duō)的原因之一，就是限价。从2016年9.30开始，地方政府严厉控制新(xīn)盘定价，否则不给批预售证。几十个城市先后要求新(xīn)房价格环比不增長(cháng)。
2016年四季度至2017年，全國(guó)限价最严厉的城市是南京、武汉、成都、長(cháng)沙、杭州、济南等。这些城市的新(xīn)盘上市，因為(wèi)价格比周边二手房低，多(duō)数快速售罄。
刚开始的几个月，这些城市的开发商(shāng)，还可(kě)以通过绑車(chē)位、装修、喝(hē)茶费等弥补一些损失，而后来调控不断升级，这些漏洞陆续被堵上；摇号、自住客优先摇号等制度实行，让开发商(shāng)束手无策，只能(néng)接受利润损失的残酷现实。尤其是高价地项目，很(hěn)可(kě)能(néng)赚不到钱甚至亏损。
杨红旭认為(wèi)，限价政策，让部分(fēn)購(gòu)房者享受了政策红利，但开发商(shāng)被政府硬性压价后，会想尽办法弥补，各地遂出现了程度不一的“减配”现象，即降低建筑质量与配套设施标准。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟则持有(yǒu)不同的观点。他(tā)认為(wèi)，当下大部分(fēn)的交房纠纷在过去其实也有(yǒu)，并不一定真是开发商(shāng)的质量问题，核心原因是双合同引起的纠纷。
之前一年多(duō)，為(wèi)了规避限价，大部分(fēn)开发商(shāng)卖房时都是双合同，把装修费用(yòng)高估另外签约，移出一部分(fēn)房屋的价格，購(gòu)房者当时為(wèi)了买房就签了。但在交房时发现装修低于预期，且市场的价格没有(yǒu)明显上行，从投资角度看消费者认為(wèi)不划算。
张大伟认為(wèi)，双合同规避了限价政策，所以不存在开发商(shāng)因為(wèi)限价而牺牲质量的问题；双合同是阶段性的，规范后对应的纠纷就会少很(hěn)多(duō)。
7月11日，住建部等七部委在广州整治楼市乱象，其中有(yǒu)房企在此次专项检查中因“双合同”问题被查。
除了限价，近三年来房企开展新(xīn)一轮的规模竞争，碧桂园领衔下，恒大、融创、旭辉、阳光城、新(xīn)城控股、泰禾等纷纷进入高周转模式，就连本来稳健的中海、华润也加入了战团。
高周转下的房企质量管控不一。“重视开盘周期、周转率、利润率等财務(wù)指标的高周转，如今实打实地迎来了检验。”易居智库中心研究总监严跃进说。
其中，為(wèi)了实现高周转，人為(wèi)缩短项目开发周期，不仅给施工安全带来了极大隐患，也会影响未来的居住品质。
碧桂园上海奉贤6·24事故，被认定為(wèi)一起生产安全责任事故，施工单位任意压缩工期，是导致事故的一个间接原因。
杨红旭认為(wèi)，近两年房地产业界流行跟投促进高周转，具體(tǐ)项目盈亏与操盘者切身利益密切相关，大概率会压缩各种成本。这些问题，只有(yǒu)到交房之后，甚至业主入住之后，才会有(yǒu)切身感受。
未来為(wèi)规避政策风险，上海房地产业界人士宋会雍预计，房企会更為(wèi)谨慎，减少高价拿(ná)地。2018年7月23日，上海市中心的一块住宅用(yòng)地因没有(yǒu)房企报名流拍。据上海土市官网，上海在最近一个月终止出让4宗经营性用(yòng)地，其中2宗為(wèi)住宅用(yòng)地。杭州、苏州、合肥等地也有(yǒu)土地相继流拍。
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