值此经济和政策形势变化之际，中國(guó)房地产究竟面临怎样的未来？房价真的不会涨了吗？房企接下来怎么走？我们不妨听一听来自房地产前線(xiàn)的声音和观点。
下文(wén)是阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌在观点博鳌房地产论坛上的发言整理(lǐ)，对于房地产进入“冰河期”后，企业该如何平安度过，他(tā)给出了自己的建议。
演讲部分(fēn)
首先来讲房地产是不是进入了冰河期？感觉好像是进入了冰河期，家家都在叫苦，从这两天的情况来看，悲观的情绪比较高，我的感觉是“冰河期”可(kě)能(néng)稍微严重了一点。
什么叫冰河期？那就是天气非常冷，而且跨度很(hěn)長(cháng)，经过一段时间之后，冰冻可(kě)以冻至几米厚，很(hěn)多(duō)的生物(wù)可(kě)能(néng)会死掉，这就是冰河期。所以我想我们房地产市场到目前為(wèi)止，应该还没到一个冰河期。
没到冰河期，有(yǒu)几个观点可(kě)以去看一看，短期的政策是一个短期行為(wèi)，不能(néng)代表房地产真实的现状，另外房地产的根本动力我认為(wèi)没有(yǒu)变。
房地产过去几年有(yǒu)几个动力，比如城镇化的因素，地方政府对财政的需求方面，人们对美好生活的需求方面，以及房地产增值保值的功能(néng)，以及我们金融对房地产的支持，这些因素没有(yǒu)变。
目前我们的大中城市、西部地區(qū)的供求矛盾仍然不平衡，需求量仍然是很(hěn)大的，这个情况也没变。另外1-7月份，每家房地产公司的销售都不错，只要房子能(néng)推出来，也很(hěn)好卖，我觉得需求方面仍然是旺盛的。另外一手房和二手房的价格比较，二手房的价格超过一手房，这种倒挂的现象也出现了，所以房地产市场没有(yǒu)理(lǐ)由不看好，这是我的观点。
目前房地产市场，房企到底存在什么样的问题？我自己感受到大概有(yǒu)4个方面的问题可(kě)能(néng)急需解决。
第一是2016、2017年两年房地产市场表现得非常好，但是2018年因為(wèi)各种原因，各种政策的调控，特别是2018年，很(hěn)多(duō)公司对未来三年发展的规划都制定了很(hěn)高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增，借贷比例高居不下，这是一个当前的情况。
第二是家家都在喊着高周转，但是对真正高周转的意义并不了解，其实高周转要求从每个环节来保障高周转，实际上我们好多(duō)企业叫喊的高周转，不是真正意义的高周转。
第三是很(hěn)多(duō)企业规模上去了，但是后续的施工管理(lǐ)、品质管理(lǐ)、完美交楼根本就没有(yǒu)引起高度的重视，而导致了客户满意度的下降。
第四，发展是硬道理(lǐ)，但是发展的过程中，大量的企业都是杠杆放得比较高，所以这两天有(yǒu)几位专家说房地产整个的规模的上升是靠高杠杆，这也是事实。
这四个方面的原因如果不改善，有(yǒu)可(kě)能(néng)这一次冰河期的房地产市场到来，会产生一些非常大的影响或者冲击。
我有(yǒu)几条建议：
第一，还是要重新(xīn)回归到重视现金流管理(lǐ)。房地产企业说来说去就是现金流管理(lǐ)，我们的高周转也是為(wèi)了现金流管理(lǐ)。
在这种情况下，现金流管理(lǐ)有(yǒu)几种方式，一是把增長(cháng)的目标下调一些，原来可(kě)能(néng)增長(cháng)30%、50%，现在调整到增長(cháng)5%到10%就可(kě)以了，一个行业能(néng)保持5%到10%的長(cháng)期增長(cháng)，那是非常了不起的行业，所以这个目标可(kě)以下调一些。
二是买地的节奏控制一下，原来因為(wèi)对市场的前景看得很(hěn)乐观，所以买地的节奏就很(hěn)快，现在是不是把节奏稍微控制一下。
三是内部的库存尽快的清理(lǐ)，把它变成现金。
四是融资方面做一些调整，我们知道什么能(néng)做，什么不能(néng)做，能(néng)做的就做到极致，不能(néng)做的就不要做，不要浪费时间。
五是在未来半年以内，起码要把现金流作為(wèi)重要的工作来抓。
第二是找到合适自己的安全点。
每个企业发展过程中，实际上对风险控制的意识是不一样的，有(yǒu)些企业可(kě)能(néng)追求高风险下的高成長(cháng)，有(yǒu)些企业可(kě)能(néng)不是这样，但在这个过程中，每个企业自己心里的安全点在哪里，这个一定要找到。
这个安全点是什么呢(ne)？就是在万一市场出现了极端的情况下，你怎么让企业还能(néng)活下来，所以你一定要保证未来的3个月、6个月甚至9个月可(kě)以动用(yòng)的现金，来保证你去活命，否则你可(kě)能(néng)这些小(xiǎo)劫过不去，发展上就会遇到大的麻烦。
第三，高周转是化解风险最根本的方式。
房地产企业不管怎么转型，我一直强调还是要算账，算账的根本目的就是高周转，如果你做不到高周转，其实你的压力是非常大的。
因為(wèi)我们现在融资难，融资成本也很(hěn)高，基于这两个因素必须要求你高周转，如果你做不到高周转，你在这个行业继续去做生意可(kě)能(néng)要小(xiǎo)心。这个行业是资金密集型行业，需要强大的资金支持。如果说你没有(yǒu)强大的资金支持，几乎是寸步难行的。
什么叫高周转？就是买完地之后快开工、快销售、快资金回笼。高周转并不是让你施工的工期缩短，并不是影响你的品质，而是很(hěn)快的通过你的销售把钱拿(ná)回自己的口袋，然后用(yòng)这个钱一方面把原来买地的钱找清楚，另外一方面用(yòng)更多(duō)的钱推动你的建筑，但是你的施工期该多(duō)長(cháng)还是多(duō)長(cháng)，你的施工品质还是要保证，这是两码事。
所以我们不要把这个混淆了，以為(wèi)高周转就放松了品质的要求或者工期的要求，这是不允许的。所以在这些方面，一定要建立一个非常好的企业文(wén)化或者企业的品质追求方面的管理(lǐ)上的改变，否则可(kě)能(néng)也会带来一些新(xīn)问题。
第四，动态监测，顺应大道。
市场在变，我们今天对市场感觉很(hěn)悲观，但可(kě)能(néng)一夜之间它就变好了，市场是变的，可(kě)能(néng)外界某一个条件的改变，整个市场又(yòu)会发生新(xīn)的变化，所以我们对市场不需要太悲观。但怎么看一个市场，我觉得有(yǒu)几个层面，看國(guó)家的层面，看清大势，目前我们的大势是欣欣向荣。
然后从行业的角度来看，我们进行行业之间的比较，房地产行业仍然是一个最好的行业，其它的行业我不了解，但从很(hěn)多(duō)的资料和报告来讲，我们会认為(wèi)房地产行业是一个最好的行业。
从企业层面来讲，每个企业在发展过程中，对自己的要求也不一样，处的阶段也不一样，所以每个企业自己要知道自己的优势在哪里，弱势在哪里，所以要均衡地发展，把自己的短板尽快补上，只有(yǒu)补上之后，你才能(néng)有(yǒu)一个很(hěn)好的发展。
从财務(wù)方面，当然你要了解自己的家底，你要确保你在最极端的情况下，3-6个月有(yǒu)没有(yǒu)钱让你渡过这个难关，如果能(néng)渡过，我觉得可(kě)以把更多(duō)的钱拿(ná)去买地，这没问题，如果渡不过，你就要想办法把你的净现金流，特别是可(kě)以动用(yòng)的现金流占比提高到10%左右，要能(néng)满足三个月甚至半年的刚性支付。
所以从整个大势来讲，大势不错、行业不错，关键看企业怎么做，这是我对房地产行业动态监测的一些基本认识。
第五，房地产企业还是要买地，土储是房企的核心竞争力。
如果未来发展没有(yǒu)位置好的便宜的土地，这个企业要增長(cháng)是不可(kě)能(néng)的，所以在金融危机或者在未来的前景比较看淡的情况下，危就是机，怎么样在这个过程中找到最好的地，这是非常关键的。比如说几个月之前我们想买的地买不了，可(kě)能(néng)现在就能(néng)买，当时的价格推得很(hěn)高，条件要的很(hěn)高，现在市场变了，可(kě)能(néng)现在的地就会便宜，位置还会好，如果你有(yǒu)多(duō)余的钱，我觉得还是要买地。
第六，逆势增長(cháng)，弯道超車(chē)。最近有(yǒu)篇报告有(yǒu)专家讲逆势增長(cháng)、弯道超車(chē)是不可(kě)能(néng)的。其实什么事情都是辩证的，它不是绝对的，我认為(wèi)危就是机，大危就是大机。这次中美贸易的摩擦，包括大家对未来房地产市场产生了很(hěn)多(duō)像冰河期的这么一种观念，我觉得就是大危。
在这个大危的时候，我的理(lǐ)论应该是大机，这时候才能(néng)展现你这个企业在这个时间段，有(yǒu)可(kě)能(néng)在某几件事情的选择上选择对了，企业才能(néng)上台阶，才能(néng)把原来想超越的一些目标超越，所以在这个阶段一定要把握危和机之间的逻辑关系，不要太悲观。
这是我听了两天的专家们的讨论之后给出的6个方面的建议。
最后的结论，中國(guó)房地产市场永遠(yuǎn)有(yǒu)机会，关键是你怎么做。短期之内是有(yǒu)必要通过盘活你的资产，扩大有(yǒu)效的融资，最大限度地储存现金，确保现金占资产比15%以上。今年四季度或者是明年上半年，也许就是买地的最佳时机，一定要把财務(wù)资源在这个阶段配置好，保证你的安全运行，迎来更好的发展。
采访部分(fēn)
阳光城今年的规划，全年业绩目标定為(wèi)“上千亿”，但是具體(tǐ)超过1000亿多(duō)少，这个没有(yǒu)限制。阳光城今年上半年的新(xīn)增货值已经达到1500多(duō)亿元，年度业绩规模上千亿没有(yǒu)问题。
土地获取方式上，阳光城擅長(cháng)的并購(gòu)手段，在去年至今获得的土地中占比依然很(hěn)高，在50%以上，阳光城依然会发挥并購(gòu)优势，积极扩大规模。
但具體(tǐ)在哪儿拿(ná)地，规模扩大到什么程度，还是要算账。阳光城对新(xīn)購(gòu)土地相应地设立了三条管理(lǐ)底線(xiàn)：新(xīn)项目全周期的回报不低于10%；股东的年化资金回报率不低于30%；并且项目要符合阳光城的“双赢”跟投制度。
企业得顺势而為(wèi)，做自己能(néng)控制得了的事情，控制不了的事情风险太大。这么多(duō)城市，东边不能(néng)做就去西边，北边不能(néng)做就去南边。
企业都有(yǒu)追求高周转的愿望，但高周转率跟质量不应该联系在一起，两者不能(néng)挂钩，质量一定不能(néng)受影响。周转率是要求快开发快销售快回笼，但物(wù)理(lǐ)上的施工周期该多(duō)長(cháng)还是多(duō)長(cháng)，不能(néng)缩短工期。
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