8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分(fēn)城市房地产工作座谈会，对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。
第一财经记者获悉，这是近20天内，住建部围绕住房工作召开的第三个工作会议。稍早前，7月18日住建部召开了“全國(guó)住房保障工作座谈会”，8月1日召开了“住建部公租房研讨会”。
上述会议中，两个聚焦住房保障，一个主攻商(shāng)品房市场，其工作部署可(kě)谓对整个住宅體(tǐ)系进行了全覆盖，而“精准”也成為(wèi)贯穿住房工作的一个关键字眼。
精准棚改两含义
在住房保障领域，重点是棚户區(qū)改造。中國(guó)的棚改工作已经推行了数年，很(hěn)大程度上改善了城镇住房困难家庭的居住条件，但近期围绕棚改货币化安置推高三四線(xiàn)城市房价的争论日渐增多(duō)。
三四線(xiàn)城市楼市库存基本去化完成，加之一些城市房价波动较大，棚改是否仍应继续进行、棚改货币化会不会被叫停，受到普遍关注。
从各种迹象来看，棚改政策会适度微调，但不是一刀(dāo)切。
前述“全國(guó)住房保障工作座谈会”传递出的一个会议精神就是要实施精准棚改，“明确改造重点，严格项目准入，提高改造质量，控制改造成本”。
一位部委高层近期在一次棚改工作会议上透露，住房保障工作既要量力而行，又(yòu)要尽力而為(wèi)，下一步应该精准棚改。
所谓精准棚改，主要有(yǒu)两层含义，一是棚改的范围和标准，要坚持既尽力而為(wèi)又(yòu)量力而行的原则，切实评估论证财政承受能(néng)力，不搞一刀(dāo)切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理(lǐ)界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城區(qū)内脏乱差的棚户區(qū)和國(guó)有(yǒu)工矿、林區(qū)、垦區(qū)棚户區(qū)。
住建部7月12日在座谈会上表示，这些年各地对棚户區(qū)范围和标准的执行，总體(tǐ)上是好的，但一些地方还存在一些问题。比如，有(yǒu)的地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇，有(yǒu)的将道路拓展、历史街(jiē)區(qū)保护、文(wén)物(wù)修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围，也有(yǒu)的把房龄不長(cháng)、结构比较安全的居民(mín)楼纳入了棚改范围。
精准棚改的另外一个重点则是因地制宜推进棚改货币化安置。这显然与前两年地方政府倡导的“大力推进”有(yǒu)所區(qū)别。
在“大力推进”的口号下，國(guó)内棚改货币化比例急速上升。我國(guó)2014年棚改货币化安置比例為(wèi)9%，2015年比例為(wèi)29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。
截至目前，住建部尚未对外公布2017年全國(guó)棚改货币化安置比例，此前业界认為(wèi)会超过60%，将帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。
相关的政策调整已经在2017年开始。住建部表示，2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商(shāng)品住房库存已经不多(duō)的情况下，没有(yǒu)针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高。為(wèi)此，住建部通过召开会议等方式，督促这些商(shāng)品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，更多(duō)采取新(xīn)建棚改安置房的方式。
2017 年11月，住建部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户區(qū)改造项目和资金管理(lǐ)的通知》进一步明确，对商(shāng)品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新(xīn)开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
地方是精准调控主體(tǐ)
7月31日，中共中央政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理(lǐ)引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展長(cháng)效机制。
一周之后，住建部就在沈阳召开了房地产工作座谈会。
座谈会上，住建部要求，对楼市调控不力的城市坚决问责。各地切实做好房地产市场调控工作，系统分(fēn)析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主體(tǐ)责任落到实处，确保市场稳定。
业内人士认為(wèi)，此处所谓精准施策，显然是与“当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点”相呼应，更强调城市间的差异性和地方主导性。
根据房地产市场容量大小(xiǎo)划分(fēn)，业界一般将城市分(fēn)為(wèi)一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市，而目前各类城市房地产市场存在的问题也不尽相同。如一線(xiàn)供需長(cháng)期不平衡，房价一直高位；三四線(xiàn)则因库存变化迅速，致使房价波动较大。
自然资源部近日发布的“2018年第二季度全國(guó)主要城市地价监测报告”显示，楼市分(fēn)化带动地价变化的差异性进一步扩大，今年第二季度三線(xiàn)城市住宅地价环比、同比增速超过全國(guó)主要城市及一二線(xiàn)城市平均水平，处于高位运行，19个三線(xiàn)城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%；29个三線(xiàn)城市住宅地价同比增速超过10%。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟认為(wèi)，近年来的房地产市场调控中，明确了省级政府的主體(tǐ)责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成為(wèi)因地制宜实施房地产科(kē)學(xué)、精准调控的主要执行主體(tǐ)。
中原地产研究中心统计数据显示，7月全國(guó)楼市调控密集程度刷新(xīn)历史纪录，合计超过60个城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。而2018年前7个月房地产主要城市调控次数达到260次，房地产调控次数刷新(xīn)了历史纪录。
“从城市分(fēn)布看，相比之前集中在二三線(xiàn)城市，7月房地产调控从中央到地方，从一二線(xiàn)城市到三四線(xiàn)城市均有(yǒu)大量分(fēn)布。”张大伟称。
关注我们
